最近，德國柏林搞了個公投，叫打倒超級地主。

絕大多數(shù)人投票贊成征用大型開發(fā)商的房產(chǎn)，補充成24萬套經(jīng)適房。

反正就一個宗旨：

堅決反對瘋狗一樣的房租！

是時候打土豪分田地了！

是什么把德國老百姓逼得公投？

房子。

老百姓的日常，無非就是吃穿住行。

柏林，曾被譽為歐洲最負擔得起的首都之一。

可過去一年中，柏林房租瘋漲。

因為今年4月15日，柏林之前實行的租金限制令，被德國最高法院推翻并被廢除。

租金限制取消之后 ，2021年柏林房價房租瘋漲。

2021年上半年，柏林新房均價同比上漲13.2%，租金同比上漲14.0%；

二手房均價同比上漲5.5%，租金同比上漲8.8%。

其實，柏林房價一直都在漲，只是今年是大幅跳漲。

過去的十年，柏林房價幾乎呈線性上漲。

2010年，柏林房價中位數(shù)才1550歐元/平。

2021年，2014年及以前建成的二手房中位數(shù)價格已經(jīng)漲到了5100歐元/平。

新房均價已經(jīng)漲到7000歐元/平。

不止柏林，德國及歐元區(qū)的樓市都出現(xiàn)了十幾年來最大的漲幅。

不僅在德國，整個歐元區(qū)，2021年第二季度的房價漲幅達到了2005年以來最高。

而且，房價預計還要漲。

德國房產(chǎn)智庫預計未來12個月內(nèi)，德國現(xiàn)有公寓的要價將上漲 11.3%，而新公寓的要價將上漲 9.1%。

獨棟現(xiàn)房的價格上漲幅度為7.7%，新房上漲 7.5%。

德國房價不是長期不漲嗎？

不還是房價控制模范生嗎？

那可能，還是你印象里的德國。

如今，房價最高的慕尼黑，一套80平的新建公寓均價78萬歐元，市中心公寓均價至少1.5萬歐/平。

折合成人民幣，堪比北京和上海的核心區(qū)。

在柏林、慕尼黑等大城市，一個研究生工作月收入也才2000歐。

只有律師、工程師、醫(yī)生、大學教授等收入會高一些，達到6000—8000歐。

這樣的收入對大部分德國人來說，買房是一件很難的事情。

買房難，租房更難。

1.租金大漲

在不受租金封頂政策限制的2014年后建成的新簽約出租合約中，租金中位數(shù)甚至達到了18.45歐元/㎡/月，同比上漲7.3%。

在過去的五年中，2014年后建成的新房房租上漲了48.5%。

過去德國的租金合約一般都是無期限的長期合同，合同期內(nèi)的漲幅都有明顯的限制，對租客算是一種保護。

然而，近年來，隨著租金的上漲，房東預期發(fā)生改變，大多數(shù)合同變成了2年，超過3年的合同都很少。

由于新簽合同可以隨行就市，房東的話語權(quán)增加，租客自然受損。

2.隱性成本高

過去租金封頂，房東不能加錢，就會用非價格標準選擇房客，隨之而來的則是高昂的隱性租房成本。

在德國租房，需要填寫包含個人陳述的復雜申請。

寫求租信的時候，字跡必須工整，不能給房東留下不好的印象。

寫完還要面試，還要穿得整潔體面，還必須快速決定并且表示自己可以立刻支付定金，甚至可以預付六個月的房租。

長期以往，德國老百姓苦高房租久矣。

柏林民眾抗議高房租

可是，德國基本上沒人炒房?。?/p>

德國人不喜歡買房，更別說炒房了。

1970—2016年，德國新建住房名義價格指數(shù)增加90%，扣除通脹的實際價格下跌11.3%，實際房價收入比下跌62%。

也就是說，扣除通脹，在2015年之前的四五十年，德國房價是下跌的！

一個連通脹都抵御不了的資產(chǎn)，誰有興趣買？

如果你在1970年在德國買一套房，并一直持有到2015年，計算通脹后，在你持有房產(chǎn)的這46年里，你虧了至少30%。

是誰，打破了德國房住不炒的神話？

德國的政府調(diào)控，其實是敗給了市場。

住房供應(yīng)遠遠滿足不了日益增加的住房需求。

1.供應(yīng)嚴重不足

德國房地產(chǎn)的核心問題在于大城市的住房供應(yīng)不足。

德國不缺投資者，只是缺足夠量的供應(yīng)。

德國各州一套新公寓的平均申請競爭者人數(shù)

德國高峰時期每年新增供應(yīng)量超過70萬套，最近幾年平均只有20萬套左右，低谷時期只有10萬套 。

自90年代開始，德國基本退出了社會化租賃住房的供應(yīng)。

高峰時期，這部分住房的供應(yīng)量占總供應(yīng)量的比重超過40%。

如今，基本已經(jīng)全部退出。

另外，很多德國人認為建房會加劇碳排放，所以并不想要政府新增供應(yīng)。

而德國大城市工作機會多，尤其像斯圖加特，聚集了多家車企，提供了很多就業(yè)機會，吸引了越來越多的人安居。

柏林每年新增3萬人，人口增長明顯快于住房增長的速度，建設(shè)用地越來越少，建筑法規(guī)和標準越來越嚴。

這就導致住房市場嚴重供不應(yīng)求。

2.通脹+長期寬松

歐債危機后，歐盟實行量化寬松的貨幣政策，長期利息低至1%左右。

特別是疫情當下，負利率存款相當于虧損德國房價多少錢一平方米，這刺激了一部分人的買房需求。

有錢買房的人德國房價多少錢一平方米，有很多是退休老人，把買房出租作為退休金的補充來源。

因為這部分租金享受利息抵稅、房屋折舊抵稅以及家具等配套抵稅等政策支持。

錢在手里沒什么用，股票也不掙錢，大家只能拼命去買房子。

歐盟內(nèi)部人口自由流動，投資是不受限制的。

歐債危機后許多得到貸款的南歐人看好德國穩(wěn)定的市場，大量投資流入房地產(chǎn)，德國房價就此被推高。

3.建房成本高

今年，建材價格隨著全球原材料期貨價格的增長迅速增長。

德國的建造成本顯著增加。

最近，德國建房成本的增長速度甚至是半個世紀以來最快的增長速度。

美因茨新城一處新建的住房

據(jù)聯(lián)邦統(tǒng)計局統(tǒng)計，8月德國建材價格上漲了12.6%。

木結(jié)構(gòu)相關(guān)的建房成本上漲了46.5%，混凝土工程的成本上漲了14.8%，裝修成本也上漲了11%。

2015-2021年德國建筑工人工資變化

建筑熱潮，也導致了目前建筑工人的供不應(yīng)求，人工成本陡升。

所以說，富通脹，窮通縮。

這輪大放水，德國投資房產(chǎn)的富人才抓住了資產(chǎn)升值的機會。

而租房的窮人，純粹只是消費，消耗現(xiàn)金。

全球大通脹下，德國政府也得被房地產(chǎn)裹挾。

“打土豪，分田地”只是德國民眾宣泄情緒的一種方式，解決不了根本問題。

全球樓市，真的迎來投資虧損時代了嗎？

還沒買房的剛需，真的該笑了嗎？