眾所周知，2022年對房地產(chǎn)行業(yè)來說，絕對是充滿了黑暗的一年。這一年因為商品住宅成交面積的大幅下滑，全國住宅竣工待售面積創(chuàng)下了近年來的新高。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年末全國住宅竣工未售面積2.7億㎡，同比上升18%，創(chuàng)近5年新高，但是就歷史數(shù)據(jù)來看，仍遠(yuǎn)低于2015年4.5億的歷史高點。

一系列的數(shù)據(jù)告訴我們，這一年房地產(chǎn)的天是多么的黯淡無光，購房者沒有買房的欲望，開發(fā)商開工的項目也很少近兩年房價走勢，不少項目甚至還出現(xiàn)停工、爛尾的情況。

不少項目即便都拖到現(xiàn)房了，依然賣不動。根據(jù)央行公布的《2022年第四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示，2023年1-3月份，只有16.0%的居民打算購房，這一比例大幅低于三季度的17.1%，并創(chuàng)下了2016年下半年以來的新低（2016年二季度比例為15.1%）。

為什么大家的購房意愿這么低？個人認(rèn)為主要有兩個原因：

1、手里沒有錢，或者有錢，但是對未來充滿了不確定性的擔(dān)憂，不愿意進(jìn)行大宗消費

過去這三年的經(jīng)濟(jì)局勢大家也看到了，失業(yè)率不斷攀升，實體經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重打擊，不少商鋪和工廠縮減規(guī)?；蛘吒纱嗟归]。

不少行業(yè)也是大規(guī)模進(jìn)行裁員和降薪，這就直接導(dǎo)致不少人中年失業(yè)，收入直接降為零。本來一個月能承擔(dān)一兩萬的月供近兩年房價走勢，如今失去工作，或者收入大幅減少，已經(jīng)無力承擔(dān)這么高的月供，只能面臨個人信用破產(chǎn)，房子被拍賣。

其次，央行報告顯示，在消費、儲蓄和投資意愿上，傾向于“更多儲蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7個百分點。為了有更多的能力應(yīng)對未來的不確定性，只能選擇存錢。

比如老齡化不斷加劇，連年輕人都開始存錢了。據(jù)36氪后浪研究所的一項調(diào)查報告顯示，在全國2200名40歲以下的年輕人當(dāng)中，只有6.9%的人表示他們不存錢，也就是說，剩余93.1%的年輕人都有存錢的習(xí)慣。

2、面對大量的停工和爛尾樓盤，購房者對樓市信心降至最低點

因為前幾年樓市的嚴(yán)格調(diào)控，開發(fā)商融資受限，再加上購房者觀望情緒濃厚，開發(fā)商資金鏈很容易出現(xiàn)問題。再加上不少開發(fā)商都存在高負(fù)債擴張，高周轉(zhuǎn)的情況，如今行業(yè)局勢急劇向下，這些開發(fā)商受影響最大，破產(chǎn)、爆雷成為常態(tài)。

前幾天住建部用“456”來回應(yīng)了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的一些實際情況，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行信貸的40%，相關(guān)收入占地方綜合財力50%，而居民財富60%都在住房上。

說實話，真是的數(shù)據(jù)可能比60%還要高，可見房子已經(jīng)占據(jù)了家庭資產(chǎn)的大部分，這也是很多人希望房價上漲的原因之一。

其實在三大趨勢下，房價走勢已經(jīng)確定。

趨勢一：人口減少，出現(xiàn)負(fù)增長

2023年1月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了人口數(shù)據(jù)，2022年人口凈增長為負(fù)85萬人，也就是死亡人數(shù)超過了出生人數(shù)85萬。

趨勢二：保障性住房建設(shè)不斷加快，租賃住房進(jìn)程加快

2023年1月17日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京以視頻形式召開。會議指出，2023年要大力增加保障性租賃住房供給，扎實推進(jìn)棚戶區(qū)改造，新開工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套（間），比去年（240萬套）有大幅度增長。

趨勢三：房產(chǎn)稅和房東稅等房地產(chǎn)長效機制距離我們越來越近

前段時間住建部公布了一組數(shù)據(jù)，顯示當(dāng)下我國有6億棟建筑，這個數(shù)據(jù)其實不是重點，重點是住建部給這些建筑賦予了“身份證”。也就意味著為未來房產(chǎn)稅的開征掃除了技術(shù)障礙。

所以，2023年以后的房價走勢已定，整體趨勢穩(wěn)定，對于大多數(shù)人口不斷減少的城市，房價還將繼續(xù)下跌。