「房?jī)r(jià)房子」未來房?jī)r(jià)走勢(shì)如何(未來房?jī)r(jià)的4個(gè)趨勢(shì)解析)
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2016年9月份樓市開啟調(diào)控模式,同年12月“房子是用來住的,不是用來炒的”橫空出世,至此,“房住不炒”成為我國樓市調(diào)控政策的底線。5年過去了,在樓市調(diào)控政策持續(xù)不斷的調(diào)控下,我國的樓市走勢(shì)終于出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折點(diǎn),不僅房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭被慢慢遏制下來,同時(shí)很多城市和區(qū)域的房?jī)r(jià)都已經(jīng)迎來了下跌。特別是在2021年下半年,全國新房平均售價(jià)和二手房平均售價(jià)都迎來了6年多以來的首次環(huán)比下跌。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在2021年上半年平均房?jī)r(jià)最高為11030元/平方米,而到了2021年底,平均房?jī)r(jià)已經(jīng)降到10139元/平方米??梢?,雖然平均房?jī)r(jià)依舊很高,但是在2021年下半年確實(shí)下跌了不少。
說實(shí)話,房?jī)r(jià)能出現(xiàn)下跌真的不容易,根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示,在過去5年,平均每年出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控接近500次。也正是在這些嚴(yán)厲而又密集的房地產(chǎn)調(diào)控政策下,我國的房?jī)r(jià)走勢(shì)才終于出現(xiàn)了松動(dòng)。更重要的是,不少普通三四線城市的房?jī)r(jià)水平甚至還迎來了實(shí)質(zhì)性的下跌,一二線熱點(diǎn)城市的郊區(qū)房?jī)r(jià)也都出現(xiàn)了明顯的下跌,這直接打破了很多人心目中長(zhǎng)期以來形成的房?jī)r(jià)只漲不跌的觀念。在過去,由于房?jī)r(jià)一直都是持續(xù)上漲的,就算房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌也會(huì)很快反彈上漲,繼續(xù)創(chuàng)新高。房?jī)r(jià)經(jīng)過20多年上漲,不斷打臉看跌房?jī)r(jià)的人,最終給人形成一種只漲不跌的印象。
而現(xiàn)如今,人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期已經(jīng)被徹底打破了,不少在2021年買房的購房者都遭遇到房子貶值的情況。根據(jù)統(tǒng)計(jì),在武漢、昆明、鄭州、石家莊和青島等熱點(diǎn)城市都有不少樓盤的售價(jià)都出現(xiàn)了很大的跌幅,跌幅在30%左右。就比如筆者一位鄭州的張粉絲就面臨這種情況,張先生在2021年6月份初買了一套120平方的房子,單價(jià)12000元。張先生表示,12000元/平方米的售價(jià)已經(jīng)是降價(jià)之后的,相比于2019年最高13000元/平方米的售價(jià)已經(jīng)降低了1000元。但是讓張先生沒想到的是,在他買房半個(gè)月之后,開發(fā)商再次推出了一大批特價(jià)房,售價(jià)僅合9000元/平方米。也就是說,僅僅半個(gè)月,張先生買的房子就貶值了36萬元之多,平均每天虧損2萬多元。
過去在人們的認(rèn)知中買房都是掙錢的,而現(xiàn)在買房竟然能虧錢,并且虧得還那么多,這打破了很多人對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的認(rèn)知。因此,隨著2021年房?jī)r(jià)持續(xù)下跌之后,越來越多的人都開始看跌房?jī)r(jià)了。而進(jìn)入2022年之后,樓市走勢(shì)又不明朗了,雖然越來越多的人都開始看跌房?jī)r(jià),但是2022年之后,越來越多的城市開始放松樓市調(diào)控政策,這讓很多人又開始擔(dān)心房?jī)r(jià)的走勢(shì)了。大家都知道,政策對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響非常大,不少專家現(xiàn)在都開始看好樓市了。就比如著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)表示,現(xiàn)在連鄭州這樣的大型城市都放松了樓市調(diào)控政策,這意味著樓市已經(jīng)到底部了。那么,隨著樓市調(diào)控政策的放松,未來5年,是趁早賣房還是盡快買房?對(duì)此,樓市4大趨勢(shì)透露答案,該了解。
第一:“房住不炒”的大環(huán)境下,房子正在慢慢回歸居住屬性
在2016年12月份的會(huì)議上,“房住不炒”的口號(hào)被提了出來,自此“房住不炒”就成為了樓市調(diào)控政策的底線。雖然目前不少城市都放松了樓市調(diào)控政策,但是沒有任何一個(gè)政策突破“房住不炒”的底線。對(duì)此,經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)就曾表示,“房住不炒”或?qū)⒊蔀橛谰眯缘恼{(diào)控政策,房子將不再適合大眾投資,買房就能掙錢的時(shí)代已經(jīng)過去了。
只要一直打擊樓市炒作現(xiàn)象,那么房?jī)r(jià)就很難再繼續(xù)大漲,在這種情況下,囤積了大量房產(chǎn)的投資客也將慢慢拋售多余的房產(chǎn)。隨著投資客慢慢退出樓市和大量房源流入市場(chǎng),房?jī)r(jià)將慢慢回歸合理水平,房子也將慢慢回歸居住屬性。
第二:住房供需關(guān)系出現(xiàn)轉(zhuǎn)折,總體住房資源已經(jīng)過剩
雖然房子被賦予了很多屬性,但是最終房子的作用還是給人居住的,所以只有人口才是房?jī)r(jià)最終的支撐。在過去20多年房?jī)r(jià)之所以能夠持續(xù)上漲,根本原因就是我國住房資源非常緊缺,雖然房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度非???,但是由于城鎮(zhèn)化建設(shè),每年都有近2000萬農(nóng)村人口流入城市之中。人們進(jìn)入城市中,第一時(shí)間就是要解決住房問題,因此隨著人口的流入,人們對(duì)住房的需求一直都在增加。
而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展,住房資源總有過剩的那一天,而現(xiàn)在住房資源已經(jīng)過剩了。根據(jù)央行調(diào)查組公布的數(shù)據(jù)顯示,目前我國超過96.86%的城鎮(zhèn)家庭都已經(jīng)有了房子,戶均超過1.5套,并且有41.5%的城鎮(zhèn)家庭有2套以上的房子。另外,現(xiàn)在我國城鎮(zhèn)常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)漲至64%,戶籍城鎮(zhèn)化率也已經(jīng)超過40%。很明顯通過計(jì)算可以得出一個(gè)結(jié)論:目前僅城鎮(zhèn)戶籍家庭擁有的房子就足夠城市中所有的人居住了,這意味著我國住房資源已經(jīng)過剩了。
另外,過去20年我國新生人口數(shù)量也在不斷降低,2021年新生人口數(shù)量更是已經(jīng)降至1062萬,接近千萬大關(guān)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,00后和10后整整比90后和80后少了一億人,并且00后和10后基本上都是獨(dú)生子女,他們并不缺房子,對(duì)房子的需求不大。因此可以預(yù)測(cè)到,隨著00后和10后慢慢成為購房主力軍之后,人們對(duì)住房的需求就會(huì)逐漸減少。
第三:房東稅和房產(chǎn)稅出臺(tái)在即,持有房產(chǎn)的成本將會(huì)越來越高
目前房產(chǎn)稅還沒有正式出臺(tái),但是距離房產(chǎn)稅的時(shí)間已經(jīng)不遠(yuǎn)了,很多專家和學(xué)者都預(yù)測(cè),房產(chǎn)稅大概率會(huì)在未來5年內(nèi)出臺(tái),也就是在“十四五”時(shí)期出臺(tái)。對(duì)于房產(chǎn)稅,財(cái)政部已經(jīng)確定了“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的征收原則,并且國家已經(jīng)明確表態(tài)將在部分地區(qū)率先開展房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作。房產(chǎn)稅就是針對(duì)房子進(jìn)行征稅的,一旦房產(chǎn)稅出臺(tái),未來持有房產(chǎn)的成本就將大幅提高。
雖然房產(chǎn)稅還沒有出臺(tái),房東稅卻已經(jīng)提前出臺(tái)了。目前,全國已經(jīng)有河北省、湖南省和云南省這3個(gè)省份試點(diǎn)了房東稅,稅率在10%-20%之間。很明顯,房東稅比房產(chǎn)稅更容易出臺(tái),因此不少專家都表示,房東稅可能會(huì)全面出臺(tái)。其實(shí),不管是房東稅還是房產(chǎn)稅,只要征收這些稅,持有房產(chǎn)的成本就會(huì)大幅提高。
第四:多種住房將呈現(xiàn)“遍地開花”的格局,買房不再是唯一解決住房的方案
租房子就可以解決居住的問題,為什么人還要買房子呢?這是因?yàn)榉孔颖毁x予了很多屬性,比如和人的愛情婚姻掛鉤,比如和孩子的教育掛鉤,還比如和醫(yī)療資源掛鉤等等。除了這些附加的屬性之外未來樓市房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè),租的房子不穩(wěn)定,不能給自己和家人帶來歸屬感和安全感,沒有家的感覺。因此,就算租房可以解決居住需求,也不能解決人們的住房問題,這就是為什么人們非要買房的原因。
但是現(xiàn)如今情況不一樣了,多種住房將呈現(xiàn)“遍地開花”的格局,買房不再是唯一解決住房的方案。2021年8月份,住建部明確表示,未來5年未來樓市房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè),將加快建立以公共租賃住房、保障性租賃房和共有產(chǎn)權(quán)房為主體的住房保障體系,實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。另外,國家還明確要“逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”,也就是實(shí)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)??梢钥闯?,以后買房不再是人們解決住房的唯一方案,這也意味著未來很多剛需購房者不需要買房了。
通過以上4個(gè)趨勢(shì)可以看出,房子的金融屬性正在慢慢減弱,而房子的居住屬性正在慢慢回歸。確實(shí),隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)大漲,我國住房資源緊缺的問題已經(jīng)被解決,當(dāng)市場(chǎng)中住房資源不再緊缺、并且已經(jīng)過剩的時(shí)候,房子就已經(jīng)不再適合投資,因此,現(xiàn)在投資客可以放棄幻想了,房?jī)r(jià)已經(jīng)不會(huì)再像過去那樣持續(xù)上漲了。未來5年,不再建議以投資為主要目的買房,對(duì)于投資客來說,最好選擇拋售掉多余的房產(chǎn),或者將品質(zhì)差的房子置換成品質(zhì)好的房子。
對(duì)于剛需購房者來說,在樓市走勢(shì)已經(jīng)平穩(wěn)的大環(huán)境下,買房者不需要再盲目從眾了。未來5年,剛需購房者買房需要結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)條件,如果經(jīng)濟(jì)條件允許,就可以選擇買房,如果經(jīng)濟(jì)條件不允許,沒有必要著急買房,等幾年再買房也不遲。退一步說,如果實(shí)在買不起房子,也可以通過共有產(chǎn)權(quán)和租賃住房來解決自己的住房問題。