2021年上海房價走勢及分析,下半年房價還會繼續(xù)漲嗎?
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上海/新房
今天是2021年上半年的最后一天!
無論是樓市還是土地市場,在2021年都有了不小的變革。
限價、搖號政策的延續(xù),積分制的啟動,新的土拍規(guī)則,房地聯(lián)動價的出爐,這些新元素都在影響著市場的變化。
來展望下2021下半年的上海樓市。
第一個問題:下半年房價會漲還是會跌?
先看新房。
回顧2019年至今,上海新房的成交均價一直維持在5-6萬/㎡,波動是存在的,但明顯的上升和下降趨勢不存在。
在房住不炒的大背景下,形成如此穩(wěn)定的房價格局并不意外,而其中起決定性的因素的正是對新房嚴苛的限價政策!
我們回顧上半年集中入市的三個批次新房:
市區(qū)項目的限價力度自不用說,仔細看外環(huán)8區(qū),三個批次的新房價格伯仲之間。
其中連續(xù)拿證的項目,備案價完全一樣,比如:
一批次取證的招商虹橋公館項目,6.01萬/㎡,二批次再取證,同樣是6.01萬/㎡;
一批次取證的金地嘉悅灣項目,4.37萬/㎡,三批次再取證,同樣是4.37萬/㎡;
二批次取證的金地峯范項目,4.7萬/㎡,三批次取證價格相同。
這樣強烈的限價力度,大概率會在下半年延續(xù)!也就意味著新房價格穩(wěn)字當頭!
把眼光放長遠一點,6月上海集中拍地的同時,也出爐了房地聯(lián)動價(2021年房地聯(lián)動價就是2022年新房政府指導(dǎo)價)。
地塊具體位置和聯(lián)動價如下:
房地聯(lián)動價和當下的新房價格也相差無幾!
綜上所述,上海新房的穩(wěn)定,不僅能覆蓋下半年,明年乃至更長的時間里,大概率不會有劇烈的波動!
再看二手房。
數(shù)據(jù)顯示,2020年一整年,上海新房共計成交80286套。
在相同時間內(nèi),二手房成交了足足套,超過新房的3倍!
時針步入2021年,1月份是上海二手房成交量和成交均價的峰值,隨后的幾個月時間里開啟量價齊跌的趨勢。
即使如此,截止6月28日,2021年上海二手房也已成交套!
如果把這近17萬套房源按環(huán)線劃分。
內(nèi)環(huán)內(nèi)有19628套,內(nèi)中環(huán)有27353套,中外環(huán)有31648套,外環(huán)內(nèi)合計78629套,占比46.8%。
外郊環(huán)和郊環(huán)外分別成交63884套和25368套,合計89252套,占比53.2%!
如果把這近17萬套房源按總價劃分。
總價0-300萬占比約60%,近10萬套!
總價300-500萬占比約26%,超過4萬套
總價500-800萬,占比約9%,約1.5萬套;
總價800萬以上是絕對的稀缺品上海房價走勢分析上海房價走勢分析,占比僅約5.5%,不到1萬套!
結(jié)合2方面細分數(shù)據(jù),我給3個二手房價趨勢的預(yù)判,并有相應(yīng)佐證!
第一、二手市場的成交主力軍是上車盤,內(nèi)環(huán)內(nèi)低總價的老破小流通順暢,但內(nèi)環(huán)內(nèi)800萬以上的改善型次新房,無論一手還是二手都是市場的稀缺品!
所以我認為下半年內(nèi)環(huán)內(nèi)改善住宅房東和買家之間還有巨大的博弈空間,呈現(xiàn)較長期的膠著狀態(tài)。
這一趨勢,在上半年已有端倪。
1月份以后,內(nèi)環(huán)內(nèi)800萬房源成交1個月不超過500套,很稀缺。價格上,上升趨勢也較為明顯!
第二、外環(huán)附近的地鐵價格已到波次的峰值,可能會產(chǎn)生向下微調(diào)的趨勢!
外環(huán)附近的地鐵房總價集中在300-500萬,這部分二手房自1月后,成交量一直在下降,6月成交量只有3382套,價格卻在6月抵達峰值54016萬/㎡!
需求下降、價格觸頂,下半年向下微調(diào)是大概率事件。
第三、五個新城郊區(qū)二手房,在大量供應(yīng)的沖擊下,下降趨勢較為明顯!
目前新房的主力供應(yīng)集中在五大新城,在限價背景下,新房的優(yōu)先序列必然排在前面。
在大量供應(yīng)的沖擊下,郊區(qū)二手房可能會迎來一波下跌周期,和新房均衡!
第二個問題:熱門新房入圍積分會降低嗎?
日前,被大家公認為熱門盤的融創(chuàng)未來金融城,入圍分數(shù)線出爐:
13A-01地塊社保系數(shù)0.12分/月,入圍分56.28分;
13C-01地塊社保系數(shù)0.13分/月,入圍分61.3分。
有人認為:比想象中低了!56.28分在此前也就只能買楊行、浦江、惠南等板塊,現(xiàn)在能買到唐鎮(zhèn)!
那是不是意味著,高分選手在前面的開盤過程中被逐漸消耗,未來熱門盤的入圍分數(shù)線會越來越低!
可惜的是,這個看似正確的推論,卻是個偽命題!
先說融創(chuàng)唐鎮(zhèn),在開盤之前,曾預(yù)估分數(shù)不會太高,甚至是低分選手的機遇!
主要原因2個:第一、競爭對手多且強,產(chǎn)生分流;第二:融創(chuàng)項目房源充足,買到的概率本來就大!
我們把這6萬多份積分數(shù)據(jù),按月份拆開,再鋪開各個分數(shù)段的占比,結(jié)果如下:
4月之前,60分以上的占比為25.3%;
5月,60分以上的有3765人次,占比29.75%;
6月,60分以上的有6443人次,占比32.98%。
不得不承認,在積分金字塔中,頂端高分選手隨著時間的推移不僅沒有減少,占比反而越來越多!
因此,我也給出下半年對積分的預(yù)判,熱門盤對高積分的要求,不會動搖!
經(jīng)歷了一兩年的低谷期之后,最近上海的房價熱度是直線上升。
經(jīng)過三年的橫盤,上海樓市從去年四季度開始開啟了上漲模式。根據(jù)易居等多家市場機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2020年12月單月,上海二手房成交量達到3.8萬套,這是2016年調(diào)控以來的最高點。
而從2020年全年來看,上海二手房成交量同比增長近三成,成交均價漲幅達到15%,尤其是個別學區(qū)房,漲幅甚至超過七成。
作為以存量房為主的城市,二手房市場一直是反映上海房價的風向標。自2016年“滬九條”限購限貸調(diào)控推出后,2017年至2020年,上海二手房成交均價年均漲幅僅有2%左右。
為什么上漲
如何判斷一個地方的房價漲跌?在房產(chǎn)界流傳著這么一句耳熟能詳?shù)脑挘憾唐诳凑?,中期看土地,長期看人口。
此輪上海房價在短期內(nèi)快速上漲與政策面有著密不可分的關(guān)系。具體來看,貨幣政策的寬松、學區(qū)房政策調(diào)整、落戶門檻放寬等諸多因素疊加,是本輪房價上漲的驅(qū)動力。
2020年面對突如其來的新冠疫情導(dǎo)致的經(jīng)濟下行,全球主要國家央行都實行寬松的貨幣政策,也就是俗稱的“放水”。在疫情期間,各國實體經(jīng)濟普遍低迷,而房地產(chǎn)無疑是資金“蓄水池”最好的選擇。全球主要國家2020年以來的房價也印證了這一現(xiàn)象,美國、倫敦房價均創(chuàng)歷史新高。上海作為全球主要城市,城市中心可開發(fā)土地基本上已經(jīng)沒有了,存量房就成了稀缺資源,在炒房客眼里學區(qū)房更是成為稀缺中的珍貴品,上海房價上漲尤其是學區(qū)房房價上漲自然不能幸免。
而學區(qū)房政策的變化則是直接助推了上海房價的上漲。去年3月份公民同招、民辦搖號政策出臺之后,家長們首先坐不住了。在孩子的教育面前,大家還是低估了上海家長對于學區(qū)的敏銳和執(zhí)行力。從年后開始,學區(qū)房率先迎來了新的獨立上漲行情。
此外,落戶政策的放寬更是刺激了剛需。得益于12月1日施行的“居轉(zhuǎn)戶”戶籍政策和人才引進落戶的放寬,剛需購房者在2020年末集中涌入樓市。官方數(shù)據(jù)顯示,2020 年上海居轉(zhuǎn)戶數(shù)量達到18418人、人才引進落戶達到13043人,比2019年分別增長了40.4%和48.4%。
假離婚問題
面對快速上漲的房價,上海市在1月21號晚間連夜出臺《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。新政總共增加了10條內(nèi)容,也稱“滬十條”。其中第三條(嚴格執(zhí)行住房限購政策)、第四條(調(diào)整增值稅征免年限)、第五條(嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策),對個人購房進行了跟嚴格的限制,而第六條(嚴格商品住房銷售管理)則對房企進行了一定的限制,以上四條將直接影響上海樓市。
其中“房票”也就是購房資格依然是調(diào)控的重點?!兑庖姟芬?guī)定“夫妻離異的,任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的,其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算?!币簿褪钦f,一對夫妻已經(jīng)擁有兩套住房的房主,即便是一方離婚凈身出戶,也不再具有購房資格。
為了徹底斷了借助假離婚獲得購房資格的這條路,此次新政明確寫的是“離異前三年”而非“離婚前三年”。“離異”和“離婚”雖然一字之差,但是意義卻天壤之別,可以理解為首次離婚后的三年里,不論結(jié)多少次婚,離多少次婚,都按首次離異前家庭總套數(shù)為準。
雖然這項規(guī)定雖然限制了借助假離婚獲取“票號”行為,但是還是沒有完全堵住炒房者獲得房票的途徑。例如,一對夫妻可以將自己名下的房產(chǎn)過戶給自己爸媽,直系親屬過戶可以逃過限購,這樣就可以獲得繼續(xù)購房的資格。
如果說“房票”限制了購房資格,那么此次新政中嚴防信用貸、消費貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場則是從資金源頭進行調(diào)控。無獨有偶,1月25日,工商銀行緊急叫停了面向上海地區(qū)的購買一手二手及法拍房等個人住宅(商用除外)中所繳納稅費的分期貸款產(chǎn)品。此前,該產(chǎn)品的貸款金額最高可達到房產(chǎn)價格的10%(最高50萬)、年化利率約3.4%,用于刷卡支付購房過程中需繳納的稅費。
畢竟,當前的房價確實太高了。
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