12月17日，同策咨詢研究部聯(lián)合同海咨詢發(fā)布的《35個(gè)大中城市商品住宅投資價(jià)值研究》報(bào)告顯示，在包括北上廣深等一線、省會(huì)及重點(diǎn)二線在內(nèi)的35個(gè)大中城市中，供需比在1.1以下位于合理區(qū)間的城市僅有7個(gè)，其中房?jī)r(jià)最高的深圳供需比數(shù)字最小，僅有0.57。供需比低的城市，未來(lái)房?jī)r(jià)有可能會(huì)繼續(xù)上漲。詳情可見(jiàn)下面表單。

而青島、長(zhǎng)春、蘭州、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、大連六個(gè)城市的供需比均超過(guò)3房?jī)r(jià)最高的城市排名，大連供需比則達(dá)到7.18，成為樣本中供需關(guān)系失衡最嚴(yán)重的城市。

供需比是咋回事？

“供需比小于1.1，表示供需關(guān)系處于合理區(qū)間，1.1~2之間屬于相對(duì)均衡區(qū)間，供需比大于2.0，就屬于供需失衡?！?/p>

對(duì)于北上廣深四大一線城市來(lái)說(shuō)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，有更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，人口持續(xù)流入，未來(lái)的住宅需求將保持平穩(wěn)上升，但由于城市規(guī)模的限制，供地將會(huì)受到一定限制，所以供需比較低。而部分二線城市，如福州、合肥、石家莊這種區(qū)域性城市，人口流入較快，其住宅需求也較大。

“供需比低的城市，未來(lái)房?jī)r(jià)有可能會(huì)繼續(xù)上漲?！睆埡陚フf(shuō)，以供需比為0.91的上海為例， 2014年常住人口2425.68萬(wàn)人，人口基數(shù)多，且處于穩(wěn)定增加狀態(tài)；由于上海是整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)明顯，“因此我們預(yù)測(cè)上海未來(lái)三年的潛在需求達(dá)到了1886萬(wàn)平米，在35個(gè)城市中位于前列?！?/p>

上述報(bào)告還顯示，在樣本中的重點(diǎn)二線城市中，成都、廈門、天津、杭州、西安、南京，供需比排名位于中上游。“他們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較好，基本上屬于人口導(dǎo)入型城市，也具備一定的投資價(jià)值?！睆埡陚フJ(rèn)為。

根據(jù)調(diào)研，對(duì)于部分供需比大于2.0的城市，且由于其經(jīng)濟(jì)放緩人口外流加速，未來(lái)市場(chǎng)容量小，這樣的城市往往也面臨較大庫(kù)存壓力，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)累積較多，開(kāi)發(fā)商和投資者都要提高警惕，該類型城市主要包括太原、呼和浩特、貴陽(yáng)、蘭州、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連等。

北上廣深人口越來(lái)越多，房?jī)r(jià)越來(lái)越貴?

以下是最近五年的一二線城市人口流入情況：

注：數(shù)據(jù)來(lái)自各地政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)或人口普查數(shù)據(jù)。 單位：萬(wàn)人。

如果和中國(guó)人口密度圖結(jié)合，就是以下這個(gè)分布：

【人口流入呈現(xiàn)三個(gè)規(guī)律】

第一，高度集中在三大都市圈。

人口流入超過(guò)100萬(wàn)的13個(gè)城市，三大都市圈就占了8個(gè)，長(zhǎng)三角有滬蘇，珠三角有廣深莞佛，渤海灣有京津。

長(zhǎng)三角上海+蘇州+杭州+南京+寧波+無(wú)錫+常州=流入863萬(wàn)人。

珠三角廣州+深圳+東莞+佛山=流入796萬(wàn)人。

渤海灣北京+天津=流入684萬(wàn)人。

放在全世界來(lái)說(shuō)，這三大都市圈所擁有的人口數(shù)量都將是進(jìn)入前三名的。

第二，非都市圈人口，流入集中在五大樞紐城市。

流入人口超過(guò)100萬(wàn)的城市中，只有鄭州、成都、重慶、廈門、武漢五大城市不在三大都市圈。

其中的成都、重慶、武漢，這三大城市是近年來(lái)GDP快速增長(zhǎng)的明星城市，分布在長(zhǎng)江中上游的樞紐位置，既是國(guó)家規(guī)劃中成渝都市圈、長(zhǎng)江中游城市群的核心，又得益于近年來(lái)沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的東風(fēng)，出現(xiàn)在榜單上一點(diǎn)都不意外。

意外的是鄭州和廈門。

第三，其他二三線城市，人口流入速度緩慢，甚至停滯。

35個(gè)主要城市合計(jì)流入3778萬(wàn)人，其中前13個(gè)大城市就流入了2832萬(wàn)人，后面的22個(gè)二線城市，則只流入了946萬(wàn)人，相當(dāng)于總數(shù)的25%。

事實(shí)上，這22個(gè)二線城市，基本上都是各省的省會(huì)，或者經(jīng)濟(jì)中心，那么可以想象，省會(huì)以下的三四線城鎮(zhèn)，人口的停滯或者流失將不可避免。

那么，是否是人口越多的大城市越適合安家呢？

并不完全如此。

35個(gè)一二線城市中，流入緩慢的有人口千萬(wàn)級(jí)的石家莊和哈爾濱房?jī)r(jià)最高的城市排名，流入快速的也有中等規(guī)模的東莞、佛山、廈門。

但是，如果我們換一個(gè)角度，從都市圈的角度而言，確實(shí)是人口越多的大“城市”，越適合生活。

因?yàn)樵谶@三大都市圈里，城市與城市之間緊密聯(lián)系在一起，互相疊加，專業(yè)化分工協(xié)作，經(jīng)濟(jì)效率更高，工作機(jī)會(huì)也會(huì)相應(yīng)的變得更多。