隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)悄無聲息的變化，有人說，房地產(chǎn)業(yè)已從黃金時(shí)代進(jìn)入了白銀時(shí)代，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，應(yīng)該如何面對(duì)未來的市場(chǎng)，發(fā)展空間在哪里？在開發(fā)土地的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商又應(yīng)如何協(xié)調(diào)好與城市發(fā)展的矛盾？

談及這些問題，接受《東莞經(jīng)濟(jì)》采訪的東莞中原地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理車德銳提出建議：“開發(fā)商應(yīng)圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃，在推動(dòng)城市發(fā)展、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)濟(jì)，提升對(duì)人才的吸引力和歸屬感上作文章，助推東莞城市發(fā)展?！?/p>

《東莞經(jīng)濟(jì)》

編輯部

過去十年，無數(shù)中國樓市空頭被現(xiàn)實(shí)鞭撻，為什么今天我們堅(jiān)信“白銀時(shí)代”已經(jīng)到來？

“白銀時(shí)代”是萬科董事會(huì)主席郁亮在2013年提出的，他曾預(yù)判，住宅市場(chǎng)不可能永遠(yuǎn)增長下去，“不出10年白銀房價(jià)，我們會(huì)看到行業(yè)的天花板?！?/p>

“白銀時(shí)代”意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)在慢慢變大，但購房“剛需”卻在縮減。在一些數(shù)據(jù)中可以看出端倪：如果把中國每年的人口出生量描繪成一條曲線，會(huì)發(fā)現(xiàn)自1990年后出現(xiàn)斷崖式的下滑，而越往后的話中國每年的人口出生量會(huì)越少。

另一組數(shù)據(jù)顯示，中國人結(jié)婚的平均年齡是25歲，結(jié)婚跟買房又有一點(diǎn)時(shí)間差。綜合這兩組數(shù)據(jù)的話，可以得出，在2014年購房需求已經(jīng)到達(dá)了高位，中國樓市迎來一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)——“黃金時(shí)代”結(jié)束，“白銀時(shí)代”來臨。

為什么2015年到2016年房價(jià)會(huì)暴漲？那是投資客所致的，不是需求增加了白銀房價(jià)，而是大家手里閑錢多了，大家把錢都投向了樓市，房子成了居民存款的吸金石。

所以，開發(fā)商和投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不要再抱有太大的期待。未來“賣房子”會(huì)變得越來越難，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型方向有三：

一是像萬科這樣有一定規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)可以轉(zhuǎn)型為“城市配套運(yùn)營商”。房企可充分運(yùn)用市場(chǎng)化機(jī)制和手段，結(jié)合城市發(fā)展的機(jī)遇，使自身開發(fā)的項(xiàng)目能夠與土地、人、資金、信息等資源深度結(jié)合，成為城市建設(shè)的有機(jī)組合部分，給人、社區(qū)、城市提供配套內(nèi)容和服務(wù)。

第二個(gè)方向是轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這也是政府正在引導(dǎo)涉足的?，F(xiàn)在東莞很多鎮(zhèn)街的產(chǎn)業(yè)還集中在產(chǎn)業(yè)鏈的中低端，亟需轉(zhuǎn)型。為了助推制造業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型，很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商與政府合作，為周邊的企業(yè)提供尋找資金、融資等特色服務(wù)，為地方政府進(jìn)行產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商引資。

產(chǎn)業(yè)園正是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的重要載體。一些企業(yè)像華潤置地，跟道滘政府已經(jīng)簽訂合作做一些文創(chuàng)類產(chǎn)業(yè)園。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已成為東莞大多房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型的突圍之路。

第三是涉足長租公寓。如萬達(dá)實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)方向的跨越，重點(diǎn)輸出品牌和和運(yùn)營。長租公寓其實(shí)也是一樣原理，由對(duì)方出資建設(shè)，房企進(jìn)行運(yùn)營。

車德銳

東莞中原地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理

目前東莞面臨空間資源不足的嚴(yán)峻形勢(shì)，您認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)如何協(xié)調(diào)好土地開發(fā)與城市發(fā)展的矛盾？

開發(fā)商應(yīng)圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃,在推動(dòng)城市發(fā)展、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)濟(jì)，提升對(duì)人才的吸引力和歸屬感上作文章，助推東莞城市發(fā)展。

第一，開發(fā)商要理性進(jìn)入每個(gè)城市。在選擇區(qū)域和拿地時(shí)要有多一分理性，做足功課再“走進(jìn)來”；

第二，開發(fā)商要跟著城市規(guī)劃走。以未來的城市的發(fā)展重心為重心，合理的規(guī)避或最小化風(fēng)險(xiǎn)，獲得最大的發(fā)展空間；

第三，開發(fā)商要跟著政府政策的發(fā)展方向走?！叭f改造”是城市轉(zhuǎn)型升級(jí)的重中之重，“工改工”是大勢(shì)所趨，開發(fā)商參與其中，挖掘新的城市發(fā)展空間，通過清理、盤活、騰換等方式實(shí)現(xiàn)閑置低效用地的二次開發(fā)，既可推動(dòng)地方產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，亦有助于推動(dòng)房地產(chǎn)的健康可持續(xù)發(fā)展；

第四，在開發(fā)土地時(shí)，開放商應(yīng)在加強(qiáng)道路交通、市政配套、園林綠化、生態(tài)保護(hù)上多承擔(dān)一點(diǎn)社會(huì)責(zé)任。如在開發(fā)地旁建設(shè)幼兒園，解決未來新莞人的教育問題。城市的形象和環(huán)境也是接住“資源”的關(guān)鍵點(diǎn)，打造宜居生態(tài)之城，提升城市的容貌形象，才能更好地承接外溢企業(yè)資源，助推東莞進(jìn)行招商引資。