混沌的深圳樓市

深圳以前的房?jī)r(jià)，似乎還是能讓人“看懂”，起碼是有跡可循的。房?jī)r(jià)體系是階梯形的，能給人一個(gè)“高低遞減”的直觀印象：“南山、福田”為一個(gè)梯隊(duì)，“羅湖、龍華”一個(gè)梯隊(duì)，“寶安、龍崗”一個(gè)梯隊(duì)，“坪山、大鵬”一個(gè)梯隊(duì)。

如今呢？則是混戰(zhàn)時(shí)代，一片混沌。

有鑒于這種混沌現(xiàn)象，深圳于2019年7月開始，就不再公布樓市均價(jià)，因?yàn)椴荒芊从呈袌?chǎng)真實(shí)情況。

樓市平均價(jià)格這項(xiàng)“晴雨表”（包括住宅、商業(yè)、辦公樓在內(nèi)，深圳全部類別的一手房產(chǎn)相關(guān)的成交均價(jià)、成交總金額的價(jià)格信息，以及依面積區(qū)間分類的成交均價(jià)、總金額），在房地產(chǎn)信息平臺(tái)上都看不到了，沒(méi)有“官方數(shù)據(jù)”了。有關(guān)市場(chǎng)情況，以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月公布的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)為準(zhǔn)。

然而深圳的調(diào)控力度是不減的，豪宅線、731新政、715新政……政府調(diào)控房?jī)r(jià)，調(diào)控的并不是房?jī)r(jià)的水平，而是房?jī)r(jià)過(guò)快的增速。

調(diào)控的是過(guò)快的增速！這是因?yàn)榉績(jī)r(jià)增速過(guò)快會(huì)導(dǎo)致財(cái)富差距過(guò)大，不利于社會(huì)的繁榮安定，也不利于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的持續(xù)進(jìn)步。

深圳的樓市、房?jī)r(jià)，不管怎么想、怎么研究、怎么分析，其實(shí)都很難搞明白的。一個(gè)人深圳坪山的房?jī)r(jià)是多少，如他想走“地獄模式”其實(shí)也很容易，他只要把深圳的樓市、房?jī)r(jià)研究透徹了，說(shuō)不定就能得個(gè)像樣的經(jīng)濟(jì)類獎(jiǎng)項(xiàng)。

話說(shuō)回來(lái)，“意義”不就是建構(gòu)出來(lái)的嗎？土地在，城市在，人口在，樓市也在。有成交量就有房?jī)r(jià)，價(jià)格一旦成交就立住了。如深圳西部的樓盤，是最具有想象力的，賣家愿意賣多少，它就值多少；買家愿意出多少，它就值多少，價(jià)高者得。

深圳的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)“多錨點(diǎn)、零星高點(diǎn)”

深圳如今的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)“多錨點(diǎn)、零星高點(diǎn)”的態(tài)勢(shì)。有許多組團(tuán)已經(jīng)出現(xiàn)了，比如后海（11.9萬(wàn)）、前海（12萬(wàn)）、寶中（13.1萬(wàn)）、光明（4.8萬(wàn)）、沙井（6.4萬(wàn)）這五個(gè)區(qū)域，形成五個(gè)中心、五個(gè)組團(tuán)、五個(gè)價(jià)格高地，房?jī)r(jià)由這五個(gè)組團(tuán)區(qū)域向外層層遞減，輻射開去。

房?jī)r(jià)的“輻射”作用，意味著“參考”、“看齊”、“帶動(dòng)”房?jī)r(jià)。

寶中均價(jià)13.1萬(wàn)，輻射碧海的9.6萬(wàn)，新安的8.9萬(wàn)深圳坪山的房?jī)r(jià)是多少，進(jìn)而輻射西鄉(xiāng)的7.7萬(wàn)。深圳灣最新均價(jià)是20.6萬(wàn)，寶中最新均價(jià)是13.1萬(wàn)；這些價(jià)格在當(dāng)前是不值的，這是個(gè)已透支的價(jià)格，包含了“想象未來(lái)”的價(jià)格。

房?jī)r(jià)稍微低一點(diǎn)的的區(qū)域，肯定會(huì)對(duì)標(biāo)緊鄰的區(qū)域，你那里已經(jīng)10萬(wàn)一平了，我這邊“未來(lái)”也要10萬(wàn)一平。市場(chǎng)參與者的心態(tài)普遍是這種心態(tài)。

這個(gè)“心態(tài)”跟另外一些常見(jiàn)的心態(tài)是不同的：你房?jī)r(jià)高達(dá)20萬(wàn)一平，“與我何干”，又不是由我來(lái)交易買賣；你得病了，“與我何干”，又不是我得病...

此外，深圳的學(xué)位房也已然自成一個(gè)體系。學(xué)位房只能靠自己拉動(dòng)自己。香蜜湖安托山的豪宅，福田、羅湖、龍華、龍崗的“學(xué)位房”組成了自成一體的房?jī)r(jià)高地。香蜜湖與景田，一路之隔，一個(gè)15.6萬(wàn)，一個(gè)8.7萬(wàn)，價(jià)差近一倍；帶名校的華強(qiáng)北與不帶名校的華強(qiáng)南，一路之隔，價(jià)差5萬(wàn)。

福田的學(xué)區(qū)有多夸張？雙重點(diǎn)：深圳實(shí)驗(yàn)小學(xué)+深圳實(shí)驗(yàn)中學(xué)。這個(gè)優(yōu)質(zhì)的學(xué)位組合，只有國(guó)城花園、南天二花園兩個(gè)小區(qū)才可以上。如國(guó)城花園曾出現(xiàn)88平米的兩居室，售價(jià)1800萬(wàn)，單價(jià)突破20萬(wàn)/平米。

房產(chǎn)逐漸在剝離投資屬性

房產(chǎn)已經(jīng)逐漸在剝離投資的屬性（房住不炒）。注意，只是“投資屬性”，房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)、金融屬性是怎么也抽離不掉的，房產(chǎn)業(yè)從開發(fā)、建造、銷售等等整個(gè)流程，無(wú)不需要融資、負(fù)債。

直白一點(diǎn)講的話，“剝離投資屬性”其實(shí)是謹(jǐn)防“投機(jī)”。

深圳房地產(chǎn)吸引了全國(guó)乃至全球的炒房客，他們的存在令人又憎恨、又羨慕。沒(méi)買到房的人，恨他們把房?jī)r(jià)炒高了；跟隨他們一起炒房的人，又無(wú)比慶幸，這就是現(xiàn)在很多人矛盾的心態(tài)。只不過(guò)在這些炒房的人中，有成功套現(xiàn)的，也有人正在為炒房買單的。

狂熱的投資氛圍，使得“房?jī)r(jià)值不值這么高”已經(jīng)不重要了，俗話說(shuō)“看熱鬧不嫌事大”。助長(zhǎng)金融市場(chǎng)狂熱興奮的因素有很多，其中有一些因素極易被人們遺忘。不論是在我們這個(gè)時(shí)代，還是在過(guò)去的時(shí)代，即使有人注意到也不會(huì)在意。

其中一個(gè)因素是：人們?cè)诮鹑谕顿Y上的記憶極其短暫。過(guò)去那些金融投資大災(zāi)難，投資人很快就完全遺忘了。同樣的或者非常相似的情形再次出現(xiàn)，有時(shí)距上一次發(fā)生才過(guò)了短短幾年，卻受到新一代投資人的一片歡呼。

新一代投資人，通常很年輕，總是非常自信，稱其為卓越的重大創(chuàng)新發(fā)現(xiàn)，會(huì)改變金融世界，甚至改變整個(gè)經(jīng)濟(jì)世界，卻不知道這種事情在歷史上造成了金融大災(zāi)難。

在金融領(lǐng)域里，“歷史”所占的分量簡(jiǎn)直無(wú)關(guān)緊要（只留存于學(xué)院、學(xué)理中）。過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)只是記憶的一部分，被年輕人鄙視為老古董們的避難所，因?yàn)槔瞎哦瓫](méi)有見(jiàn)識(shí)，欣賞不了“現(xiàn)代金融世界”不可思議的神跡。

比如美國(guó)當(dāng)年的網(wǎng)絡(luò)股泡沫，結(jié)束短短幾年之后，市場(chǎng)中就開始出現(xiàn)導(dǎo)致次貸繁榮興起的事件。美國(guó)導(dǎo)致次貸危機(jī)的事件，提供了一個(gè)典型案例，說(shuō)明周期過(guò)度擺動(dòng)是如何建立在錯(cuò)誤的基礎(chǔ)之上的：美國(guó)的一些主流意見(jiàn)是讓更多的人擁有自有產(chǎn)權(quán)住房，會(huì)帶來(lái)更多的好處。

那個(gè)時(shí)候的美國(guó)，負(fù)責(zé)發(fā)放抵押貸款的聯(lián)邦政府機(jī)構(gòu)得到了上層的指示，開始大幅放寬抵押貸款條件，買房人拿到房貸更容易，拿到的房貸也更多。

利率下調(diào)，每個(gè)月還的利息少了，每個(gè)月工資收入供得起房貸的人更多了，這也意味著更多的人買得起房了。更多人買得起房了，抵押貸款也更容易拿到了，導(dǎo)致買房的人增多，房子的需求也開始增長(zhǎng)。需求增長(zhǎng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)明顯上漲。

“房?jī)r(jià)長(zhǎng)期只會(huì)漲不會(huì)跌”本來(lái)不符合歷史事實(shí)，甚至是謬論，而當(dāng)房?jī)r(jià)一直在漲，卻成了人人接受的真理。信它的人越多，就會(huì)有更多的人買房，他們害怕再不買，房?jī)r(jià)就又漲了，結(jié)果推動(dòng)房屋需求進(jìn)一步增長(zhǎng)。

更多的大話空話隨之流行起來(lái)，比如“絕對(duì)不可能會(huì)有全國(guó)性的抵押貸款違約浪潮”，由此導(dǎo)致市場(chǎng)普遍接受抵押貸款支持證券可以作為投資的首選，特別是金融機(jī)構(gòu)投資的首選。

想想現(xiàn)在深圳的房?jī)r(jià)，從現(xiàn)象上來(lái)看，會(huì)不會(huì)與上文提到的情形“有一點(diǎn)點(diǎn)雷同”？

當(dāng)然，我們完全相信：深圳的樓市是穩(wěn)健的、健康的、可持續(xù)的。

祝順利！