深圳的房?jī)r(jià),已經(jīng)魔怔了!且看個(gè)究竟…
混沌的深圳樓市
深圳以前的房?jī)r(jià),似乎還是能讓人“看懂”,起碼是有跡可循的。房?jī)r(jià)體系是階梯形的,能給人一個(gè)“高低遞減”的直觀印象:“南山、福田”為一個(gè)梯隊(duì),“羅湖、龍華”一個(gè)梯隊(duì),“寶安、龍崗”一個(gè)梯隊(duì),“坪山、大鵬”一個(gè)梯隊(duì)。
如今呢?則是混戰(zhàn)時(shí)代,一片混沌。
有鑒于這種混沌現(xiàn)象,深圳于2019年7月開始,就不再公布樓市均價(jià),因?yàn)椴荒芊从呈袌?chǎng)真實(shí)情況。
樓市平均價(jià)格這項(xiàng)“晴雨表”(包括住宅、商業(yè)、辦公樓在內(nèi),深圳全部類別的一手房產(chǎn)相關(guān)的成交均價(jià)、成交總金額的價(jià)格信息,以及依面積區(qū)間分類的成交均價(jià)、總金額),在房地產(chǎn)信息平臺(tái)上都看不到了,沒(méi)有“官方數(shù)據(jù)”了。有關(guān)市場(chǎng)情況,以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月公布的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)為準(zhǔn)。
然而深圳的調(diào)控力度是不減的,豪宅線、731新政、715新政……政府調(diào)控房?jī)r(jià),調(diào)控的并不是房?jī)r(jià)的水平,而是房?jī)r(jià)過(guò)快的增速。
調(diào)控的是過(guò)快的增速!這是因?yàn)榉績(jī)r(jià)增速過(guò)快會(huì)導(dǎo)致財(cái)富差距過(guò)大,不利于社會(huì)的繁榮安定,也不利于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的持續(xù)進(jìn)步。
深圳的樓市、房?jī)r(jià),不管怎么想、怎么研究、怎么分析,其實(shí)都很難搞明白的。一個(gè)人深圳坪山的房?jī)r(jià)是多少,如他想走“地獄模式”其實(shí)也很容易,他只要把深圳的樓市、房?jī)r(jià)研究透徹了,說(shuō)不定就能得個(gè)像樣的經(jīng)濟(jì)類獎(jiǎng)項(xiàng)。
話說(shuō)回來(lái),“意義”不就是建構(gòu)出來(lái)的嗎?土地在,城市在,人口在,樓市也在。有成交量就有房?jī)r(jià),價(jià)格一旦成交就立住了。如深圳西部的樓盤,是最具有想象力的,賣家愿意賣多少,它就值多少;買家愿意出多少,它就值多少,價(jià)高者得。
深圳的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)“多錨點(diǎn)、零星高點(diǎn)”
深圳如今的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)“多錨點(diǎn)、零星高點(diǎn)”的態(tài)勢(shì)。有許多組團(tuán)已經(jīng)出現(xiàn)了,比如后海(11.9萬(wàn))、前海(12萬(wàn))、寶中(13.1萬(wàn))、光明(4.8萬(wàn))、沙井(6.4萬(wàn))這五個(gè)區(qū)域,形成五個(gè)中心、五個(gè)組團(tuán)、五個(gè)價(jià)格高地,房?jī)r(jià)由這五個(gè)組團(tuán)區(qū)域向外層層遞減,輻射開去。
房?jī)r(jià)的“輻射”作用,意味著“參考”、“看齊”、“帶動(dòng)”房?jī)r(jià)。
寶中均價(jià)13.1萬(wàn),輻射碧海的9.6萬(wàn),新安的8.9萬(wàn)深圳坪山的房?jī)r(jià)是多少,進(jìn)而輻射西鄉(xiāng)的7.7萬(wàn)。深圳灣最新均價(jià)是20.6萬(wàn),寶中最新均價(jià)是13.1萬(wàn);這些價(jià)格在當(dāng)前是不值的,這是個(gè)已透支的價(jià)格,包含了“想象未來(lái)”的價(jià)格。
房?jī)r(jià)稍微低一點(diǎn)的的區(qū)域,肯定會(huì)對(duì)標(biāo)緊鄰的區(qū)域,你那里已經(jīng)10萬(wàn)一平了,我這邊“未來(lái)”也要10萬(wàn)一平。市場(chǎng)參與者的心態(tài)普遍是這種心態(tài)。
這個(gè)“心態(tài)”跟另外一些常見(jiàn)的心態(tài)是不同的:你房?jī)r(jià)高達(dá)20萬(wàn)一平,“與我何干”,又不是由我來(lái)交易買賣;你得病了,“與我何干”,又不是我得病...
此外,深圳的學(xué)位房也已然自成一個(gè)體系。學(xué)位房只能靠自己拉動(dòng)自己。香蜜湖安托山的豪宅,福田、羅湖、龍華、龍崗的“學(xué)位房”組成了自成一體的房?jī)r(jià)高地。香蜜湖與景田,一路之隔,一個(gè)15.6萬(wàn),一個(gè)8.7萬(wàn),價(jià)差近一倍;帶名校的華強(qiáng)北與不帶名校的華強(qiáng)南,一路之隔,價(jià)差5萬(wàn)。
福田的學(xué)區(qū)有多夸張?雙重點(diǎn):深圳實(shí)驗(yàn)小學(xué)+深圳實(shí)驗(yàn)中學(xué)。這個(gè)優(yōu)質(zhì)的學(xué)位組合,只有國(guó)城花園、南天二花園兩個(gè)小區(qū)才可以上。如國(guó)城花園曾出現(xiàn)88平米的兩居室,售價(jià)1800萬(wàn),單價(jià)突破20萬(wàn)/平米。
房產(chǎn)逐漸在剝離投資屬性
房產(chǎn)已經(jīng)逐漸在剝離投資的屬性(房住不炒)。注意,只是“投資屬性”,房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)、金融屬性是怎么也抽離不掉的,房產(chǎn)業(yè)從開發(fā)、建造、銷售等等整個(gè)流程,無(wú)不需要融資、負(fù)債。
直白一點(diǎn)講的話,“剝離投資屬性”其實(shí)是謹(jǐn)防“投機(jī)”。
深圳房地產(chǎn)吸引了全國(guó)乃至全球的炒房客,他們的存在令人又憎恨、又羨慕。沒(méi)買到房的人,恨他們把房?jī)r(jià)炒高了;跟隨他們一起炒房的人,又無(wú)比慶幸,這就是現(xiàn)在很多人矛盾的心態(tài)。只不過(guò)在這些炒房的人中,有成功套現(xiàn)的,也有人正在為炒房買單的。
狂熱的投資氛圍,使得“房?jī)r(jià)值不值這么高”已經(jīng)不重要了,俗話說(shuō)“看熱鬧不嫌事大”。助長(zhǎng)金融市場(chǎng)狂熱興奮的因素有很多,其中有一些因素極易被人們遺忘。不論是在我們這個(gè)時(shí)代,還是在過(guò)去的時(shí)代,即使有人注意到也不會(huì)在意。
其中一個(gè)因素是:人們?cè)诮鹑谕顿Y上的記憶極其短暫。過(guò)去那些金融投資大災(zāi)難,投資人很快就完全遺忘了。同樣的或者非常相似的情形再次出現(xiàn),有時(shí)距上一次發(fā)生才過(guò)了短短幾年,卻受到新一代投資人的一片歡呼。
新一代投資人,通常很年輕,總是非常自信,稱其為卓越的重大創(chuàng)新發(fā)現(xiàn),會(huì)改變金融世界,甚至改變整個(gè)經(jīng)濟(jì)世界,卻不知道這種事情在歷史上造成了金融大災(zāi)難。
在金融領(lǐng)域里,“歷史”所占的分量簡(jiǎn)直無(wú)關(guān)緊要(只留存于學(xué)院、學(xué)理中)。過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)只是記憶的一部分,被年輕人鄙視為老古董們的避難所,因?yàn)槔瞎哦瓫](méi)有見(jiàn)識(shí),欣賞不了“現(xiàn)代金融世界”不可思議的神跡。
比如美國(guó)當(dāng)年的網(wǎng)絡(luò)股泡沫,結(jié)束短短幾年之后,市場(chǎng)中就開始出現(xiàn)導(dǎo)致次貸繁榮興起的事件。美國(guó)導(dǎo)致次貸危機(jī)的事件,提供了一個(gè)典型案例,說(shuō)明周期過(guò)度擺動(dòng)是如何建立在錯(cuò)誤的基礎(chǔ)之上的:美國(guó)的一些主流意見(jiàn)是讓更多的人擁有自有產(chǎn)權(quán)住房,會(huì)帶來(lái)更多的好處。
那個(gè)時(shí)候的美國(guó),負(fù)責(zé)發(fā)放抵押貸款的聯(lián)邦政府機(jī)構(gòu)得到了上層的指示,開始大幅放寬抵押貸款條件,買房人拿到房貸更容易,拿到的房貸也更多。
利率下調(diào),每個(gè)月還的利息少了,每個(gè)月工資收入供得起房貸的人更多了,這也意味著更多的人買得起房了。更多人買得起房了,抵押貸款也更容易拿到了,導(dǎo)致買房的人增多,房子的需求也開始增長(zhǎng)。需求增長(zhǎng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)明顯上漲。
“房?jī)r(jià)長(zhǎng)期只會(huì)漲不會(huì)跌”本來(lái)不符合歷史事實(shí),甚至是謬論,而當(dāng)房?jī)r(jià)一直在漲,卻成了人人接受的真理。信它的人越多,就會(huì)有更多的人買房,他們害怕再不買,房?jī)r(jià)就又漲了,結(jié)果推動(dòng)房屋需求進(jìn)一步增長(zhǎng)。
更多的大話空話隨之流行起來(lái),比如“絕對(duì)不可能會(huì)有全國(guó)性的抵押貸款違約浪潮”,由此導(dǎo)致市場(chǎng)普遍接受抵押貸款支持證券可以作為投資的首選,特別是金融機(jī)構(gòu)投資的首選。
想想現(xiàn)在深圳的房?jī)r(jià),從現(xiàn)象上來(lái)看,會(huì)不會(huì)與上文提到的情形“有一點(diǎn)點(diǎn)雷同”?
當(dāng)然,我們完全相信:深圳的樓市是穩(wěn)健的、健康的、可持續(xù)的。
祝順利!