在測(cè)量住房壓力上，歐盟確實(shí)存在著一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即當(dāng)住房開支占可支配收入的40%以上，則定義為負(fù)擔(dān)過重。

這幾年來，“支付得起的住房”是德國(guó)最具爆炸性的話題之一。什么叫支付得起？?jī)A盡積蓄、甚至舉幾家之力購(gòu)得一套房，算支付得起嗎？房租占月工資的一半，也叫支付得起嗎？在德國(guó)，“支付得起”并沒有統(tǒng)一的定義，按照一些住房協(xié)會(huì)給出的標(biāo)準(zhǔn)，支付得起意味著，不管自住房還是租房，當(dāng)所有住房開支不超過家庭收入的三分之一，且在繳納了住房費(fèi)用之后，仍能維持基本生活。前提條件是，包括居住面積、位置等居住條件是合適的。這里所說的住房開支包括自有住房須繳納的土地稅、房貸、保險(xiǎn)等，租房須負(fù)擔(dān)的房租、取暖、維修、衛(wèi)生費(fèi)等等。

不過，在測(cè)量住房壓力上，歐盟確實(shí)存在著一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即當(dāng)住房開支占可支配收入的40%以上，則定義為負(fù)擔(dān)過重。據(jù)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局，德國(guó)家庭2021年在住房上的支出占可支配收入的平均比例為23.3%，而住房負(fù)擔(dān)過重人群占總?cè)丝诘?0.7%。這種住房壓力，在租房者人群當(dāng)中表現(xiàn)得更為普遍。和其他歐盟國(guó)家比起來，德國(guó)人并不熱衷于購(gòu)房，而更傾向于租住。2021年，50.5%的德國(guó)居民為租房者，租房者的住房開支占可支配收入平均比例為27.6%。而總?cè)丝诋?dāng)中的12.8%租房者住房負(fù)擔(dān)過重。再?gòu)氖杖氲燃?jí)來看，收入最底端20%的租房家庭，其住房開支占可支配收入平均比例為42.6%，即負(fù)擔(dān)過重。房租上漲是住房壓力增大的一個(gè)重要因素。

在2015年至2021年期間，房租上漲了8.5%。而在能源危機(jī)下，住房開支中的能源消費(fèi)支出也在飆升當(dāng)中。房租過高和上漲過快，更多的是大城市病。據(jù)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局，2018年，德國(guó)平均房租（不包括水、取暖等費(fèi)用）為6.9歐元/平方米，每套住房租金平均465歐元。

但在大城市當(dāng)中，租金則是另一個(gè)高度。據(jù)德國(guó)經(jīng)濟(jì)研究所IW，2021年，一直保持在德國(guó)最貴城市位置上的慕尼黑房租同比上漲1.9%，市中心房租中值為21.99歐元/平方米，柏林上漲更快，漲幅為4.3%。衡量居住條件的還有一個(gè)閾值，即維持基本生存的最低標(biāo)準(zhǔn)。德國(guó)的基本法并沒有明確捍衛(wèi)人的居住權(quán)利，不過，按照聯(lián)邦憲法法院的詮釋，人有維持合乎尊嚴(yán)的最低限度生存的基本權(quán)利，該權(quán)利意味著合適的住所。

HU 研究顯示，2021年，約110萬(wàn)個(gè)租住家庭在支付了房租和租房額外費(fèi)用之后，經(jīng)濟(jì)狀況已經(jīng)低于官方所規(guī)定的生存最低標(biāo)準(zhǔn)，該人群代表了約210萬(wàn)的人口，或者說，12.9%的租戶。德國(guó)的生存最低標(biāo)準(zhǔn)，即哈茨四救濟(jì)金中每月基本生活開支（不包含房租、取暖等費(fèi)用）在2021年時(shí)為446歐元，也就是說，這部分租房者在支付住房費(fèi)用之后，剩下的收入比不過“哈茨四”救濟(jì)金領(lǐng)取者。上漲的不止房租，還有房?jī)r(jià)。

據(jù)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局，2009到2019年十年間，住宅房?jī)r(jià)漲幅為55%，同時(shí)間段的消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)上漲14%。而從2016到2019年間，德國(guó)前七大城市的房?jī)r(jià)平均上漲33%。購(gòu)房成本上漲除了由于房?jī)r(jià)在漲，還在于土地購(gòu)置稅、公證費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等等成本也在增長(zhǎng)當(dāng)中。

據(jù)IW報(bào)告，2020年，德國(guó)平均房?jī)r(jià)為2686歐元/平方米，前七大城市平均房?jī)r(jià)為4800歐元/平方米，而在州級(jí)縣上，最貴的為慕尼黑縣，達(dá)8301 歐元/平方米，大都市中，最貴的則是慕尼黑，為7153歐元/平方米。在德國(guó)住房問題語(yǔ)境里，除了住房成本負(fù)擔(dān)過重，還有居住條件過度擁擠。據(jù)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局，截至2021年底，德國(guó)住房總量為4310萬(wàn)套，平均每套建筑面積為92平方米，平均每人居住面積為47.7平方米。

在界定是否過度擁擠上，德國(guó)采取的是歐盟標(biāo)準(zhǔn)，即如果不符合下列條件的任何一項(xiàng)或幾項(xiàng)德國(guó)房?jī)r(jià)多少錢一平方米，則界定為過度擁擠：一間公共空間、夫妻或18歲以上的成年人擁有單獨(dú)房間、兩名12歲以下兒童合住一個(gè)房間、兩名12歲至17歲同性別兒童合住一個(gè)房間、12歲至17歲不同性別的兒童擁有單獨(dú)房間。2020年，850萬(wàn)人，即10.7%的德國(guó)人居住條件過度擁擠，而在歐盟范圍內(nèi)，羅馬尼亞和拉脫維亞的過度擁擠率最高，分別為45.1%和42.5%，最低在塞浦路斯和馬耳他，分別為2.5%和4.2%。和居住擁擠緊密相關(guān)的另一個(gè)問題則是住房短缺。

據(jù)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局，2012年至2018年，德國(guó)人口增長(zhǎng)了3.1%，約250萬(wàn)人，更多的人口意味著更大的住房需求。德國(guó)竣工住房數(shù)量在金融危機(jī)期間跌入谷底后慢慢回升，2018年竣工量達(dá)到28.7萬(wàn)套，重新回歸到了2002年水平。

值得一提的是，德國(guó)的典型自住住宅形態(tài)為單戶（獨(dú)棟獨(dú)戶）和雙戶住宅（獨(dú)棟中分開的兩戶），占住房總量的一半左右，這樣的住宅形式顯然難以快速滿足增長(zhǎng)的住房需求。據(jù)研究報(bào)告，在2021年，德國(guó)存在45萬(wàn)套住房缺口。不僅普通住房存在缺口，社會(huì)保障性住房也是，而保障房可以用來為那些住房開支負(fù)擔(dān)過重和居住過度擁擠的人群減負(fù)。據(jù)聯(lián)邦建筑部，2021年，德國(guó)新建住房29.3萬(wàn)套，其中社會(huì)保障房為21468套，同比減少1600套，不到新增住房總量的10%。過去的十年，可供使用的社會(huì)保障房從約150萬(wàn)套降至110萬(wàn)套。

除了控制房租的租金剎車和租金指數(shù)，德國(guó)政府主要有三套工具用來為了應(yīng)對(duì)上文中所談及的三大問題：住房補(bǔ)貼、社會(huì)保障房、建設(shè)更多的住房和社會(huì)保障房。住房補(bǔ)貼的適用對(duì)象不限于租戶，也包括用于自住的購(gòu)房者。目前，德國(guó)約有64萬(wàn)家庭領(lǐng)取住房補(bǔ)貼，這些家庭涵蓋了退休人員和低收入但不至于低到可以領(lǐng)取社會(huì)救濟(jì)金（哈茨四）的家庭。補(bǔ)貼金額取決于家庭收入、租金或自住房主的經(jīng)濟(jì)壓力、家庭人口數(shù)、居住地所處的租金等級(jí)（租金從低到高分七個(gè)等級(jí)）等。

以生活在租金處于第四等級(jí)的城市Essen的四口之家為例，為了符合補(bǔ)貼領(lǐng)取條件，該家庭月收入在扣除各項(xiàng)稅和保險(xiǎn)后不得超過2297歐元，可領(lǐng)取的每月住房補(bǔ)貼最高為803歐元。最近，德國(guó)聯(lián)邦政府預(yù)告了住房補(bǔ)貼改革：2023年將擴(kuò)大補(bǔ)貼惠及的群體范圍、金額與價(jià)格上漲自動(dòng)掛鉤等。至于社會(huì)保障房，其申請(qǐng)條件因聯(lián)邦州而異。以2022年生活在北威州的單身人士為例，其年收入不得超過20420歐元，而住房面積標(biāo)準(zhǔn)為50平方米，大小可以超出規(guī)定5平方米。鑒于社會(huì)保障房供不應(yīng)求，才有政府的第三套工具：建房，再建房。去年年底達(dá)成的交通燈政府聯(lián)盟協(xié)議，將住房建設(shè)目標(biāo)定在每年40萬(wàn)套，其中的10萬(wàn)套為社會(huì)保障房。

今年年初德國(guó)房?jī)r(jià)多少錢一平方米，聯(lián)邦建筑部長(zhǎng)曾在接受媒體時(shí)表示，德國(guó)將采取裝配式建筑的方式來加快住宅建筑速度。只是，業(yè)內(nèi)人士對(duì)這樣的目標(biāo)是否能夠?qū)崿F(xiàn)表示懷疑，審批過程漫長(zhǎng)、用工荒、材料短缺都是不確定因素，當(dāng)然，還有資金問題。研究認(rèn)為，政府所準(zhǔn)備的每年用于建設(shè)住宅的22億歐元預(yù)算過少，而建造可支付、氣候中立、無障礙住宅則需要該數(shù)目的3到6倍，如果還指望在建筑上最大限度實(shí)現(xiàn)環(huán)保和節(jié)能，甚至需要每年129億歐元。在能源危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退威脅等更緊迫的問題之下，實(shí)現(xiàn)“可支付得起的住房”注定得從長(zhǎng)計(jì)議。