今天7月14號(hào)，在2017年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)轉(zhuǎn)型高峰論壇期間，董藩老師談到，海南的樓市不存在泡沫，海南房?jī)r(jià)現(xiàn)在還不算高，未來(lái)還會(huì)持續(xù)上漲。

海南房地產(chǎn)市場(chǎng)飽受爭(zhēng)議，您如何看待海南房地產(chǎn)是否有泡沫的言論？

董藩：海南房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫，房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)，它的價(jià)格決定于珍稀程度，比如我們?cè)诤Ｄ腺I(mǎi)一套房子，未來(lái)幾年內(nèi)，每年出租會(huì)帶來(lái)多少收益，每年升值會(huì)有多少，從投資品的角度來(lái)講，我們對(duì)它進(jìn)行推算，形成今天的價(jià)格。

這個(gè)不能簡(jiǎn)單用大多數(shù)市民的收入來(lái)比較，也不能簡(jiǎn)單說(shuō)，價(jià)格回落了一些，就是有泡沫了。海南發(fā)展旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，具有獨(dú)有的特殊性，而且消費(fèi)者也對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)有信心，才會(huì)出現(xiàn)價(jià)格上漲的情況，不存在泡沫的問(wèn)題。

本輪限購(gòu)政策調(diào)整周期還有多長(zhǎng)？樓市漲跌是看長(zhǎng)期還是看周期？

董潘：從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度分析，海南很有前途，整個(gè)未來(lái)中國(guó)，大量的人口將往南方發(fā)達(dá)區(qū)域、無(wú)污染區(qū)域遷移、整合，海南具備得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，雖然不像一線(xiàn)城市，但是也會(huì)獲得一部分人口流入。

短期的影響因素：土地供應(yīng)、財(cái)政政策、貨幣政策、限購(gòu)政策。我個(gè)人反對(duì)這個(gè)政策，應(yīng)該放開(kāi)。

北京風(fēng)至飛揚(yáng)總經(jīng)理羅迪：從需求和供應(yīng)來(lái)看，舉個(gè)例子，北京新開(kāi)了兩個(gè)盤(pán)，第一批的房秒光，我找各種關(guān)系給朋友買(mǎi)房，6萬(wàn)8的均價(jià)，但還是買(mǎi)不到。北京買(mǎi)不起的都去燕郊買(mǎi)，燕郊、香河等城市蓄客量在1-2千人。

從供應(yīng)量來(lái)看，深圳未來(lái)5年住宅土地供應(yīng)是3萬(wàn)平米，過(guò)去10年里，深圳一年的去化量是15-18萬(wàn)㎡海南房?jī)r(jià)走勢(shì)，數(shù)據(jù)及其混亂。短期看政策，需求就像洪水猛獸，根本擋不了。

我們之前進(jìn)行了6000人的問(wèn)卷調(diào)查，有92%的人選擇有條件再買(mǎi)一套房。由于霧霾因素，有65%的人，在北京之外，對(duì)海南的需求量。

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，安老師個(gè)人也覺(jué)得不用去懷疑海南的房?jī)r(jià)整體趨勢(shì)肯定是向上。

不管現(xiàn)在出臺(tái)什么政策進(jìn)行調(diào)控，政策是不會(huì)讓一個(gè)行業(yè)破產(chǎn)，但可以讓一個(gè)企業(yè)破產(chǎn)，這是我們判斷樓市調(diào)控的一個(gè)前提，房地產(chǎn)畢竟還是GDP的大牛，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱之一，打壓這個(gè)支柱，調(diào)控就是自己搬石頭砸自己的腳……所以，政策面是不會(huì)讓一個(gè)行業(yè)面臨系統(tǒng)性的深度風(fēng)險(xiǎn)的。

信貸為何會(huì)緊縮？

董藩：就是不讓你貸，政府是有指標(biāo)的。大家能貸款的盡量貸，一個(gè)不負(fù)貸的人生是富不起來(lái)的，一定要積極買(mǎi)房，但買(mǎi)房的時(shí)候一定要看好房子。男人不買(mǎi)房等于耍流氓！

在海南買(mǎi)房不要過(guò)分追求回報(bào)，霧霾嚴(yán)重，讓父母在海南安度晚年，當(dāng)房子和住聯(lián)系在一起的時(shí)候，不要過(guò)分追求回報(bào)。要自己進(jìn)行判斷，買(mǎi)房是否是自己用，如果是自住，回報(bào)率可以低一些。海南沒(méi)有泡沫，要積極的買(mǎi)房。

每一輪調(diào)控后，都會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲嗎？

錦誠(chéng)董事長(zhǎng)王路：從08年開(kāi)始，就沒(méi)有長(zhǎng)期指標(biāo)，陷入調(diào)控-放松-調(diào)控-放松的怪圈。每一次調(diào)控后面有2個(gè)問(wèn)題是沒(méi)有解決的：

1、供應(yīng)端沒(méi)解決，在需求端就很難解決，政策一放松，需求就反彈

2、資產(chǎn)荒，城市化在持續(xù)推進(jìn)的時(shí)候，老白皙口袋有錢(qián)了，但是只有房地產(chǎn)可以作為資產(chǎn)配置。

投資房地產(chǎn)是無(wú)期限嗎？

錦誠(chéng)董事長(zhǎng)王路：沒(méi)有無(wú)期限的投資，當(dāng)國(guó)家、經(jīng)濟(jì)不發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變的情況下，還是一個(gè)可以看到一個(gè)向上的階段。

綠城集團(tuán)海南桃李春風(fēng)總經(jīng)理張道龍先生：一個(gè)是供給關(guān)系。土地資源有限，從土地的拍賣(mài)市場(chǎng)看，土地的爭(zhēng)奪是非常激烈的。老百姓隨著經(jīng)濟(jì)能力改善，健康意識(shí)越來(lái)來(lái)越高，在霧霾肆虐的情況下，海南是非常好的區(qū)域，吸引力非常大。政府打壓的時(shí)間越長(zhǎng)，財(cái)務(wù)成本越高，成本上漲，后續(xù)擴(kuò)大生產(chǎn)，售價(jià)自然提高。

您曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲是規(guī)律，誰(shuí)都擋不住。那么您如何看待?？诘姆?jī)r(jià)走勢(shì)？?？谟谐蔀橐痪€(xiàn)城市的潛力嗎？

董藩：海口沒(méi)有成為一線(xiàn)城市的潛力，你想多了。?？趧澋蕉€(xiàn)城市，也是中等偏下。三亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)地位因?yàn)楠?dú)特的資源也要高于?？?。未來(lái)二線(xiàn)城市的發(fā)展，決定因素還在于人口聚集能力。

廣東、浙江等地的二線(xiàn)城市吸納人口轉(zhuǎn)移的能力要比?？趶?qiáng)，但?？趯?duì)外來(lái)人口也有一定吸引力，只要人口增加，海口的房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)進(jìn)一步發(fā)展。當(dāng)然這也要看當(dāng)?shù)厥欠衲軐?shí)施相對(duì)寬容的政策，能夠?qū)崿F(xiàn)人口導(dǎo)入。

錦誠(chéng)董事長(zhǎng)王璐：分兩個(gè)市場(chǎng)。一是?？冢员镜匦枨鬄橹鲗?dǎo)，70%的本地剛需。中長(zhǎng)期沒(méi)有較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決看多，海南是唯一全國(guó)性市場(chǎng)。

第一是供需關(guān)系的平衡，中國(guó)人對(duì)海南的“真愛(ài)”，海南最具價(jià)值“蔚藍(lán)資產(chǎn)”，海南的供應(yīng)量是有限的，本地人消費(fèi)能力有一定瓶頸，海口目前房?jī)r(jià)并不高，海口未來(lái)房?jī)r(jià)區(qū)間為15000元—25000元/平；非海口的市場(chǎng)天花板有很大空間可為。

海南樓市下半年走勢(shì)判斷？

董潘：下半年更困難，市場(chǎng)會(huì)浮躁。房企不發(fā)生大的改變下，海南都會(huì)受到眼前的因素影響。如果中國(guó)發(fā)展道路發(fā)展不變，海南前景好，大家都可以買(mǎi)。放眼全國(guó)，只有海南把房子賣(mài)到全國(guó)各地，其他地方都做不到，真正具備全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的只有海南。

海南房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛經(jīng)歷一波暴漲的過(guò)程，您能不能給剛需消費(fèi)者一些建議，現(xiàn)在還是在海南買(mǎi)房的時(shí)機(jī)嗎？

董藩：此前的暴漲，是因?yàn)檫B續(xù)幾年打壓，很多人想買(mǎi)房，但是買(mǎi)不成，隨后受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，又要刺激，去庫(kù)存，所以出現(xiàn)一輪上漲。

海南這一輪暴漲，不代表有問(wèn)題。如果從長(zhǎng)周期來(lái)看，按照年度來(lái)看，我們的房?jī)r(jià)從來(lái)沒(méi)有下跌，這告訴我們什么？買(mǎi)房子不要去爭(zhēng)論什么時(shí)間買(mǎi)才好，現(xiàn)在買(mǎi)是不是貴了，重要的是進(jìn)去就是好的。

有些人看著房?jī)r(jià)越來(lái)越高，就斗氣，你漲價(jià)我還不買(mǎi)了，最好不要，不要跟市場(chǎng)去對(duì)抗，不要去跟規(guī)律斗氣。所有對(duì)抗的結(jié)果都是失敗，聰明的做法就是順勢(shì)而為。所以從長(zhǎng)周期來(lái)看，買(mǎi)房從來(lái)都是合算的，但還是要看具體區(qū)域。只要一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，人口也在聚集，一般來(lái)說(shuō)早買(mǎi)都比晚買(mǎi)強(qiáng)。

從短周期來(lái)看，確實(shí)存在好的切入點(diǎn)的問(wèn)題，比如受政策調(diào)控影響，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金有壓力，就會(huì)采取一些打折、優(yōu)惠、送裝修、送物業(yè)費(fèi)。從目前情況來(lái)看，再過(guò)一段時(shí)間，對(duì)剛需用戶(hù)來(lái)說(shuō)應(yīng)該是個(gè)節(jié)點(diǎn)。剛需買(mǎi)房時(shí)機(jī)快來(lái)了

如何看待海南房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展？

董藩：海南是最充分的全國(guó)市場(chǎng)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，海南有前途。海南沒(méi)有破壞的環(huán)境，獨(dú)特的環(huán)境資源，唯一的熱帶島嶼，唯一的氣候條件，沙灘、海洋、冬季溫暖……

我曾經(jīng)研究過(guò)，有8種疾病，冬季在海南可以得到緩解，冠心病、哮喘病、關(guān)節(jié)炎、支氣管炎等，在北方冬季，哮喘病人一口氣上不來(lái)就拜拜了海南房?jī)r(jià)走勢(shì)，但冬季在海南，這個(gè)地方暖和，就不容易犯病。

海南冬季溫暖，未來(lái)會(huì)持續(xù)吸引不少的離退休人員來(lái)冬季養(yǎng)老。唯一的位置，熱帶風(fēng)景，椰樹(shù)風(fēng)情，對(duì)北方人群原本就有很強(qiáng)的吸引力。海南不需要風(fēng)口，只要穩(wěn)定的政策環(huán)境，相對(duì)寬松的環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)持續(xù)的穩(wěn)定發(fā)展。

北京風(fēng)至飛揚(yáng)總經(jīng)理羅迪：借任志強(qiáng)的話(huà)，剛需閉著眼任何時(shí)候都可以買(mǎi)。海南分很多層面，三亞房?jī)r(jià)已經(jīng)接近天花板，?？谶€有潛力。三亞不是常住的地方，是一個(gè)旅游的地方，海南只有?？诘木邆涑Ｗl件。未來(lái)?？诘奶旎ò灞热齺喐?。

錦誠(chéng)董事長(zhǎng)王路：目前外地人來(lái)海南買(mǎi)房就是為了空氣、陽(yáng)光、沙灘、氣溫，這些獨(dú)有的資源恰恰是海南最吸引人的地方，也是最珍貴的，隨著時(shí)間的推移這些資源會(huì)越來(lái)越奇缺，配套也越來(lái)越完善，海南的價(jià)值會(huì)越來(lái)越明顯。錦繡海南，蔚藍(lán)未來(lái)，海南未來(lái)前景無(wú)限。

綠城集團(tuán)海南桃李春風(fēng)總經(jīng)理張道龍先生：海南資源有限，島外需求無(wú)限。海南是一個(gè)保命剛需，資源稀缺，價(jià)值凸顯。

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