就該“腰斬”房價，

教育一下開發(fā)商，

特別是被錢燒壞腦子的開發(fā)商。

近日，北京出臺“史上最嚴”政策調(diào)控房市。 泡沫正被擠出，房市寒冬已至。

這輪調(diào)控后， 房價會漲還是跌，還能不能買房……系列問題再次成為公眾聚焦。

房市乍暖還寒之際，就政策調(diào)控及房價走向問題，周刊君專訪北京大學國家發(fā)展研究院院長、國務(wù)院特殊津貼專家、中國金融四十人論壇成員 姚洋教授。

以下為姚洋教授觀點：

1

就該“腰斬”房價，

教育一下開發(fā)商，

特別是被錢燒壞腦子的開發(fā)商。

房產(chǎn)和股票一樣房價腰斬，都是資產(chǎn)；對于炒房者來講，就是虛擬的。在這種情況下，需要讓市場來教育投機者、開發(fā)商，房市和股市一樣會崩盤，也許崩了幾次之后，投機者就灰心了、不來炒了。那樣房價自然而然就降下來了。

既然知道這里有泡沫，那就讓它破上幾次，不破的話，泡沫一直就在那里。房價漲到一定程度，肯定會有人先跑，這才能真正讓房價降下來。

北京房價腰斬一半，對經(jīng)濟不會有影響。因為我們老百姓買房杠桿率很低，普遍觀念是“無債一身輕”。 只有投機者、開發(fā)商，特別是被錢燒壞腦子的開發(fā)商，才會在遠郊區(qū)弄個“地王”，腰斬房價對他們會有影響。

政府約談房地產(chǎn)中介是應該的，什么“今年如果不買房 一年工作又白忙”，這種鼓吹起了推波助瀾的作用。

2

北京的房價恐怕是全世界最高的。

北京的房價太高了，房價和年收入比正常值應該在7-8，但北京是27、28左右，這個數(shù)恐怕在全世界都是最高的。

造成這個的原因有三點：

（1）中國的儲蓄多且集中，財富分配不均衡。20%富有的儲戶貢獻了80%的個人儲蓄，最富有的1000個儲戶貢獻了三分之一的儲蓄。 很多有錢人把房子作為一個投資品來對待。

（2）我們的一線城市吸引力太強。哪怕收入暫時不高，但機會多、大家能看到希望和潛力，導致大量人口涌入。

（3）教育、醫(yī)療、政府行政等資源集聚在北京這種大城市，吸引有錢的人聚集在此。

3

政府就不該管房價，越調(diào)越漲。

北京房價從2005年調(diào)到現(xiàn)在，整體看來也沒抑制住上漲。

政府平抑房價，提倡“居者有其屋”，給人一種每個人都要有住房的錯覺，這在大城市顯然是做不到的。

老百姓解讀政府政策就是：政策一調(diào)控就是有漲的潛力，否則政府不會去調(diào)控的；而購房者又是“追漲殺跌”的心理。結(jié)果，政府越調(diào)，房價越高。

對房市的管控，政府應該著力在這兩個方面：

（1）多建 保障性住房，滿足剛需。保障性住房做得好的城市（如重慶、長沙），解決了剛需，房價都不會上去。相比而言，北京的保障性住房太少，做得不夠。

（2）規(guī)范 房屋租賃市場，加強制度保障。政府應該規(guī)范化租賃市場，鼓勵長期租賃，在租期間不能隨意漲房租、讓人搬離。我們國家這些制度保障措施都沒有，進一步影響了人們“一定要買房”的觀念。

4

在中國當前的政策下，

房子是為富人準備的。

中國對樓市的政策沒有結(jié)構(gòu)、互相打架。一方面要抑制房價，另一方面又有容積率（指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率）要求。

控制房價最簡單的方法，就是提高容積率，這就相當于向空中借土地，增加土地供給。相對紐約、倫敦這種城市，北京的房子密度很低。政策對容積率限制大，房子舒適度高，結(jié)果窮人根本住不起，這種政策就是為富人準備的。

政策的目標是幫助哪些人，為誰服務(wù)，一定要清楚。政策上可以對容積率分類處置，有些房屋建設(shè)容積率低些、舒適度高些，相應價錢也要高；有些房子容積率高些、舒適度相對差一些， 這些是給老百姓蓋的，政策要有優(yōu)惠。這樣區(qū)分開來，比很多老百姓住地下室要強得多。

5

房地產(chǎn)市場不是“囤金池”，

無從實現(xiàn)對資產(chǎn)流向的控制。

貨幣一旦創(chuàng)造出來，是不可能滅失的。好多人認為房地產(chǎn)能“囤錢”，但實際上這是錯誤的。 房屋這個實物本身和資金是分離的，房子賣出去，貨幣就從買方轉(zhuǎn)移到賣方手里，不會被房產(chǎn)囤積起來。

在我國，股市可能囤一些貨幣，因為那是為了交易而交易，和實體經(jīng)濟不產(chǎn)生關(guān)系。 房地產(chǎn)開發(fā)非但不能囤積貨幣，而且還會創(chuàng)造貨幣，原先土地不值錢，蓋上房屋后一買一賣貨幣就“出來”了。

在我國，M2創(chuàng)造出來是不可能內(nèi)部滅失的，唯一的辦法是減少外匯儲備。這和央行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)有關(guān)：我們央行的資產(chǎn)中主要是外匯儲備房價腰斬，持有的政府債券很少。對比美國，央行持有的政府債券很多，收回M2，只要把債券賣出去就行了，這樣貨幣就滅失了。

6

不建議年輕人買房（包括學區(qū)房）

鼓勵租房。

年輕人要改變下觀念：租房是可以的。在北京不到30歲要擁有住房，這對大多數(shù)人來講是不現(xiàn)實的。

從投資角度看，現(xiàn)在房價上漲，引來大批人投機，確實有發(fā)財?shù)摹５L險也是很大的。 年輕人不能拿著父母的錢去投機，認為“我不是最后一個傻瓜”。

而從儲蓄的角度買房，和租房相比，經(jīng)濟上是不劃算的。

對個人來說，只有一套房滿足居住剛需，那么房價漲不漲和你沒關(guān)系，賣了這套房子還得再買一套。只不過房價漲了心里會痛快，感覺自己坐擁百萬、千萬房產(chǎn)。

7

別把手里的余錢投資在買房上。

從投資角度看，在一線城市短期炒一炒房子還行，但長期來看把房子當作保值增值品，風險是很大的，日本就是前車之鑒。日本房價從上世紀70年代瘋漲到90年代，甚至“東京的房價可以買下一整個美國”。

但從1991年至今，日本房價一直在下跌，這是日本的人口結(jié)構(gòu)決定的。而從這一點看， 中國上世紀60-70年代的人口最多，這些人老去之后，房子不可能帶入墳墓，肯定要吐出來。年輕人里人口越來越少，需求不足，無論怎么算中國的房價都沒法持續(xù)下去。

有余錢，可以投資其它項目。目前我國的投資回報率還在6-7%，這樣，投資可以在10-12年翻一番。一線城市的房價還會翻番嗎？可能性比較小?，F(xiàn)在很多人買房是賭徒心理，賭短期內(nèi)房價繼續(xù)飛漲，而且認為，“我不是最后一個傻瓜”、“我會在房價下跌之前跑掉”?？墒?， 參照日本之前樓市崩盤，套牢的很多都是這種投機的小買家。

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