要有多少錢，才能在廣州安家買房？

全市套均總價(jià)417萬(wàn)元，其中海珠、越秀兩區(qū)套均總價(jià)超千萬(wàn)元。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，2022年1-6月，廣州累計(jì)成交一手住宅39618宗，同比下跌35%，低于2019年、2021年同期水平；成交均價(jià)約為38737元/m2，套均總價(jià)約為417萬(wàn)元。

當(dāng)然，廣州仍有剛需天堂，增城從化兩區(qū)套均總價(jià)均不到200萬(wàn)元。

值得關(guān)注的是，上半年廣州一手住宅成交建筑面積達(dá)到426.5萬(wàn)㎡，居四大城市成交總量之首。

海珠、越秀新房套均總價(jià)超千萬(wàn)

上半年，全市11區(qū)僅有花都、增城、天河的成交均價(jià)出現(xiàn)下跌，其余8區(qū)的均價(jià)都有所上升。當(dāng)中以海珠區(qū)漲幅最厲害，同比漲33%，或與該區(qū)上半年某售價(jià)10萬(wàn)+網(wǎng)紅盤大量網(wǎng)簽不無(wú)關(guān)系。

房?jī)r(jià)最貴區(qū)域仍是在越秀，成交均價(jià)92752元/㎡；其次海珠區(qū)，為87871元/㎡；天河區(qū)以73172元/㎡居第三。在郊區(qū)廣州花都房?jī)r(jià)暴跌，花都增城南沙房?jī)r(jià)仍在2萬(wàn)+，唯有從化低至1萬(wàn)+。

從套均總價(jià)看，上半年最難夠著的新房在海珠區(qū)，套均總價(jià)達(dá)到1307萬(wàn)元；其次為越秀區(qū)，達(dá)1052萬(wàn)元；天河區(qū)以806萬(wàn)元排名第三。不限購(gòu)的增城從化仍是剛需天堂，套均總價(jià)不到200萬(wàn)元。

6月市場(chǎng)成交環(huán)增26%

從上半年成交軌跡看，得益于2021年11、12月房企打折促銷，在1月份帶動(dòng)一波成交。

到2-5月，廣州客觀上遭遇疫情反復(fù)帶來(lái)的影響，此外經(jīng)濟(jì)大環(huán)境變化導(dǎo)致部分剛需買家暫緩購(gòu)房計(jì)劃；除市場(chǎng)信心原因以外，今年2-5月較顯著的特征之一為買家回流優(yōu)質(zhì)二手。

根據(jù)中原成交顯示，上半年?yáng)|風(fēng)東、華景、天河公園、華南等優(yōu)質(zhì)板塊二手房成交熱度明顯提高，部分買家由于擔(dān)心新房房企發(fā)生意外，轉(zhuǎn)投至二手市場(chǎng)，帶動(dòng)市場(chǎng)逐漸回暖，比如廣州二手住宅3月創(chuàng)下超8千宗的年內(nèi)最高位，一定程度分化了一手成交。

在6月份，廣州新房網(wǎng)簽7776宗，環(huán)比增加26%，比去年同期成交增加10%。為2022年上半年唯一成交量超過(guò)去年同期的月份，同時(shí)六月成交超過(guò)傳統(tǒng)旺季“紅五月”亦是近年少見(jiàn)的現(xiàn)象，或說(shuō)明廣州市場(chǎng)正逐步走出2021年調(diào)控政策消化期。

6區(qū)庫(kù)存去化期需超一年

在供應(yīng)方面，5、6月廣州新房供應(yīng)都超萬(wàn)套，開發(fā)商非常積極出貨。除了荔灣、黃埔、天河三區(qū)供應(yīng)上升外，其余8區(qū)的供應(yīng)量都有所回調(diào)。

2022年上半年，廣州累計(jì)有112個(gè)（次）項(xiàng)目開盤/加推，總推售貨量為14852套，首日去化成交4533套，平均去化率為31%，對(duì)比去年同期呈現(xiàn)出相對(duì)低迷狀態(tài)。

從實(shí)際推盤情況看，今年總推售量比去年同期（14270套）多，尤其增城、南沙、花都等區(qū)庫(kù)存量較大，樓盤之間促銷“內(nèi)卷”嚴(yán)重；在成交下行壓力加大的情況下，意向買家愿意花費(fèi)更多時(shí)間用于選擇、對(duì)比，導(dǎo)致整體去化表現(xiàn)不理想。

截至6月底，廣州全市11區(qū)新房庫(kù)存量均環(huán)比上漲，消化周期超過(guò)12個(gè)月的區(qū)域有6個(gè)，其中南沙、增城、從化、花都四區(qū)庫(kù)存消化周期超過(guò)20個(gè)月。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，下半年廣州出臺(tái)放松政策可能性不高，但隨著經(jīng)濟(jì)面轉(zhuǎn)好，官方優(yōu)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，預(yù)期買家將加速回流，帶動(dòng)市場(chǎng)走出低迷狀態(tài)。據(jù)悉廣州花都房?jī)r(jià)暴跌，目前廣州改善型、中高端需求已逐漸回溫，剛需客上半年因期盼“政策松綁”而過(guò)度觀望，預(yù)計(jì)下半年將會(huì)重新抓緊入市時(shí)間。

南都·灣財(cái)社記者邱永芬