網(wǎng)上有個(gè)傳言：

在2017年的杭州中國(guó)全球投資峰會(huì)上，“馬云”在演講中表示，中國(guó)未來房子如蔥，過去8年內(nèi)中國(guó)的房?jī)r(jià)整體處于大幅上漲的狀態(tài)，但8年后中國(guó)最便宜的東西有可能就是房子。

自此，網(wǎng)絡(luò)上就出現(xiàn)了一句話：房多如“蔥”，房?jī)r(jià)如“蔥價(jià)”。截至目前，已經(jīng)過去了五年，房子雖然還沒有如“蔥價(jià)”，但卻已經(jīng)多如“蔥”了。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房待售面積5.7億平方米！這個(gè)數(shù)據(jù)僅僅是指已經(jīng)竣工且取得銷售許可證，但還沒有賣出去的房子。

如果加上那些沒有竣工的房子，庫(kù)存量更是達(dá)到38億平方米！還有二手房，庫(kù)存量不可謂不大。

自2021年下半年開始，全國(guó)樓市的風(fēng)向開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，房?jī)r(jià)終于在大家的期望中下跌了。不僅全國(guó)房?jī)r(jià)迎來普跌，樓市更是供大于求。

樓市也陷入“買不起、賣不掉”的僵局。

①，為什么說買不起？為什么又說賣不掉？是因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高，還是因?yàn)橘I房人不愿接盤？②房?jī)r(jià)到底多少錢一平，才是大家心中的合理價(jià)格？③，房?jī)r(jià)多少錢才真的合理？

這篇文章，就是我們要說的。

問題一：為什么說買不起？為什么又說賣不掉？

①買不起：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2000年全國(guó)住宅商品房平均銷售價(jià)格為1948元/平。而到了2020年，平均銷售價(jià)格已經(jīng)上漲到9980元/平，漲幅高達(dá)512%。值得注意的是，這僅僅是全國(guó)的平均數(shù)據(jù)。

隨著房?jī)r(jià)的一路上漲，房?jī)r(jià)早已身居高位。如今城市中的一套房子，動(dòng)輒百萬，數(shù)百萬。對(duì)于很多家庭來說大連房?jī)r(jià)多少錢一平，僅僅是首付，就需要掏空數(shù)個(gè)錢包。除此之外，還有長(zhǎng)達(dá)20-30年的房貸壓力。

就連三四線城市的房?jī)r(jià)也高達(dá)六七千一個(gè)平方，一套上百平的房子也要六七十萬。千萬不要覺得這個(gè)價(jià)格并不高，要知道，這些城市的平均工資也不高。

②買得起，不買：很多人并不是買不起，而是不愿意買。隨著房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌，不少購(gòu)房者都暫停了買房計(jì)劃。樓市與股市很像，很多人一直都遵循著買漲不買跌。房?jī)r(jià)越是下跌，觀望的人反而越多。

③賣不掉：如今的二手房市場(chǎng)，如果不降價(jià)，別說賣房，就連看房的人都沒有。

據(jù)一位從業(yè)多年的經(jīng)紀(jì)人表示：

“很多業(yè)主雖然急于賣房，但卻咬著價(jià)格不放。而開發(fā)商打折促銷的消息不斷，很多買房的客戶根本不看二手房。別說是客戶，就連我們自己都會(huì)優(yōu)先考慮新房?！?/p>

如今樓市庫(kù)存量激增，想要賣房，不僅需要“打敗”同為二手房的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，還有不斷打折的商品房在分食市場(chǎng)，賣不掉也是很正常的事情。

房子越建越多，庫(kù)存量越來越大，但買房的需求卻跟不上？不僅是大家的買房熱情，就連大家對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期也在不斷下降。

更何況，如今的人口生育率已創(chuàng)新低，有需要多少人口，才能消化掉如今或是未來的庫(kù)存？

問題二：房?jī)r(jià)多少錢一平，才是大家心中的合理價(jià)格？

先看一看網(wǎng)友的分析：一套房子的成本也就在一千元/平，在我看來，房?jī)r(jià)就應(yīng)該在三千元/平。一套上百平的房子只要三四十萬，首付十萬左右就可以，很多人都能買得起，這才是最合理的價(jià)格。不僅房?jī)r(jià)合理，還會(huì)帶來很多好處。

比如說——①居住問題?，F(xiàn)在不少人還在為買房而努力，一旦房?jī)r(jià)便宜了，大家都能買得起，居住問題自然就會(huì)得到解決。②離結(jié)率降低。房?jī)r(jià)便宜，也就失去了炒房的意義，離婚買房自然也不會(huì)出現(xiàn)，離婚率自然就下來了。而且，大家買房結(jié)婚也變得更加容易，結(jié)婚率也會(huì)提高。

③幸福指數(shù)提高。房?jī)r(jià)便宜，房貸壓力也會(huì)大幅減少，老百姓也會(huì)更加幸福。④人口生育率。結(jié)婚率提高，壓力減少，大家也更愿意響應(yīng)二胎、三孩政策。⑤促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。大家不用為了還房貸而降低生活質(zhì)量，也會(huì)有更多的資金消費(fèi)，以促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

你們覺得這位網(wǎng)友分析得有道理嗎？在我看來，在這些好處出現(xiàn)的同時(shí)，也會(huì)帶來兩個(gè)“新問題”：

1，人口加劇分化。有些人喜歡城市中的快節(jié)奏生活，而有些人則喜歡縣城里的安逸生活。這兩者間最大的差距就是住房壓力大，生活成本高。一旦房?jī)r(jià)下跌到網(wǎng)友心目中的價(jià)格，相信很多人都會(huì)選擇去資源更優(yōu)質(zhì)的大城市。到那個(gè)時(shí)候，小縣城的人口無疑會(huì)越來越少。

2，很多人依舊買不起房?；ㄙM(fèi)上百萬，數(shù)百萬買房的人太多太多。如果房?jī)r(jià)暴跌，房子只值幾十萬的時(shí)候，就會(huì)出現(xiàn)資不抵債的問題，而那些房企更會(huì)直接宣布破產(chǎn)。銀行會(huì)出現(xiàn)大量的爛賬、壞賬，房地產(chǎn)市場(chǎng)徹底紊亂。

很多與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的收益會(huì)直接受到影響，破產(chǎn)、失業(yè)的人員只會(huì)越來越多，那個(gè)時(shí)候，很多人依舊買不起房。

問題三：那么，到底什么才是一個(gè)合理的價(jià)格呢？

現(xiàn)在的房?jī)r(jià)高嗎？問到這個(gè)問題，相信很多人都會(huì)說：高！

在我看來，房?jī)r(jià)的高低，其實(shí)是與其帶來的價(jià)值有關(guān)。同樣的房子，在不同的城市，價(jià)格都是不同的。有的城市可能只值幾萬塊的房子，但在熱門的一二線城市，可能就需要數(shù)百萬。房子所在的位置，就是房子帶來的價(jià)值之一。

打個(gè)比方：

現(xiàn)在有兩套房子，一套位于商場(chǎng)旁，地鐵口；另一套周邊卻是垃圾站、加油站，在不考慮價(jià)格，白送給你們的情況下，相信你們都會(huì)選擇前者，這就是房子能夠帶來的價(jià)值。

更何況，雖說房子是用來居住的，但也和很多福利都是聯(lián)系在一起的。比如——①城市的戶口。只有擁有城市的戶口，才能享受到戶口帶來的便利及福利。②孩子的教育。只有買了房，才能享受到房子帶來的教育資源。這也是近些年來，學(xué)區(qū)房一直火熱的原因之一。

所以說，我認(rèn)為只要有人愿意接受，愿意為它買單，就是合理的價(jià)格。反之，如今房?jī)r(jià)走低，大家不愿意接手，說明就是不合理的價(jià)格。

同樣的道理，大家千萬不要一味地認(rèn)為，如今的房?jī)r(jià)太高，不合理?，F(xiàn)在人口生育率創(chuàng)新低，未來房?jī)r(jià)會(huì)越來越便宜。

這句話我并不贊同。

大家也都知道，不管是城市的發(fā)展大連房?jī)r(jià)多少錢一平，還是城市的房?jī)r(jià)，人口都是非常重要的。只有人口不斷地涌入，才能撐起城市的價(jià)值，才能支撐得起城市的房?jī)r(jià)。所以說，人口生育率創(chuàng)新低，就房?jī)r(jià)來說，最受影響的還是人口流失嚴(yán)重的小城市、小縣城。

當(dāng)然，未來房?jī)r(jià)必然還是以“穩(wěn)”為主。

對(duì)于買房人來說，市場(chǎng)回歸穩(wěn)定，買房更要理性，一定的選房能力是不可或缺的。選擇對(duì)了，還是有保值增值的可能，反之，資產(chǎn)縮水也是在所難免的。

那些還在考慮抄底入市，等待房?jī)r(jià)反彈的投資客，真的要考慮會(huì)不會(huì)被樓市徹底套牢。