房價不能大漲，也不能大跌

有城市開始限跌了~

這應(yīng)該是，2021年全國首個旨在

限制房價跌幅的“限跌令”

新房降價不能超過15%！

這不就是限跌嗎？

8月11日，湖南多家媒體報道稱，岳陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局8月9日下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)市場新建商品住房網(wǎng)簽成交價格限制的通知》（以下簡稱《通知》），明確對岳陽市中心城區(qū)(包括岳陽樓區(qū)、岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、南湖新區(qū)、城陵磯新港區(qū))新建商品住房銷售實施價格備案。

要求商品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%，岳陽市新房實施價格備案制度限價已有多年，此次政策的“亮點”在于對銷售價格的下限也做出了明確規(guī)定。

全國“限漲”之時，岳陽發(fā)布“限跌”政策，格外引人注目。

岳陽樓市真的很慘嗎？為什么要控制降價？

近三個月以來，岳陽成交均價明顯下滑。截至8月11日，岳陽樓市6月、7月、8月的成交均價分別為6558元/平方米、6492元/平方米、6661元/平方米，該城1月至5月的成交均價則在7246元/平方米~7605元/平方米之間浮動。

除預(yù)防樓市暴跌外，上述政策亦收緊了房企們?yōu)榛鼗\資金、降價賣房的操作空間。

大幅降價并不是什么好事，會產(chǎn)生一系列連鎖反應(yīng)，不排除樓盤前期購買的業(yè)主產(chǎn)生不滿，降太多，對接下來土地出讓也有難度。

這不是“限跌令”首次登場

過去幾年來，多次曾出現(xiàn)“降價未遂”、“房價熔斷”等事件，限制房價下跌，早已是地方心照不宣的潛規(guī)則。

一個簡單的道理， 在樓市調(diào)控日益趨緊的當(dāng)下，誰能回籠更多現(xiàn)金流，誰才會擁有更好的未來，“活下去”是第一選擇。

2017年5月2日，中山市發(fā)展和改革局公布《新建商品住房銷售價格備案操作指南》明確指出，當(dāng)商品住房實際銷售價格高于備案價格或下浮幅度超過15%，商品房將無法進行網(wǎng)上簽約。

2019年7月26日，遼寧省大連市人民政府發(fā)布《大連市人民政府辦公室關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》明確指出，7月18日后首次申請預(yù)售許可證的新項目，其實際網(wǎng)簽備案價格不得高于申報價格，且價格下浮不得超過5%。

2021年7月26日，山東菏澤以“不正當(dāng)競爭”為由查處一家降價銷售的開發(fā)商。

所以，限跌令的出現(xiàn)房價限跌令，或許正是為了防止降價促銷成為趨勢 ，乃至出現(xiàn)降價維權(quán)等維穩(wěn)事件，甚至造成“踩踏”，從而導(dǎo)致市場信心不足，進一步波及到土地市場。

“限跌令”的出現(xiàn)

究竟意味著什么？

一、穩(wěn)樓市。既要遏制大漲房價限跌令，也要防范大跌

限跌令與限漲令一脈相承，既要對新房漲幅進行限價，又要對跌幅進行限制性兜底，以此實現(xiàn)穩(wěn)樓市的目標(biāo)。

這不難理解。最近幾年，樓市調(diào)控的主基調(diào)一直都是“穩(wěn)”。房價大漲會放大金融風(fēng)險，而房價斷崖式下跌，影響同樣會波及金融系統(tǒng)。

所以，通過層層加碼的調(diào)控，遏制炒房空間，讓市場橫盤幾年，從而不斷消化大漲帶來的風(fēng)險，就成為共識。

二、是樓市轉(zhuǎn)向的信號，樓市或迎大變局

一旦一個地方出了“限跌令”，這本身就說明市場已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。要知道，樓市限價雖然早已成為慣例，但過去更多都是對漲幅進行限制，很少干涉跌幅。畢竟，房價上漲氣勢如虹，根本不用擔(dān)心下跌的可能。

如今，時轉(zhuǎn)勢移。過去是遏制房價上漲，如今變成防范房價下跌， 防跌的優(yōu)先性遠遠大過控漲，這是樓市變局再真實不過的信號。

相反，許多一二線城市，即便政策不斷加碼，限制層層拔高，市場幾近冰封，而房價依然巋然不動，正是基本面強勁的反應(yīng)。

三、防范大跌比遏制大漲動力更足

這不難理解。遏制房價上漲固然背后存在政治站位問題，但畢竟能通過房地產(chǎn)投資驅(qū)動經(jīng)濟、通過賣地獲得土地財政等實質(zhì)性利好。降價如果成為趨勢，很容易帶來連鎖反應(yīng)。一方面， 前期的購房者，或許會降價維權(quán)，帶來維穩(wěn)風(fēng)險 ，房價“能漲不能跌”的思維牢不可破。這在過去幾輪樓市橫盤周期里，已經(jīng)體現(xiàn)得淋漓盡致。另一方面， 地方政府擔(dān)心降價潮會引發(fā)連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致當(dāng)前的價格體系無法維持。

一旦降價成了既成事實，那么后續(xù)的土地拍賣、新房銷售都會受到影響，進而影響到地方經(jīng)濟的基本盤。

而在“限跌令”的另一邊，為了抑制樓市的火熱，今年以來多城紛紛出臺“限價令”。

新房方面

3月3日，上海嚴格新建商品住房價格備案管理。指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)合理定價，對定價過高的項目，堅決予以調(diào)整。

3月24日，成都要求中心城區(qū)商品住宅用地全面實施“限房價、定品質(zhì)、競地價”出讓。

3月26日，銀川市規(guī)定全市實行“一房一價”備案制，嚴格按申報價格銷售，不得上調(diào)價格。

4月5日，合肥發(fā)布房地產(chǎn)“新政八條”，強化房價地價聯(lián)動機制，嚴格“限房價”。要求控制房價的上漲，同一棟樓、同一套房的差價原則上控制在10%以內(nèi)。

5月27日，深圳明確預(yù)、現(xiàn)售商品住房和商務(wù)公寓的批準銷售價格原則上不得超過上一年度至今同地段、同類型新房的網(wǎng)簽價格。

7月9日，東莞提出下一年度首次銷售的新建商品住房項目的申報價格，將參照同區(qū)域、同地段當(dāng)前同類型項目的申報價格及網(wǎng)簽價格，結(jié)合房價調(diào)控目標(biāo)審核確定。

二手房方面

2月8日，深圳最先建立了二手住房成交參考價格發(fā)布機制。

隨后，成都、無錫、寧波、合肥、三亞、西安、紹興、東莞、金華、衢州也紛紛出臺了二手房指導(dǎo)價及其相關(guān)政策。同時，多個城市還明確了二手房成交參考價將作為貸款發(fā)放的重要參考。

總結(jié)來看，今年以來，樓市調(diào)控越發(fā)嚴格。一邊是新房、二手房的“限價令”，另一邊又是新房的“限跌令”，這說明了“穩(wěn)定”將是下半年樓市最確定的關(guān)鍵詞。也就是說，房價的大漲大跌都要面臨管控，以使房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。