長(zhǎng)遠(yuǎn)看人口，中國(guó)人口未來肯定會(huì)下降。從人口老齡化和出生率可以看出，很多網(wǎng)友也喜歡以此為理由來判斷未來房?jī)r(jià)會(huì)下跌——人家丟了房子賣給誰(shuí)? 但人口結(jié)構(gòu)短期內(nèi)不會(huì)有大的變化。例如，今年新生兒的數(shù)量有所減少。自這些新生兒成為剛需并開始工作以來，已經(jīng)過去了 20 年。因此，至少10到20年的房?jī)r(jià)變化與人口結(jié)構(gòu)關(guān)系不大，而與人口流動(dòng)有很大關(guān)系。例如，許多三四線城市的人口向一二線城市轉(zhuǎn)移。即使未來全國(guó)人口減少，部分城市仍將保持人口流入，這是房?jī)r(jià)的重要支撐因素。好地段的好房子永遠(yuǎn)是稀缺商品。

短期來看，決定房?jī)r(jià)漲跌的是政府的態(tài)度，體現(xiàn)在政策上。但很多情況下，政策不是立竿見影的，而是一定時(shí)期的緩沖。一方面，購(gòu)房者害怕政策是煙霧彈，并不想真正穩(wěn)定房?jī)r(jià)。另一方面，中央政府和地方政府有時(shí)有不同的目標(biāo)。例如，中央決心穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而地方政府可能會(huì)爭(zhēng)取土地財(cái)政收入。由于上一輪房?jī)r(jià)調(diào)控等原因，我們對(duì)炒房視而不見。很多城市在中央出臺(tái)調(diào)控后長(zhǎng)期持續(xù)上漲，但現(xiàn)在全國(guó)基本企穩(wěn)。

因此，未來房?jī)r(jià)的漲跌實(shí)際上主要取決于政府對(duì)房?jī)r(jià)漲跌的態(tài)度。政府目前對(duì)房?jī)r(jià)的態(tài)度是什么？一個(gè)字，穩(wěn)！穩(wěn)不代表不漲，而是穩(wěn)或漲或緩跌。簡(jiǎn)而言之，它仍然是可控的。也就是說，短期內(nèi)上漲或下跌是不現(xiàn)實(shí)的。但是房?jī)r(jià)未來10年走勢(shì)，地方政府需要大量的財(cái)政投入來維持GDP的年增長(zhǎng)，而財(cái)政收入大部分來自土地出讓。如果地價(jià)貴，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲。這是一個(gè)無(wú)休止的循環(huán)，沒有解決方案?？梢?，中央和地方政府的真正目標(biāo)有時(shí)是不一致和矛盾的。對(duì)于大多數(shù)地方政府來說，如果他們想維持國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，他們必須出售更多的土地并增加土地的價(jià)值。通過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型實(shí)現(xiàn)政府收入結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變難度太大，前期必須投入大量風(fēng)險(xiǎn)投資。因此，從地方政府的角度來看，他們最希望的還是房?jī)r(jià)的緩慢上漲。從過去十年的數(shù)據(jù)來看，中國(guó)的房?jī)r(jià)也跌了好幾次，但是時(shí)間比較短房?jī)r(jià)未來10年走勢(shì)，一到兩年，因?yàn)檎?cái)政會(huì)用完錢，支撐不住。并且前期需要大量的風(fēng)險(xiǎn)投資。因此，從地方政府的角度來看，他們最希望的還是房?jī)r(jià)的緩慢上漲。從過去十年的數(shù)據(jù)來看，中國(guó)的房?jī)r(jià)也跌了好幾次，但是時(shí)間比較短，一到兩年，因?yàn)檎?cái)政會(huì)用完錢，支撐不住。并且前期需要大量的風(fēng)險(xiǎn)投資。因此，從地方政府的角度來看，他們最希望的還是房?jī)r(jià)的緩慢上漲。從過去十年的數(shù)據(jù)來看，中國(guó)的房?jī)r(jià)也跌了好幾次，但是時(shí)間比較短，一到兩年，因?yàn)檎?cái)政會(huì)用完錢，支撐不住。

關(guān)于房地產(chǎn)泡沫和經(jīng)濟(jì)危機(jī)，其實(shí)只要控制住房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，房地產(chǎn)引發(fā)金融危機(jī)的概率很小。由于我國(guó)的特殊性，控制房?jī)r(jià)不是問題。今年有不少大型房地產(chǎn)公司出現(xiàn)財(cái)務(wù)問題。國(guó)家會(huì)讓他們破產(chǎn)嗎？不未來房?jī)r(jià)走勢(shì)，因?yàn)檫@對(duì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定非常不利。為了讓這些公司生存下去，我們看到國(guó)家在年底放松了對(duì)房地產(chǎn)的限制。預(yù)計(jì)恒大最終會(huì)被國(guó)企瓜分，而不是直接硬著陸，對(duì)老百姓的傷害太大。

另一個(gè)影響房?jī)r(jià)的重要經(jīng)濟(jì)因素是，美國(guó)放水導(dǎo)致全球通脹加速，中國(guó)也必然受到影響。這其實(shí)是對(duì)房?jī)r(jià)的支撐?？梢钥吹?，2021年全球通脹伴隨著世界各國(guó)房?jī)r(jià)的大幅上漲。中國(guó)之所以沒有漲多少，主要是因?yàn)橹斑@幾年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅明顯。通貨膨脹。國(guó)家不希望房?jī)r(jià)借此機(jī)會(huì)繼續(xù)暴漲。但如果全球通脹持續(xù)下去，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)也必然上漲，那么2022年通脹還會(huì)持續(xù)嗎？從目前全球疫情的情況來看未來房?jī)r(jià)走勢(shì)，大概率會(huì)，所以這將成為未來國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。不過，什么時(shí)候漲還是要看政府的，慢慢漲的概率很大。

綜上所述，今年2022年房?jī)r(jià)大概率保持平穩(wěn)，小幅波動(dòng)。但明年及后年出現(xiàn)小波上漲的概率較高，未來長(zhǎng)期緩慢上漲的概率較大（人口將保持凈流入。第一- 和二線城市）。