從2017年開始，天津執(zhí)行了長(zhǎng)達(dá)6年之久的嚴(yán)格調(diào)控周期，算是在2022年底落下帷幕。

這6年，“人類的悲喜并不相通”。

有的區(qū)域，房?jī)r(jià)“受重傷”；有的區(qū)域，房?jī)r(jià)“一直在長(zhǎng)膘兒”。

無論是漲還是跌，房?jī)r(jià)一直都牽動(dòng)著買房人敏感的神經(jīng)。

那么，這6年間，市場(chǎng)風(fēng)云變幻，哪些區(qū)域穿越周期，扛住了波蕩？哪些區(qū)域陷入寒潮，扛不住價(jià)？

于是乎，數(shù)據(jù)控的六六姐圈定了一下時(shí)間軸線天津房?jī)r(jià)均價(jià)，2017-2022年，鎖定了16個(gè)區(qū)，我們用數(shù)據(jù)追蹤一下區(qū)域房?jī)r(jià)，測(cè)算一下漲額及漲幅。

01

天津抗跌的區(qū)域有哪些？

先上結(jié)論：

跌幅10%以內(nèi)區(qū)域：河?xùn)|、紅橋、津南、寶坻、靜海、生態(tài)城、塘沽。

跌幅10%以上區(qū)域：河北、北辰、寧河、薊州、漢沽、東疆港；其中東疆港跌得最狠，達(dá)32.8%。

最抗跌的區(qū)域：和平、南開、大港、開發(fā)區(qū)、西青、武清、濱海高新區(qū)、空港、河西、東麗、臨港。

從區(qū)域上看，市內(nèi)六區(qū)傳統(tǒng)的“上三區(qū)”——和平、南開、河西要比“下三區(qū)”抗跌；下跌最狠的區(qū)域是河北區(qū)。

市區(qū)總體好于環(huán)城，環(huán)城之中，北辰區(qū)下跌慘重。

遠(yuǎn)郊區(qū)中，僅武清保持穩(wěn)定，其他四區(qū)全部淪陷；濱海各區(qū)域，如人飲水，冷暖自知。

02

藏在數(shù)據(jù)里的樓市春秋

①教育、教育、還是教育

和平區(qū)新房均價(jià)從2017年38555元/㎡到2022年63878元/㎡，漲幅達(dá)66%。

樓市調(diào)控又疊加了三年的“口罩行情”，和平區(qū)在天津樓市中的神級(jí)地位，依舊無可撼動(dòng)。

就以去年入市的中海和平之門來說，3月首開，11月清盤；價(jià)格從首開的6.4萬/㎡到最后一棟樓的簽約單價(jià)8萬/㎡，著實(shí)“瘋狂”。

眾所周知，2017年是公認(rèn)的房?jī)r(jià)高點(diǎn)。那是，天津市場(chǎng)都沒有單價(jià)8萬的新房。

2022年，天津經(jīng)歷了房?jī)r(jià)、經(jīng)濟(jì)持續(xù)陰跌的6年，竟然有盤賣到了8萬。

原因無他——

和平——天津?qū)W區(qū)房的鼻祖。

無獨(dú)有偶，同樣靠教育穩(wěn)住了房?jī)r(jià)的還有空港；6年間，房?jī)r(jià)漲幅約9%。

它號(hào)稱天津的“小和平”，實(shí)行一站式教育模式，涵蓋幼兒園至高中全部教育資源。

相繼落地了空港實(shí)驗(yàn)小學(xué)、天津一中濱海學(xué)校，逸陽(yáng)梅江灣國(guó)際學(xué)校已正式投用；而且空港的高中錄取，對(duì)港內(nèi)學(xué)生還有“特殊政策”。

教育政策穩(wěn)定、城市界面好、寬松的落戶政策，還有地鐵等城建利好，空港現(xiàn)已成為新天津人落戶的首選。

從這兩個(gè)區(qū)域漲幅證明一件事，學(xué)區(qū)是天津樓市最大的共識(shí)。

②河西——教育、改善兩手抓

相較于2017年36185元/㎡的均價(jià)，2022年河西新房均價(jià)39198元/㎡，創(chuàng)6年以來的新高；漲幅達(dá)8.3%。

主要?dú)w結(jié)于以下幾點(diǎn)：

首先，河西三片名校云集，部分項(xiàng)目推出的中小戶型，正對(duì)既要兼顧自住又要教育這部分買房人的胃口。

其次，新梅江中海天空之境、天津瑞府、綠城誠(chéng)園等高端改善盤，憑借超強(qiáng)產(chǎn)品力與超高顏值，成為改善客群的心頭寶；自入市以來銷量穩(wěn)坐成交top榜且價(jià)格穩(wěn)中有升。

再者，河西房?jī)r(jià)不像南開那般高冷。同樣500萬，在南開買到的產(chǎn)品舒適度真不及河西。

此外，寬松的政策愈演愈烈，由此導(dǎo)致河西熱銷盤越賣越貴，從而帶動(dòng)區(qū)域整體價(jià)格上漲。

因此，我們也看到，2022年河西新房成交穩(wěn)居市區(qū)第一，差不多占到市區(qū)近3成的量。

值得一提的是，河西目前待入市項(xiàng)目有中海新梅江地塊、中海峰境梅江、龍湖W4地塊、格調(diào)郁江道地塊...各個(gè)都亮點(diǎn)滿滿。（詳情請(qǐng)戳：）

不出意外，2023年市區(qū)熱度榜，河西已提前預(yù)定。

③豪宅化的南開

2017年市場(chǎng)最瘋的時(shí)候，南開新房均價(jià)3.2萬/㎡；2022年，南開新房成交均價(jià)首次突破4萬/㎡。

為什么？

因?yàn)椤昂推劫u學(xué)區(qū)，南開賣地王”。

從2012年起，南開區(qū)誕生了太多地王，地價(jià)節(jié)節(jié)攀升。

因此，南開房?jī)r(jià)全面“豪宅化”。

所以，南開區(qū)均價(jià)創(chuàng)新高，其實(shí)和量、價(jià)沒什么直接關(guān)系，而是因?yàn)榭康貎r(jià)、靠產(chǎn)品、區(qū)域本身。

④上三區(qū)與下三區(qū)的分化

下三區(qū)——河?xùn)|、河北、紅橋房?jī)r(jià)都略有下跌，其中跌幅最大的是河北區(qū)。

對(duì)于河北區(qū)淪落成市區(qū)“老末”，六六姐絲毫不意外。自從被市場(chǎng)打回原形后，再加上自身不給力，區(qū)域內(nèi)樓盤要量沒量，要價(jià)沒價(jià)，存在感真的很差。只有推出大力度特惠，才能賺一波眼球。

河?xùn)|的跌幅，主要是因?yàn)閰^(qū)域新盤多，競(jìng)爭(zhēng)大。像路勁太陽(yáng)城這樣的大盤，賣了好多年，土地儲(chǔ)備多，拿地地價(jià)低也有降價(jià)的空間。行情不好時(shí)降價(jià)可以加速回款。

肯定有粉絲要問：下三區(qū)就不能買了嗎？

當(dāng)然不是！但是一定要選擇價(jià)值地段，才能抗跌！

比如，河?xùn)|、河北，都有一個(gè)共性——認(rèn)海河。近海河的區(qū)域，價(jià)值最高，其次是腹地。紅橋的價(jià)值地段是在近南開區(qū)域，完全是改善的胚子。

⑤西青獨(dú)自美麗

環(huán)城方面，西青區(qū)要好于其他區(qū)。

2022年新房均價(jià)24310元/㎡天津房?jī)r(jià)均價(jià)，獨(dú)自扛著2字頭的房?jī)r(jià)。較2017年漲幅13.6%，領(lǐng)先其他環(huán)城區(qū)域。因?yàn)槲髑喑薪拥氖恰吧先齾^(qū)”的外溢人口，發(fā)展更占優(yōu)勢(shì)。

津南和北辰的情況就不那么樂觀了。尤其是北辰，跌幅達(dá)19.2%，跌到了泥里。

這6年間，北辰房?jī)r(jià)逐年下探，從18875元/㎡降至15250元/㎡，足足降了3625元/㎡。這個(gè)區(qū)經(jīng)歷了兩段從波峰-波谷的周期，房?jī)r(jià)波動(dòng)頻繁。成交沒量，新房?jī)r(jià)格大跳水，很多樓盤停工。真是眼看它高樓起，眼看它樓塌了。

環(huán)城買房要避坑，首先西青，慎選北辰。

⑥大部分遠(yuǎn)郊喪失價(jià)值

市場(chǎng)下跌行情中，市中心比外圍郊區(qū)抗跌大家都理解，但同處于環(huán)京通勤圈的武清卻特立獨(dú)行，走出了穩(wěn)定堅(jiān)挺的獨(dú)立行情。

數(shù)據(jù)上看，武清房?jī)r(jià)較2017年漲幅約12.6%。從最早的藍(lán)印時(shí)代到京津冀一體化，踩準(zhǔn)了時(shí)機(jī)。值得一提的是，去年的“口罩”原因，很多外地人進(jìn)不來，若恢復(fù)正常行情，價(jià)格還會(huì)有所拉升。

靜海均價(jià)創(chuàng)近6年新低，實(shí)行高考新政后，純落戶板塊價(jià)值逐步喪失。

⑦濱城——冷暖不一

濱城，基本呈現(xiàn)一半?yún)^(qū)域上漲，一半?yún)^(qū)域下跌。

其中，房?jī)r(jià)漲幅最多的是大港。不僅如此，2022年土拍中，大港的地塊是遠(yuǎn)郊區(qū)域中唯一拍出溢價(jià)的區(qū)域，著實(shí)魔幻。

同樣上漲的還有空港、開發(fā)區(qū)、高新區(qū)，各有各的“大故事”。但不變的核心是，對(duì)資源的占有，高鐵、地鐵、產(chǎn)業(yè)、教育。

生態(tài)城雖有下跌，但還算比較健康，畢竟是濱城樓市供需的主力，整體去化率位居濱城第一，但與前兩年相比，成交還是放緩了，“日光盤”難現(xiàn)了。

真正有問題的是東疆港，從2017年的1萬+/㎡跌到了2022年7千+/㎡，降幅驚人。板塊內(nèi)庫(kù)存積壓嚴(yán)重，去化周期較長(zhǎng)，又沒有附加價(jià)值，想賣房只能降價(jià)。

03

關(guān)于天津買房的兩點(diǎn)忠告

天津，2023年樓市分化無疑會(huì)繼續(xù)加劇。

隨著城市進(jìn)程、樓市的不斷發(fā)展，規(guī)劃兌現(xiàn)、產(chǎn)業(yè)布局、人才吸納等多方核心因素影響，天津區(qū)域、板塊的房?jī)r(jià)分化將更加清晰。

2023年，市場(chǎng)依舊會(huì)充滿未知和不確定性，對(duì)于買房人來說，我們就要在不確定性中抓住能確定的。

關(guān)于買房，六六姐真誠(chéng)建議：

第一，對(duì)于購(gòu)房者來說，對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀應(yīng)該有更加清醒的認(rèn)識(shí)，不要受各種雜音的影響，不要聽信各種忽悠，建立合理的買房預(yù)期，從容不迫，按需買房。

第二，通過圖表，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，能穿越周期，實(shí)現(xiàn)上漲的區(qū)域，必和區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、樓市健康度密切相關(guān)。它們或者是城市未來發(fā)展大方向，或者是產(chǎn)業(yè)集聚的“高地”，或者是踩中了政策的“東風(fēng)”，或者是對(duì)核心資源的強(qiáng)勢(shì)占有，比如學(xué)區(qū)、地段、交通、商圈、產(chǎn)業(yè)...

這些維度綜合在一起，置業(yè)方向不言自明—回歸主城區(qū)或者聚焦區(qū)域核心板塊，才能牛市看漲、熊市看跌。

安全第一，保值抗跌，才應(yīng)該是買房人的“首要反應(yīng)”。

END

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