漲得起 賣得動(dòng)!天津房?jī)r(jià)最抗跌區(qū)域大曝光!
從2017年開始,天津執(zhí)行了長(zhǎng)達(dá)6年之久的嚴(yán)格調(diào)控周期,算是在2022年底落下帷幕。
這6年,“人類的悲喜并不相通”。
有的區(qū)域,房?jī)r(jià)“受重傷”;有的區(qū)域,房?jī)r(jià)“一直在長(zhǎng)膘兒”。
無論是漲還是跌,房?jī)r(jià)一直都牽動(dòng)著買房人敏感的神經(jīng)。
那么,這6年間,市場(chǎng)風(fēng)云變幻,哪些區(qū)域穿越周期,扛住了波蕩?哪些區(qū)域陷入寒潮,扛不住價(jià)?
于是乎,數(shù)據(jù)控的六六姐圈定了一下時(shí)間軸線天津房?jī)r(jià)均價(jià),2017-2022年,鎖定了16個(gè)區(qū),我們用數(shù)據(jù)追蹤一下區(qū)域房?jī)r(jià),測(cè)算一下漲額及漲幅。
01
天津抗跌的區(qū)域有哪些?
先上結(jié)論:
跌幅10%以內(nèi)區(qū)域:河?xùn)|、紅橋、津南、寶坻、靜海、生態(tài)城、塘沽。
跌幅10%以上區(qū)域:河北、北辰、寧河、薊州、漢沽、東疆港;其中東疆港跌得最狠,達(dá)32.8%。
最抗跌的區(qū)域:和平、南開、大港、開發(fā)區(qū)、西青、武清、濱海高新區(qū)、空港、河西、東麗、臨港。
從區(qū)域上看,市內(nèi)六區(qū)傳統(tǒng)的“上三區(qū)”——和平、南開、河西要比“下三區(qū)”抗跌;下跌最狠的區(qū)域是河北區(qū)。
市區(qū)總體好于環(huán)城,環(huán)城之中,北辰區(qū)下跌慘重。
遠(yuǎn)郊區(qū)中,僅武清保持穩(wěn)定,其他四區(qū)全部淪陷;濱海各區(qū)域,如人飲水,冷暖自知。
02
藏在數(shù)據(jù)里的樓市春秋
①教育、教育、還是教育
和平區(qū)新房均價(jià)從2017年38555元/㎡到2022年63878元/㎡,漲幅達(dá)66%。
樓市調(diào)控又疊加了三年的“口罩行情”,和平區(qū)在天津樓市中的神級(jí)地位,依舊無可撼動(dòng)。
就以去年入市的中海和平之門來說,3月首開,11月清盤;價(jià)格從首開的6.4萬/㎡到最后一棟樓的簽約單價(jià)8萬/㎡,著實(shí)“瘋狂”。
眾所周知,2017年是公認(rèn)的房?jī)r(jià)高點(diǎn)。那是,天津市場(chǎng)都沒有單價(jià)8萬的新房。
2022年,天津經(jīng)歷了房?jī)r(jià)、經(jīng)濟(jì)持續(xù)陰跌的6年,竟然有盤賣到了8萬。
原因無他——
和平——天津?qū)W區(qū)房的鼻祖。
無獨(dú)有偶,同樣靠教育穩(wěn)住了房?jī)r(jià)的還有空港;6年間,房?jī)r(jià)漲幅約9%。
它號(hào)稱天津的“小和平”,實(shí)行一站式教育模式,涵蓋幼兒園至高中全部教育資源。
相繼落地了空港實(shí)驗(yàn)小學(xué)、天津一中濱海學(xué)校,逸陽(yáng)梅江灣國(guó)際學(xué)校已正式投用;而且空港的高中錄取,對(duì)港內(nèi)學(xué)生還有“特殊政策”。
教育政策穩(wěn)定、城市界面好、寬松的落戶政策,還有地鐵等城建利好,空港現(xiàn)已成為新天津人落戶的首選。
從這兩個(gè)區(qū)域漲幅證明一件事,學(xué)區(qū)是天津樓市最大的共識(shí)。
②河西——教育、改善兩手抓
相較于2017年36185元/㎡的均價(jià),2022年河西新房均價(jià)39198元/㎡,創(chuàng)6年以來的新高;漲幅達(dá)8.3%。
主要?dú)w結(jié)于以下幾點(diǎn):
首先,河西三片名校云集,部分項(xiàng)目推出的中小戶型,正對(duì)既要兼顧自住又要教育這部分買房人的胃口。
其次,新梅江中海天空之境、天津瑞府、綠城誠(chéng)園等高端改善盤,憑借超強(qiáng)產(chǎn)品力與超高顏值,成為改善客群的心頭寶;自入市以來銷量穩(wěn)坐成交top榜且價(jià)格穩(wěn)中有升。
再者,河西房?jī)r(jià)不像南開那般高冷。同樣500萬,在南開買到的產(chǎn)品舒適度真不及河西。
此外,寬松的政策愈演愈烈,由此導(dǎo)致河西熱銷盤越賣越貴,從而帶動(dòng)區(qū)域整體價(jià)格上漲。
因此,我們也看到,2022年河西新房成交穩(wěn)居市區(qū)第一,差不多占到市區(qū)近3成的量。
值得一提的是,河西目前待入市項(xiàng)目有中海新梅江地塊、中海峰境梅江、龍湖W4地塊、格調(diào)郁江道地塊...各個(gè)都亮點(diǎn)滿滿。(詳情請(qǐng)戳:)
不出意外,2023年市區(qū)熱度榜,河西已提前預(yù)定。
③豪宅化的南開
2017年市場(chǎng)最瘋的時(shí)候,南開新房均價(jià)3.2萬/㎡;2022年,南開新房成交均價(jià)首次突破4萬/㎡。
為什么?
因?yàn)椤昂推劫u學(xué)區(qū),南開賣地王”。
從2012年起,南開區(qū)誕生了太多地王,地價(jià)節(jié)節(jié)攀升。
因此,南開房?jī)r(jià)全面“豪宅化”。
所以,南開區(qū)均價(jià)創(chuàng)新高,其實(shí)和量、價(jià)沒什么直接關(guān)系,而是因?yàn)榭康貎r(jià)、靠產(chǎn)品、區(qū)域本身。
④上三區(qū)與下三區(qū)的分化
下三區(qū)——河?xùn)|、河北、紅橋房?jī)r(jià)都略有下跌,其中跌幅最大的是河北區(qū)。
對(duì)于河北區(qū)淪落成市區(qū)“老末”,六六姐絲毫不意外。自從被市場(chǎng)打回原形后,再加上自身不給力,區(qū)域內(nèi)樓盤要量沒量,要價(jià)沒價(jià),存在感真的很差。只有推出大力度特惠,才能賺一波眼球。
河?xùn)|的跌幅,主要是因?yàn)閰^(qū)域新盤多,競(jìng)爭(zhēng)大。像路勁太陽(yáng)城這樣的大盤,賣了好多年,土地儲(chǔ)備多,拿地地價(jià)低也有降價(jià)的空間。行情不好時(shí)降價(jià)可以加速回款。
肯定有粉絲要問:下三區(qū)就不能買了嗎?
當(dāng)然不是!但是一定要選擇價(jià)值地段,才能抗跌!
比如,河?xùn)|、河北,都有一個(gè)共性——認(rèn)海河。近海河的區(qū)域,價(jià)值最高,其次是腹地。紅橋的價(jià)值地段是在近南開區(qū)域,完全是改善的胚子。
⑤西青獨(dú)自美麗
環(huán)城方面,西青區(qū)要好于其他區(qū)。
2022年新房均價(jià)24310元/㎡天津房?jī)r(jià)均價(jià),獨(dú)自扛著2字頭的房?jī)r(jià)。較2017年漲幅13.6%,領(lǐng)先其他環(huán)城區(qū)域。因?yàn)槲髑喑薪拥氖恰吧先齾^(qū)”的外溢人口,發(fā)展更占優(yōu)勢(shì)。
津南和北辰的情況就不那么樂觀了。尤其是北辰,跌幅達(dá)19.2%,跌到了泥里。
這6年間,北辰房?jī)r(jià)逐年下探,從18875元/㎡降至15250元/㎡,足足降了3625元/㎡。這個(gè)區(qū)經(jīng)歷了兩段從波峰-波谷的周期,房?jī)r(jià)波動(dòng)頻繁。成交沒量,新房?jī)r(jià)格大跳水,很多樓盤停工。真是眼看它高樓起,眼看它樓塌了。
環(huán)城買房要避坑,首先西青,慎選北辰。
⑥大部分遠(yuǎn)郊喪失價(jià)值
市場(chǎng)下跌行情中,市中心比外圍郊區(qū)抗跌大家都理解,但同處于環(huán)京通勤圈的武清卻特立獨(dú)行,走出了穩(wěn)定堅(jiān)挺的獨(dú)立行情。
數(shù)據(jù)上看,武清房?jī)r(jià)較2017年漲幅約12.6%。從最早的藍(lán)印時(shí)代到京津冀一體化,踩準(zhǔn)了時(shí)機(jī)。值得一提的是,去年的“口罩”原因,很多外地人進(jìn)不來,若恢復(fù)正常行情,價(jià)格還會(huì)有所拉升。
靜海均價(jià)創(chuàng)近6年新低,實(shí)行高考新政后,純落戶板塊價(jià)值逐步喪失。
⑦濱城——冷暖不一
濱城,基本呈現(xiàn)一半?yún)^(qū)域上漲,一半?yún)^(qū)域下跌。
其中,房?jī)r(jià)漲幅最多的是大港。不僅如此,2022年土拍中,大港的地塊是遠(yuǎn)郊區(qū)域中唯一拍出溢價(jià)的區(qū)域,著實(shí)魔幻。
同樣上漲的還有空港、開發(fā)區(qū)、高新區(qū),各有各的“大故事”。但不變的核心是,對(duì)資源的占有,高鐵、地鐵、產(chǎn)業(yè)、教育。
生態(tài)城雖有下跌,但還算比較健康,畢竟是濱城樓市供需的主力,整體去化率位居濱城第一,但與前兩年相比,成交還是放緩了,“日光盤”難現(xiàn)了。
真正有問題的是東疆港,從2017年的1萬+/㎡跌到了2022年7千+/㎡,降幅驚人。板塊內(nèi)庫(kù)存積壓嚴(yán)重,去化周期較長(zhǎng),又沒有附加價(jià)值,想賣房只能降價(jià)。
03
關(guān)于天津買房的兩點(diǎn)忠告
天津,2023年樓市分化無疑會(huì)繼續(xù)加劇。
隨著城市進(jìn)程、樓市的不斷發(fā)展,規(guī)劃兌現(xiàn)、產(chǎn)業(yè)布局、人才吸納等多方核心因素影響,天津區(qū)域、板塊的房?jī)r(jià)分化將更加清晰。
2023年,市場(chǎng)依舊會(huì)充滿未知和不確定性,對(duì)于買房人來說,我們就要在不確定性中抓住能確定的。
關(guān)于買房,六六姐真誠(chéng)建議:
第一,對(duì)于購(gòu)房者來說,對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀應(yīng)該有更加清醒的認(rèn)識(shí),不要受各種雜音的影響,不要聽信各種忽悠,建立合理的買房預(yù)期,從容不迫,按需買房。
第二,通過圖表,我們會(huì)發(fā)現(xiàn),能穿越周期,實(shí)現(xiàn)上漲的區(qū)域,必和區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、樓市健康度密切相關(guān)。它們或者是城市未來發(fā)展大方向,或者是產(chǎn)業(yè)集聚的“高地”,或者是踩中了政策的“東風(fēng)”,或者是對(duì)核心資源的強(qiáng)勢(shì)占有,比如學(xué)區(qū)、地段、交通、商圈、產(chǎn)業(yè)...
這些維度綜合在一起,置業(yè)方向不言自明—回歸主城區(qū)或者聚焦區(qū)域核心板塊,才能牛市看漲、熊市看跌。
安全第一,保值抗跌,才應(yīng)該是買房人的“首要反應(yīng)”。
END
NO.1
2023 交付實(shí)探
NO.2
2023 話題追蹤
NO.3
2023 土地市場(chǎng)