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上海/新房

今天是2021年上半年的最后一天！

無論是樓市還是土地市場，在2021年都有了不小的變革。

限價、搖號政策的延續(xù)，積分制的啟動，新的土拍規(guī)則，房地聯(lián)動價的出爐，這些新元素都在影響著市場的變化。

來展望下2021下半年的上海樓市。

第一個問題：下半年房價會漲還是會跌？

先看新房。

回顧2019年至今，上海新房的成交均價一直維持在5-6萬/㎡，波動是存在的，但明顯的上升和下降趨勢不存在。

在房住不炒的大背景下，形成如此穩(wěn)定的房價格局并不意外，而其中起決定性的因素的正是對新房嚴苛的限價政策！

我們回顧上半年集中入市的三個批次新房：

市區(qū)項目的限價力度自不用說，仔細看外環(huán)8區(qū)，三個批次的新房價格伯仲之間。

其中連續(xù)拿證的項目，備案價完全一樣，比如：

一批次取證的招商虹橋公館項目，6.01萬/㎡，二批次再取證，同樣是6.01萬/㎡；

一批次取證的金地嘉悅灣項目，4.37萬/㎡，三批次再取證，同樣是4.37萬/㎡；

二批次取證的金地峯范項目，4.7萬/㎡，三批次取證價格相同。

這樣強烈的限價力度，大概率會在下半年延續(xù)！也就意味著新房價格穩(wěn)字當頭！

把眼光放長遠一點，6月上海集中拍地的同時，也出爐了房地聯(lián)動價（2021年房地聯(lián)動價就是2022年新房政府指導(dǎo)價）。

地塊具體位置和聯(lián)動價如下：

房地聯(lián)動價和當下的新房價格也相差無幾！

綜上所述，上海新房的穩(wěn)定，不僅能覆蓋下半年，明年乃至更長的時間里，大概率不會有劇烈的波動！

再看二手房。

數(shù)據(jù)顯示，2020年一整年，上海新房共計成交80286套。

在相同時間內(nèi)，二手房成交了足足套，超過新房的3倍！

時針步入2021年，1月份是上海二手房成交量和成交均價的峰值，隨后的幾個月時間里開啟量價齊跌的趨勢。

即使如此，截止6月28日，2021年上海二手房也已成交套！

如果把這近17萬套房源按環(huán)線劃分。

內(nèi)環(huán)內(nèi)有19628套，內(nèi)中環(huán)有27353套，中外環(huán)有31648套，外環(huán)內(nèi)合計78629套，占比46.8%。

外郊環(huán)和郊環(huán)外分別成交63884套和25368套，合計89252套，占比53.2%！

如果把這近17萬套房源按總價劃分。

總價0-300萬占比約60%，近10萬套！

總價300-500萬占比約26%，超過4萬套

總價500-800萬，占比約9%，約1.5萬套；

總價800萬以上是絕對的稀缺品上海房價走勢分析上海房價走勢分析，占比僅約5.5%，不到1萬套！

結(jié)合2方面細分數(shù)據(jù)，我給3個二手房價趨勢的預(yù)判，并有相應(yīng)佐證！

第一、二手市場的成交主力軍是上車盤，內(nèi)環(huán)內(nèi)低總價的老破小流通順暢，但內(nèi)環(huán)內(nèi)800萬以上的改善型次新房，無論一手還是二手都是市場的稀缺品！

所以我認為下半年內(nèi)環(huán)內(nèi)改善住宅房東和買家之間還有巨大的博弈空間，呈現(xiàn)較長期的膠著狀態(tài)。

這一趨勢，在上半年已有端倪。

1月份以后，內(nèi)環(huán)內(nèi)800萬房源成交1個月不超過500套，很稀缺。價格上，上升趨勢也較為明顯！

第二、外環(huán)附近的地鐵價格已到波次的峰值，可能會產(chǎn)生向下微調(diào)的趨勢！

外環(huán)附近的地鐵房總價集中在300-500萬，這部分二手房自1月后，成交量一直在下降，6月成交量只有3382套，價格卻在6月抵達峰值54016萬/㎡！

需求下降、價格觸頂，下半年向下微調(diào)是大概率事件。

第三、五個新城郊區(qū)二手房，在大量供應(yīng)的沖擊下，下降趨勢較為明顯！

目前新房的主力供應(yīng)集中在五大新城，在限價背景下，新房的優(yōu)先序列必然排在前面。

在大量供應(yīng)的沖擊下，郊區(qū)二手房可能會迎來一波下跌周期，和新房均衡！

第二個問題：熱門新房入圍積分會降低嗎？

日前，被大家公認為熱門盤的融創(chuàng)未來金融城，入圍分數(shù)線出爐：

13A-01地塊社保系數(shù)0.12分/月，入圍分56.28分；

13C-01地塊社保系數(shù)0.13分/月，入圍分61.3分。

有人認為：比想象中低了！56.28分在此前也就只能買楊行、浦江、惠南等板塊，現(xiàn)在能買到唐鎮(zhèn)！

那是不是意味著，高分選手在前面的開盤過程中被逐漸消耗，未來熱門盤的入圍分數(shù)線會越來越低！

可惜的是，這個看似正確的推論，卻是個偽命題！

先說融創(chuàng)唐鎮(zhèn)，在開盤之前，曾預(yù)估分數(shù)不會太高，甚至是低分選手的機遇！

主要原因2個：第一、競爭對手多且強，產(chǎn)生分流；第二：融創(chuàng)項目房源充足，買到的概率本來就大！

我們把這6萬多份積分數(shù)據(jù)，按月份拆開，再鋪開各個分數(shù)段的占比，結(jié)果如下：

4月之前，60分以上的占比為25.3%；

5月，60分以上的有3765人次，占比29.75%；

6月，60分以上的有6443人次，占比32.98%。

不得不承認，在積分金字塔中，頂端高分選手隨著時間的推移不僅沒有減少，占比反而越來越多！

因此，我也給出下半年對積分的預(yù)判，熱門盤對高積分的要求，不會動搖！

經(jīng)歷了一兩年的低谷期之后，最近上海的房價熱度是直線上升。

經(jīng)過三年的橫盤，上海樓市從去年四季度開始開啟了上漲模式。根據(jù)易居等多家市場機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年12月單月，上海二手房成交量達到3.8萬套，這是2016年調(diào)控以來的最高點。

而從2020年全年來看，上海二手房成交量同比增長近三成，成交均價漲幅達到15%，尤其是個別學區(qū)房，漲幅甚至超過七成。

作為以存量房為主的城市，二手房市場一直是反映上海房價的風向標。自2016年“滬九條”限購限貸調(diào)控推出后，2017年至2020年，上海二手房成交均價年均漲幅僅有2%左右。

為什么上漲

如何判斷一個地方的房價漲跌？在房產(chǎn)界流傳著這么一句耳熟能詳?shù)脑挘憾唐诳凑?，中期看土地，長期看人口。

此輪上海房價在短期內(nèi)快速上漲與政策面有著密不可分的關(guān)系。具體來看，貨幣政策的寬松、學區(qū)房政策調(diào)整、落戶門檻放寬等諸多因素疊加，是本輪房價上漲的驅(qū)動力。

2020年面對突如其來的新冠疫情導(dǎo)致的經(jīng)濟下行，全球主要國家央行都實行寬松的貨幣政策，也就是俗稱的“放水”。在疫情期間，各國實體經(jīng)濟普遍低迷，而房地產(chǎn)無疑是資金“蓄水池”最好的選擇。全球主要國家2020年以來的房價也印證了這一現(xiàn)象，美國、倫敦房價均創(chuàng)歷史新高。上海作為全球主要城市，城市中心可開發(fā)土地基本上已經(jīng)沒有了，存量房就成了稀缺資源，在炒房客眼里學區(qū)房更是成為稀缺中的珍貴品，上海房價上漲尤其是學區(qū)房房價上漲自然不能幸免。

而學區(qū)房政策的變化則是直接助推了上海房價的上漲。去年3月份公民同招、民辦搖號政策出臺之后，家長們首先坐不住了。在孩子的教育面前，大家還是低估了上海家長對于學區(qū)的敏銳和執(zhí)行力。從年后開始，學區(qū)房率先迎來了新的獨立上漲行情。

此外，落戶政策的放寬更是刺激了剛需。得益于12月1日施行的“居轉(zhuǎn)戶”戶籍政策和人才引進落戶的放寬，剛需購房者在2020年末集中涌入樓市。官方數(shù)據(jù)顯示，2020 年上海居轉(zhuǎn)戶數(shù)量達到18418人、人才引進落戶達到13043人，比2019年分別增長了40.4%和48.4%。

假離婚問題

面對快速上漲的房價，上海市在1月21號晚間連夜出臺《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。新政總共增加了10條內(nèi)容，也稱“滬十條”。其中第三條（嚴格執(zhí)行住房限購政策）、第四條（調(diào)整增值稅征免年限）、第五條（嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策），對個人購房進行了跟嚴格的限制，而第六條（嚴格商品住房銷售管理）則對房企進行了一定的限制，以上四條將直接影響上海樓市。

其中“房票”也就是購房資格依然是調(diào)控的重點?！兑庖姟芬?guī)定“夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算?！币簿褪钦f，一對夫妻已經(jīng)擁有兩套住房的房主，即便是一方離婚凈身出戶，也不再具有購房資格。

為了徹底斷了借助假離婚獲得購房資格的這條路，此次新政明確寫的是“離異前三年”而非“離婚前三年”。“離異”和“離婚”雖然一字之差，但是意義卻天壤之別，可以理解為首次離婚后的三年里，不論結(jié)多少次婚，離多少次婚，都按首次離異前家庭總套數(shù)為準。

雖然這項規(guī)定雖然限制了借助假離婚獲取“票號”行為，但是還是沒有完全堵住炒房者獲得房票的途徑。例如，一對夫妻可以將自己名下的房產(chǎn)過戶給自己爸媽，直系親屬過戶可以逃過限購，這樣就可以獲得繼續(xù)購房的資格。

如果說“房票”限制了購房資格，那么此次新政中嚴防信用貸、消費貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場則是從資金源頭進行調(diào)控。無獨有偶，1月25日，工商銀行緊急叫停了面向上海地區(qū)的購買一手二手及法拍房等個人住宅(商用除外)中所繳納稅費的分期貸款產(chǎn)品。此前，該產(chǎn)品的貸款金額最高可達到房產(chǎn)價格的10%(最高50萬)、年化利率約3.4%，用于刷卡支付購房過程中需繳納的稅費。

畢竟，當前的房價確實太高了。

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