回看文章開頭，按「慣例」，先講故事。

2013年11月1日下午，有7家開發(fā)商坐進了石家莊土地市場的「競買席」，其中不乏石家莊老百姓熟悉的面孔。這塊地前身是「熱電四廠」，2011年因整治二環(huán)內(nèi)污染企業(yè)而關(guān)停搬遷，此后兩年被7家開發(fā)商中的一家，配合有關(guān)部門做完了拆除騰退，做完了地塊規(guī)劃，也做完了征地組卷，眼看著媳婦要嫁進家門，結(jié)果：

拜堂的時候來了另外6家人搶親。

這塊地的故事，我在此前的回看文章里講過很多次，結(jié)果不再贅述，總之是給一家開發(fā)商續(xù)了5年的命，讓另一家開發(fā)商的「習性」大變，也讓這塊地所在的塔南路，在此后的5年成了所謂的「富人區(qū)一條街」，吸睛不斷。

然而，注意到我前文提到的一個細節(jié)了嗎？這塊地在掛牌出讓前，實際上已經(jīng)完成了規(guī)劃，樓座該怎么落，項目該怎么建，站在臺上的政府部門心里有數(shù)，坐在競買席里的7家開發(fā)商也有數(shù)。有人說，前兩天公布的石煤機地塊，很可能是石家莊歷史上第一個「帶方案」出讓和開發(fā)的地塊。錯啦，這種情況早在8年前就已經(jīng)出現(xiàn)，還在那個「項目補證漫天、底價成交遍地」的年代，把石家莊攪了個天翻地覆。

原因無他：地塊該怎么開發(fā)，項目該怎么規(guī)劃，都預設(shè)好了，只是誰拿下，開發(fā)商的牌子不同、項目的名頭不同，產(chǎn)品上往大了做一點，往小了收一點，如此而已。這也讓開發(fā)商算成本和定房價成了「明牌」，沒什么秘密可言。

時鐘撥回到今天。8年后的石家莊正在經(jīng)歷一場城市劇變，對房地產(chǎn)市場的沖擊更大。4月底，石家莊土地市場臨時關(guān)張，接下來就是3個月的靜默期，開發(fā)商普遍面臨著土地和項目儲備「見底」的窘境。尤其是去年在石家莊做到大幾十億，甚至百億規(guī)模的開發(fā)商，很難想象，今年的銷售規(guī)模如果「腰斬」，會是什么狀況。因此，也無怪乎有老大忙不迭拜門，實為「探路」。接下來是城市規(guī)劃和開發(fā)的政策調(diào)整，再接下來就是「二環(huán)內(nèi)減法、二環(huán)外乘法」，再接下來便是一些市場聚焦極久的熱門地塊傳出要「調(diào)整規(guī)劃」，然后，我們就看到了率先浮出水面的石煤機地塊。

城市規(guī)劃變天了，城市開發(fā)的規(guī)則變天了。

這個時候著急的，依然是等著拿地補貨的開發(fā)商，可這市場多了一群「幸運」的人，他們就是在過往三年內(nèi)拿到地塊，到今天貨源充足，且正隨行就市調(diào)整規(guī)劃，打算把產(chǎn)品「做到未來」的開發(fā)商。

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石煤機地塊其實是個「樣板」。在主城區(qū)內(nèi)的熱門地塊，有一個算一個，當下在做的，并非排著隊掛牌出讓，而是在新的石家莊決策層手中，根據(jù)「二環(huán)內(nèi)減法、二環(huán)外乘法」的原則，對地塊規(guī)劃進行重新調(diào)整。

其實，很多人很想搞明白，所謂的「二環(huán)內(nèi)減法、二環(huán)外乘法」，到底是個什么意思。所以，大家都在等著按這個原則調(diào)整規(guī)劃的第一塊地，來一窺決策層的城市規(guī)劃思路。石煤機地塊就成了這個「第一」。

為了看到新舊思路對撞的結(jié)果，我專門把石煤機地塊在2018年首次調(diào)整的規(guī)劃翻了出來，兩相對比，反差頓顯：

最大的變化便是居住用地的銳減。在2018年的調(diào)規(guī)中，石煤機地塊幾乎就是一個大型居住區(qū)，其中，居住用地面積足足有18.46公頃，也就是18.46萬平方米。即便按目前石家莊居住用地容積率的「紅線」2.0計算，那也有36萬平方米的建筑面積規(guī)模，按100平方米一套房簡單粗暴計算，就是三千多套房。

▲ 石家莊市自然資源和規(guī)劃局（前身是「石家莊市國土資源局」）在2018年和2021年，先后兩次對石煤機地塊進行規(guī)劃調(diào)整。兩相對比，不難發(fā)現(xiàn)其中的奧秘

這么大的貨量，再加上地塊方方正正，毗鄰城市主干道，周邊生活氛圍濃厚，如果放到土地市場上，且按凈地讓開發(fā)商自由競爭，如果不切分成小塊，妥妥就是個總價「地王」，毫無懸念。至于樓面價，參考去年底同一條路上賣到一萬二的原河冶科技地塊，自行腦補。

因此，也無怪乎這幅曾被裝進聯(lián)邦地產(chǎn)破產(chǎn)清算「資產(chǎn)包」，又被單獨拿出來和好幾家開發(fā)商傳出緋聞的地塊，這么吃香。

可在「二環(huán)內(nèi)減法」的原則之下，這塊地的規(guī)劃發(fā)生了巨大變化：根據(jù)上周公布的調(diào)規(guī)結(jié)果，這塊地的居住用地從18.46公頃，銳減到了9.95公頃，直接就是「腰斬」，且居住用地范圍被壓縮到了翟營北大街以西到煤機街以東，在居住用地的東北角，還多出來一塊中學用地，規(guī)劃顯示，這是一所24個班規(guī)模的初中。

剩下的地塊用來干什么？新的決策層往里面裝進去了一大票的城市配套，包括但不限于城市綠地和廣場（面積5.28公頃）、商業(yè)娛樂（面積6.3公頃），以及城市道路（面積3.2公頃）。整個地塊直接被北延至和平東路的煤機街，以及橫貫但不直通的吉星街分割成四塊，各有各的定位，各有各的功能。

▲ 石煤機地塊在2018年和2021年兩次調(diào)整規(guī)劃后，各用地性質(zhì)面積和變化情況

更為重要的是，居住用地的掛牌出讓還沒有影子，城市配套都要做什么，規(guī)劃里寫的一清二楚，連地塊上保留的老廠房干什么用，地下停車場建多少個停車位，公共廁所有多少個，在什么位置，也都做好安排。

這還不算完。老百姓看懂看不懂的地塊規(guī)劃是擺出來了，但大家看不到的項目詳細規(guī)劃方案，有關(guān)部門也做了，沒有通過公開渠道發(fā)出來，但在某些渠道上卻有驚鴻一瞥。

▲ 坊間流出的石煤機地塊規(guī)劃圖和效果圖，盡管上圖像素感人，但基本能一窺石煤機地塊的規(guī)劃效果全貌，至于實際效果，大家先自行腦補

這是結(jié)束嗎？非也，這只是開始。接下來，就是同樣位于和平東路上的原華藥地塊、原石鋼地塊、原焦化廠地塊、原棉一棉二地塊，以及同樣位于長安區(qū)的原石藥中潤地塊，還有位于其他區(qū)的熱門地塊，比如3月就吵吵著要掛牌出讓，到現(xiàn)在還悶在圖紙上的原信工學院南校區(qū)地塊，這些地塊，有一個算一個，都將按「二環(huán)內(nèi)減法、二環(huán)外乘法」的原則石家莊房價最新消息二環(huán)內(nèi)二手房，重做規(guī)劃，重設(shè)方案，然后掛到土地市場上。

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這是「劃時代」的事件，對開發(fā)商，對老百姓，對石家莊房地產(chǎn)市場，都是如此。

對于開發(fā)商，「拿一塊大的、施展空間相對自由的」地塊將成為奢望。這一點，老百姓可能不理解。事實上，在以往的房地產(chǎn)市場上，舉凡大地塊，政府部門都會先做好地塊規(guī)劃，劃定哪里是居住用地，哪里是商業(yè)用地，哪里建學校，哪里做綠地，然后將規(guī)劃和地塊一并推向市場。

可「規(guī)劃剛性」也受「現(xiàn)實人情」的影響。某些地塊是開發(fā)商前期拆的，在規(guī)劃編制過程中，開發(fā)商往往可以參與進去，將自己對這塊地的想法，在規(guī)劃階段就放進去，特別是城市配套這部分，開發(fā)商會根據(jù)項目開發(fā)是否方便、房子是否好賣來確定城市配套的安排。有些地塊的規(guī)劃，盡管拿到地的開發(fā)商沒有參與到，但在后續(xù)開發(fā)過程中，也可以在「總量不變、功能不改」的原則下，對地塊的具體安排進行調(diào)整。

現(xiàn)在看來，想在地塊規(guī)劃上做調(diào)整的空間幾乎不復存在，由于這些城市配套不僅劃定了位置，明確了規(guī)模，連干什么用都想好了，再加上居住用地幾乎被腰斬，城市配套大量增加，開發(fā)商即便想在「總量不變、功能不改」的原則下做調(diào)整，也會發(fā)現(xiàn)，城市配套的規(guī)模太大，改來改去，改不出什么新名堂。

接下來的問題就很簡單了：居住用地少了，加上容積率上限還被死死摁在2.0，可售房源更少了。少了就少了吧，可城市配套誰來做？讓開發(fā)商做？那就要算算賬了。

好在，「打樣」的石煤機地塊給了我們一些答案：政府背景的地產(chǎn)集團操刀，并已開工建設(shè)部分城市配套。不過，這并不意味著開發(fā)商不用承擔哪怕一點的城市配套，最起碼，石煤機地塊上的那所24班規(guī)模的初中和9班規(guī)模的幼兒園，開發(fā)商是跑不掉的。至于其他，就要看這塊地上市時，它帶著的規(guī)劃會怎么要求。

接下來是對老百姓的影響。我直接說結(jié)果：

對石家莊的二手房價，影響很大。對于一手房價，影響更大。

有人問我：前有容積率被摁在2.0以下，后有熱門地塊的居住用地面積被腰斬，這是妥妥地要把商品住宅供應(yīng)規(guī)模壓下來的趨勢。供應(yīng)減少，房價不就漲了嗎？

這話，放在一手房上有爭議，具體的，我在后面解讀?？蛇@個道理放在二手房上，就完全不靈了。盡管這些年石家莊的二手房交易規(guī)?；痉€(wěn)定在兩萬多套左右，和一手房相比，基本上是1:1.5，也就是成交一套二手房，對應(yīng)成交一套半的一手房。

可具體看這個比例，你就會發(fā)現(xiàn)，這一套半的一手房去向很清晰：

一套是賣掉二手房，置換一手房的換房需求買走的，另外半套則是「新市民」的首置剛需買走的。這基本就是石家莊購房者的組成。

然而，賣掉的二手房去了哪里？目前看，石家莊的二手房只有兩條出路：一條，是看重地段和配套的購房者，為了孩子就近上學、老人就近照顧、大人就近上班、配套就近方便，或者小區(qū)品質(zhì)到位這些目的入手。另一條，則是在「老破小」常見的，資金不寬裕，又接受不了一手房「遠大新」的首置剛需。

多數(shù)「老破小」，除了趕上好學校、好學位，只剩下了一項價值：

「便宜」。

這樣的房子多嗎？多，而且是太多了，幾乎成了石家莊二手房市場的絕對主力。為什么這些年石家莊二手房價的表現(xiàn)始終「渾渾噩噩」？價格堅挺的二手房，有，可轉(zhuǎn)手率低，交易量小；絕大多數(shù)交易的二手房則是「老破小」，他們占比高，規(guī)模大，卻拖累了二手房價格。

這種趨勢，靠容積率摁在2.0以下，且將熱門地塊的居住用地面積腰斬，就能挽救嗎？答案顯然是否定的。

房價從來不是由供求關(guān)系決定，更何況，用一手房市場的變化，來衡量二手房價的走勢，就跟「用前朝的劍來斬本朝官」一樣搞笑。

可一手房這里，情況就不同了。居住用地減少，容積率被摁在2.0以下，開發(fā)商能拿到的地少了，能拿出來賣的房也有限。但可以確定的是，你讓地價也跟著腰斬，幾乎不可能，「土地財政」的道理，我不解釋，大家也都清楚。如果再讓開發(fā)商背上一部分城市配套的建設(shè)任務(wù)，這部分成本也得轉(zhuǎn)嫁到一手房里面。最后的結(jié)果，可想而知。

所以，今年以來，石家莊市場上出現(xiàn)的高端項目扎堆入市，甚至有項目因為產(chǎn)品做大、配置升級，喊出了「豪宅」口號，除了地塊位于主城區(qū)內(nèi)，本來就稀缺外，也因為開發(fā)成本已經(jīng)把房價頂?shù)揭欢ǜ叨?，這樣的房價之下，如果開發(fā)小戶型賣給首置剛需，同樣的首付和月供，城里是六、七十個平方，城外是一百多個平方，對價格極度敏感的首置剛需很可能會出城而去。既然如此，與其和城外項目爭剛需，不如轉(zhuǎn)回頭爭改善，就是這么個道理。

可以確定的是，「二環(huán)內(nèi)做減法」，并不是要把人從城里趕出去，而是把沉重的常住人口密度壓力降下來；「二環(huán)外做乘法」，也不是把城里趕出來的人「堆」在二環(huán)外，而是將二環(huán)外總量稀少、分布不均的城市配套做起來。然而，正如蝴蝶扇動翅膀，就會在其他地方引發(fā)山呼海嘯一樣，城市規(guī)劃思路的劇變，勢必導致主城區(qū)里熱門地塊在未來的「被高端化」、「被豪宅化」，也會將更多的首置剛需擠向城外，甚至更遠的地方。

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在「斷糧」四個月的石家莊市場，能在二環(huán)有項目，還有穩(wěn)定充足的可售房源，金地絕對是個「幸運兒」?？筛匾氖?，這家創(chuàng)立33年、五年前突破千億規(guī)模的老牌開發(fā)商，旗下位于橋西區(qū)內(nèi)、西二環(huán)邊的金地閱峯，還是一個中小戶型貨量豐富、選擇空間比較豐富、品質(zhì)也到位的項目。

▲ 金地閱峯項目效果圖

這個項目在橋西。我說過的，這些年橋西沒什么項目，一手房供應(yīng)量極少，前些年能買的項目，一只手就數(shù)得出來。去年底原職教中心地塊搞出地價一萬五、房價兩萬五的事情后，橋西的項目也在「被迫改善」的道路狂奔而去。也是這些年，橋西的老百姓，要么西出槐安西路和南二環(huán)西延線奔上莊，要么西南出石銅路奔銅冶，全去了鹿泉解決自住需求。還是這些年，槐安西路、南二環(huán)西延線、石銅路和友誼南大街的交通壓力越來越大，「衛(wèi)星城」和主城區(qū)之間的通勤需求越來越繁忙。

金地閱峯則成了老百姓不用跑到上莊、銅冶「衛(wèi)星城」，就能在二環(huán)邊解決住房問題的現(xiàn)實選擇。

這個項目的戶型有亮點，全部實現(xiàn)了南向三面寬。這一點相當難得，要知道，絕大多數(shù)項目往往要在南向采光面這個問題上，面對「保大還是保小」（即「保大戶型的采光面，還是保小戶型的」）的選擇。但在這個項目，這道選擇題并不存在。

這其中，95平方米的三室兩廳一衛(wèi)，其南向采光面能做到9米以上，衛(wèi)生間還實現(xiàn)了干濕分離，「麻雀雖小、五臟俱全」，因此去化最快。

不過，這個戶型在樓層上的選擇空間已經(jīng)不大，價格也漲了。在我看來，這個項目目前性價比最高的，應(yīng)該是110平方米的三室兩廳兩衛(wèi)。

▲ 金地閱峯項目110平方米三室兩廳兩衛(wèi)戶型圖

我在此前的回看文章中反復說過，當下石家莊市場賣得最好的戶型有四項特點，分別是「大寬廳」、「大通臺」、「主臥套」和「南北通」。這四項特點占得越多，房子越好賣。而在這個戶型上，這四個特點它就占了三個半。

陽臺方面，這個戶型的采光面做到了6.3米，陽臺面積大約10個平方。通透方面，北側(cè)廚房直抵南側(cè)客廳，縱貫穿過房間。主臥方面，無法設(shè)置獨立更衣區(qū)域，但獨立衛(wèi)生間和衣柜完全可以裝進去。對于一個只有110個平方的房子而言，能實現(xiàn)到這個程度相當不容易。再加上這個戶型的精裝修交付標準比95平方米高出一大截，推升性價比。

此外，金地閱峯項目還有125平方米三室兩廳兩衛(wèi)，去化情況也不錯，它和110平方米的三室兩廳兩衛(wèi)，共同支撐項目在2021年上半年的橋西區(qū)，實現(xiàn)了去化最好的成績。與110平方米相比，這個戶型的尺度更大，如客廳面寬放大到4米，主臥放大到3.4米；空間格局更合理，像公共衛(wèi)生間實現(xiàn)了干濕分離，還有了相對獨立、面積更大的玄關(guān)空間。

這個在這一面積段內(nèi)「瑕疵」較少的戶型，金地對它情有獨鐘，甚至在后面談到的二期項目里石家莊房價最新消息二環(huán)內(nèi)二手房，我們依然能看到他們的身影。

▲ 金地閱峯項目125平方米三室兩廳兩衛(wèi)戶型圖

對于剛需首改而言，他們的購房需求相當現(xiàn)實，那就是「買得起」、「住得上」、「有質(zhì)量」。這個項目的小戶型總價也就是200萬上下，首付也就是60萬左右，對于購房需求，特別是在二環(huán)邊幾無容身之地的首置剛需而言，這是一個夠得著的水平。至于「住得上」，便是這個項目的最大亮點，由金地配建的小學。

金地閱峯配建的小學隸屬于草場街小學，早已不是什么新聞。草場街小學的牌子夠硬，因為這項配套慕名而來的購房者也很多。金地閱峯配建小學的建筑面積超過2萬平方米，設(shè)有教學樓、行政辦公樓、風雨操場、圖書館、報告廳、食堂、室內(nèi)籃球場，以及少不了的金地「特色」網(wǎng)球場等配置。其中，小學的教學樓有5層，將設(shè)置54個班，可提供2430個學位。金地為這所學校投了1.6個億。

▲ 金地為金地閱峯項目配建的小學，隸屬于草場街小學，有望在2022年交付

最新的消息是，這所學校將在近期封頂，到明年將具備開學條件。金地閱峯項目首批交付的時間是在后年，也就是說，學校將早于項目一年投入使用。金地給購房者吃「定心丸」的目的非常明確。

不過，對于購房需求而言，這個項目的入手機會正在流失。根據(jù)我目前掌握的消息，金地閱峯的二期，也就是一期南側(cè)地塊，規(guī)劃和產(chǎn)品都進行了進一步調(diào)整。這其中，一期的125平方米的三室兩廳兩衛(wèi)「返場」，并將一躍成為主力，另有139和149平方米，盡管占比不多，但二期項目的總價和首付無疑將大幅增加。