城區(qū)是推進(jìn)中心城市高質(zhì)量發(fā)展的核心單元和動(dòng)能引擎，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁的城區(qū)，對(duì)人才、人口形成強(qiáng)大的吸引力，這些地方的樓市需求也十分旺盛。那么這些城區(qū)的房?jī)r(jià)水平如何？

日前，賽迪顧問(wèn)城市經(jīng)濟(jì)研究中心正式發(fā)布了2021賽迪百?gòu)?qiáng)區(qū)榜單，對(duì)全國(guó)(除直轄市、香港特別行政區(qū)、澳門(mén)特別行政區(qū)和臺(tái)灣地區(qū))906個(gè)地級(jí)市市轄區(qū)高質(zhì)量發(fā)展水平進(jìn)行評(píng)估。榜單從經(jīng)濟(jì)實(shí)力、增長(zhǎng)動(dòng)力、內(nèi)生支撐、區(qū)域能級(jí)、共享發(fā)展五個(gè)維度出發(fā)，構(gòu)建包含23個(gè)二級(jí)指標(biāo)的城區(qū)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展評(píng)價(jià)體系。

第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)上的數(shù)據(jù)，對(duì)百?gòu)?qiáng)區(qū)的房?jī)r(jià)進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，在百?gòu)?qiáng)區(qū)中，共有97區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)元，其中有12區(qū)房?jī)r(jià)超過(guò)了5萬(wàn)元/平方米，主要集中在深圳、廣州、廈門(mén)、南京和杭州。其中最貴的深圳南山區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了10萬(wàn)元/平方米。

12區(qū)房?jī)r(jià)超5萬(wàn)元，南山第一

根據(jù)榜單，百?gòu)?qiáng)區(qū)中，廣州有9個(gè)區(qū)入圍，數(shù)量位居第一。成都8個(gè)，位居第二。深圳、南京均為6個(gè)。長(zhǎng)沙、青島各有5個(gè)。杭州、寧波、武漢各有4個(gè)。無(wú)錫、常州、蘇州、南通、佛山、濟(jì)南、合肥、昆明、紹興各有3個(gè)；廈門(mén)、揚(yáng)州各有2個(gè)。此外，另有18個(gè)城市有1個(gè)城區(qū)入圍。

這其中，12個(gè)房?jī)r(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的百?gòu)?qiáng)區(qū)，分別是深圳南山區(qū)、深圳福田區(qū)、廣州天河區(qū)、廈門(mén)思明區(qū)、廣州越秀區(qū)、深圳龍華區(qū)、深圳寶安區(qū)、廈門(mén)湖里區(qū)、深圳羅湖區(qū)、杭州西湖區(qū)、廣州海珠區(qū)、南京鼓樓區(qū)。從區(qū)域分布來(lái)看，這12個(gè)區(qū)來(lái)自深圳、廣州、廈門(mén)、南京、杭州這5個(gè)副省級(jí)城市，這些城市都位于東南沿海的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省。

深圳的南山區(qū)，不僅綜合實(shí)力位居百?gòu)?qiáng)區(qū)第一，房?jī)r(jià)也位居百?gòu)?qiáng)區(qū)第一，單價(jià)超過(guò)了10萬(wàn)元/平方米。南山區(qū)2020年GDP實(shí)現(xiàn)6502.22億元，總量占全市的23.5%；其上市公司數(shù)量也是最多的，有“世界500強(qiáng)”騰訊控股、中國(guó)恒大，也有行業(yè)翹楚邁瑞醫(yī)療、大族激光等。去年南山區(qū)的GDP超越了石家莊、南昌、南寧等13個(gè)省會(huì)城市。

根據(jù)南山區(qū)2020年統(tǒng)計(jì)公報(bào)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增加值3895.89億元，占三產(chǎn)比重86.6%；先進(jìn)制造業(yè)增加值1112.84億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重71.6%。年末全區(qū)有國(guó)家級(jí)高新技術(shù)企業(yè)4101家，占全市總量的22.1%。根據(jù)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，去年該區(qū)居民人均可支配收入82521.98元。

產(chǎn)業(yè)實(shí)力雄厚、收入高，但住宅用地供應(yīng)卻相對(duì)有限。中國(guó)（深圳）綜合開(kāi)發(fā)研究院智庫(kù)研究與信息部部長(zhǎng)鄭宇劼分析，南山區(qū)的面積雖然不小，但南山的產(chǎn)業(yè)用地占比比較多，包括教育用地、生態(tài)用地等，相對(duì)而言居住用地比較少。

這種情況下，南山區(qū)的住宅供不應(yīng)求。大量在南山區(qū)上班的人，住在外圍城區(qū)。南山之后，毗鄰南山的福田區(qū)房?jī)r(jià)位居百?gòu)?qiáng)區(qū)第二，單價(jià)超過(guò)了9萬(wàn)元/平方米。

廣州天河區(qū)的房?jī)r(jià)在百?gòu)?qiáng)區(qū)中位居第三，單價(jià)逼近了8萬(wàn)元/平方米。與南山區(qū)相似，天河區(qū)也是高新產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚地。數(shù)據(jù)顯示，2020年，天河區(qū)金融業(yè)增加值突破1000億元，規(guī)模占全市近五成，金融業(yè)成為天河區(qū)第一大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

天河區(qū)日前介紹稱(chēng)，“十四五”時(shí)期，天河區(qū)將充分發(fā)揮人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)引擎作用，大力發(fā)展金融業(yè)、新一代信息技術(shù)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、高端專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代都市工業(yè)等五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)兩大產(chǎn)業(yè)集群。

值得注意的是，近年來(lái)，不光不同城市之間的樓市走勢(shì)在分化，在一二線大城市內(nèi)部，房?jī)r(jià)分化也十分明顯，高新產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)集中的區(qū)域，比如深圳南山、廣州天河、成都武侯、西安雁塔、杭州濱江等地，不僅經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快，而且已經(jīng)成為城市最繁華、房?jī)r(jià)最堅(jiān)挺的區(qū)域。

以廣州為例，疫情以來(lái)，廣州天河的東圃板塊不少樓盤(pán)漲幅超過(guò)七成甚至接近翻倍，黃埔區(qū)的不少樓盤(pán)漲幅也超過(guò)了五成，但番禺、荔灣等區(qū)域的多數(shù)樓盤(pán)只有一兩成，城市內(nèi)部分化十分明顯。

鄭宇劼分析，隨著我國(guó)進(jìn)入到轉(zhuǎn)型升級(jí)新階段，新興產(chǎn)業(yè)、未來(lái)產(chǎn)業(yè)成為產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的主要力量，成長(zhǎng)性更快，爆發(fā)性更強(qiáng)，這些新產(chǎn)業(yè)所在的區(qū)域，發(fā)展動(dòng)力很強(qiáng)。以廣州為例，原先在四個(gè)一線城市中，廣州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是偏舊偏重的，但這幾年廣州包括生物醫(yī)藥、新一代信息技術(shù)等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)快速轉(zhuǎn)換，產(chǎn)業(yè)后勁不斷增強(qiáng)，這些產(chǎn)業(yè)最集中的天河、黃埔經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度很快。

再比如，在“九省通衢”武漢，過(guò)去，武漢的漢口傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展突出，發(fā)展總體比武昌好，但近年來(lái)高校眾多的武昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展突出，吸引的年輕人更多。

廣東省體制改革研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)彭澎對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)是下一步?jīng)Q定城市競(jìng)爭(zhēng)力的核心要素。新興產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)性特別強(qiáng)，增長(zhǎng)速度比傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)快很多。高新產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的從業(yè)人員收入水平更高，購(gòu)買(mǎi)力更強(qiáng)，集聚的年輕人更多，對(duì)住房的需求也更大。

與此同時(shí)，這些新興產(chǎn)業(yè)所在的新城區(qū)城市化建設(shè)突飛猛進(jìn)，包括軌道交通、綠化、文化教育、醫(yī)療設(shè)施建設(shè)很快，產(chǎn)城融合越來(lái)越好，宜居宜業(yè)。

表：12個(gè)房?jī)r(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的百?gòu)?qiáng)區(qū)

廈門(mén)兩區(qū)入圍前十 長(zhǎng)沙收入高房?jī)r(jià)低

在12個(gè)房?jī)r(jià)超過(guò)5萬(wàn)元的百?gòu)?qiáng)區(qū)所在的城市中，深圳、廣州、杭州、南京均為我國(guó)GDP十強(qiáng)城市，其中廣深是超大城市、一線城市，南京和杭州均為長(zhǎng)三角地區(qū)的特大城市，南京是第二經(jīng)濟(jì)大省江蘇的省會(huì)，杭州是第四經(jīng)濟(jì)大省浙江的省會(huì)。這幾個(gè)城市不僅經(jīng)濟(jì)總量很大，高新產(chǎn)業(yè)十分發(fā)達(dá)，上市公司很多，集聚了大量的人才。

相比之下，去年廈門(mén)GDP總量?jī)H為6384億元，位居全國(guó)各大城市第34位，與廣深、南京、杭州等地差距很大。廈門(mén)全市總?cè)丝趦H為500多萬(wàn)，城區(qū)人口僅有300多萬(wàn)，城市規(guī)模只是I型大城市。

不過(guò)，廈門(mén)的房?jī)r(jià)卻一直位居全國(guó)前列，僅次于深圳、北京、上海這三個(gè)一線城市，位居全國(guó)第四，超過(guò)了一線城市廣州。分區(qū)來(lái)看，廈門(mén)的思明區(qū)房?jī)r(jià)超過(guò)了7萬(wàn)元/平方米，湖里區(qū)也超過(guò)了5萬(wàn)元/平方米。

廈門(mén)均和房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢有限公司董事長(zhǎng)王崎對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，一方面，廈門(mén)由于教育、城市建設(shè)、醫(yī)療方面的優(yōu)勢(shì)，吸引了周邊泉州、漳州等地大量購(gòu)買(mǎi)力涌入。而福建的經(jīng)商群體又很大，民間資金很多。但另一方面，廈門(mén)過(guò)去多年住房供應(yīng)明顯低于人口和住房需求增長(zhǎng)步伐，欠賬缺口較大。

不過(guò)從廈門(mén)市各區(qū)域來(lái)看，島內(nèi)外的分化十分明顯，很多小區(qū)的房?jī)r(jià)達(dá)到了8萬(wàn)元甚至10萬(wàn)元以上，相比之下，島外不僅價(jià)格低了很多，而且近年來(lái)房?jī)r(jià)處于橫盤(pán)狀態(tài)。老家泉州的林先生最近準(zhǔn)備賣(mài)掉一套位于集美區(qū)集美大橋橋頭附近中海小區(qū)的126平方米的四房，單價(jià)3.4萬(wàn)元/平方米，“這個(gè)價(jià)格跟五年前差不多，但還是很難脫手?！绷窒壬f(shuō)。

王崎分析，總體來(lái)看，出了廈門(mén)島，房?jī)r(jià)就下降了一半左右，島內(nèi)外房?jī)r(jià)落差很大。由于廈門(mén)島內(nèi)用地緊張，多年來(lái)島內(nèi)的思明、湖里兩區(qū)土地供應(yīng)一直十分有限，甚至有幾年都沒(méi)有土地供應(yīng)。同時(shí)，廈門(mén)人口密度很大，教育、醫(yī)療資源十分集中，比如廈門(mén)最好的中小學(xué)都在島內(nèi)。此外，廈門(mén)的金融產(chǎn)業(yè)主要在島內(nèi)，高收入群體集中在島內(nèi)，外地、外省來(lái)廈購(gòu)房的群體也主要在島內(nèi)。

另一方面，房?jī)r(jià)的高低雖然與收入水平高低有很大關(guān)系，但產(chǎn)業(yè)發(fā)展好、收入水平高的城市，房?jī)r(jià)并不一定高。這其中，中部的強(qiáng)省會(huì)長(zhǎng)沙就是“收入高、房?jī)r(jià)低”的典范。

在百?gòu)?qiáng)區(qū)中，房?jī)r(jià)最低的10個(gè)區(qū)，有三個(gè)來(lái)自長(zhǎng)沙，分別是天心區(qū)、雨花區(qū)和芙蓉區(qū)，作為長(zhǎng)沙的中心城區(qū)，房?jī)r(jià)均只有1萬(wàn)多元。

不過(guò)，雖然房?jī)r(jià)水平低，但長(zhǎng)沙近年來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分強(qiáng)勁，人口流入速度很快。第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙十年共增加了300萬(wàn)人，總?cè)丝谕黄魄f(wàn)大關(guān)，達(dá)到1004.79萬(wàn)人，成為中部地區(qū)第3個(gè)突破千萬(wàn)人口大關(guān)的省會(huì)城市。

人口快速增長(zhǎng)，與長(zhǎng)沙近年來(lái)裝備制造、文化娛樂(lè)等產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展有關(guān)。以裝備制造業(yè)為例，近年來(lái)，長(zhǎng)沙涌現(xiàn)出了三一重工、中聯(lián)重科、山河智能等裝備制造企業(yè)。在文化產(chǎn)業(yè)方面，長(zhǎng)沙也產(chǎn)生了茶顏悅色等網(wǎng)紅品牌。根據(jù)攜程發(fā)布的2021五一旅行大數(shù)據(jù)報(bào)告，長(zhǎng)沙入圍了五一黃金周十大熱門(mén)旅游城市行列。

在人均收入方面成都武侯區(qū)房?jī)r(jià)多少錢(qián)一平方，2020年，長(zhǎng)沙全體居民人均可支配收入51477.60元，同比增長(zhǎng)5.7%，收入水平位居中西部主要城市第一位，超過(guò)了東部沿海的青島、天津、福州、泉州等地。

由于收入高、房?jī)r(jià)低，長(zhǎng)沙人也更敢于消費(fèi)，數(shù)據(jù)顯示，去年長(zhǎng)沙人均消費(fèi)支出達(dá)到了36575元，超過(guò)了東部的廈門(mén)、蘇州、寧波、南京等城市，高居全國(guó)第7，在中西部各大城市中領(lǐng)跑。

“我身邊很多朋友供房壓力都不算大，但吃喝玩樂(lè)消費(fèi)確實(shí)比較多?！痹诋?dāng)?shù)匾患曳科蠊ぷ鞯男づ空f(shuō)，由于房?jī)r(jià)水平較低、而且限購(gòu)措施很?chē)?yán)厲，因此很多人都傾向于買(mǎi)大戶型，整體的居住空間較為寬敞。

根據(jù)貝殼研究院今年4月發(fā)布的《2021年新居住消費(fèi)調(diào)查報(bào)告》，分城市看，城市間成交套均面積差異顯著成都武侯區(qū)房?jī)r(jià)多少錢(qián)一平方，以長(zhǎng)沙、南昌、佛山、石家莊及鄭州為代表的城市，套均成交面積均在90平方米以上，特別是長(zhǎng)沙，是30城中唯一過(guò)百的城市，達(dá)到101平方米。