2016房?jī)r(jià)怎么走?七大城市房?jī)r(jià)看漲
12月17日,同策咨詢研究部聯(lián)合同海咨詢發(fā)布的《35個(gè)大中城市商品住宅投資價(jià)值研究》報(bào)告顯示,在包括北上廣深等一線、省會(huì)及重點(diǎn)二線在內(nèi)的35個(gè)大中城市中,供需比在1.1以下位于合理區(qū)間的城市僅有7個(gè),其中房?jī)r(jià)最高的深圳供需比數(shù)字最小,僅有0.57。供需比低的城市,未來(lái)房?jī)r(jià)有可能會(huì)繼續(xù)上漲。詳情可見(jiàn)下面表單。
而青島、長(zhǎng)春、蘭州、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、大連六個(gè)城市的供需比均超過(guò)3房?jī)r(jià)最高的城市排名,大連供需比則達(dá)到7.18,成為樣本中供需關(guān)系失衡最嚴(yán)重的城市。
供需比是咋回事?
“供需比小于1.1,表示供需關(guān)系處于合理區(qū)間,1.1~2之間屬于相對(duì)均衡區(qū)間,供需比大于2.0,就屬于供需失衡?!?/p>
對(duì)于北上廣深四大一線城市來(lái)說(shuō),由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展快,有更多的就業(yè)機(jī)會(huì),人口持續(xù)流入,未來(lái)的住宅需求將保持平穩(wěn)上升,但由于城市規(guī)模的限制,供地將會(huì)受到一定限制,所以供需比較低。而部分二線城市,如福州、合肥、石家莊這種區(qū)域性城市,人口流入較快,其住宅需求也較大。
“供需比低的城市,未來(lái)房?jī)r(jià)有可能會(huì)繼續(xù)上漲?!睆埡陚フf(shuō),以供需比為0.91的上海為例, 2014年常住人口2425.68萬(wàn)人,人口基數(shù)多,且處于穩(wěn)定增加狀態(tài);由于上海是整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心,產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)明顯,“因此我們預(yù)測(cè)上海未來(lái)三年的潛在需求達(dá)到了1886萬(wàn)平米,在35個(gè)城市中位于前列?!?/p>
上述報(bào)告還顯示,在樣本中的重點(diǎn)二線城市中,成都、廈門、天津、杭州、西安、南京,供需比排名位于中上游。“他們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較好,基本上屬于人口導(dǎo)入型城市,也具備一定的投資價(jià)值?!睆埡陚フJ(rèn)為。
根據(jù)調(diào)研,對(duì)于部分供需比大于2.0的城市,且由于其經(jīng)濟(jì)放緩人口外流加速,未來(lái)市場(chǎng)容量小,這樣的城市往往也面臨較大庫(kù)存壓力,風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)累積較多,開(kāi)發(fā)商和投資者都要提高警惕,該類型城市主要包括太原、呼和浩特、貴陽(yáng)、蘭州、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連等。
北上廣深人口越來(lái)越多,房?jī)r(jià)越來(lái)越貴?
以下是最近五年的一二線城市人口流入情況:
注:數(shù)據(jù)來(lái)自各地政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)或人口普查數(shù)據(jù)。 單位:萬(wàn)人。
如果和中國(guó)人口密度圖結(jié)合,就是以下這個(gè)分布:
【人口流入呈現(xiàn)三個(gè)規(guī)律】
第一,高度集中在三大都市圈。
人口流入超過(guò)100萬(wàn)的13個(gè)城市,三大都市圈就占了8個(gè),長(zhǎng)三角有滬蘇,珠三角有廣深莞佛,渤海灣有京津。
長(zhǎng)三角上海+蘇州+杭州+南京+寧波+無(wú)錫+常州=流入863萬(wàn)人。
珠三角廣州+深圳+東莞+佛山=流入796萬(wàn)人。
渤海灣北京+天津=流入684萬(wàn)人。
放在全世界來(lái)說(shuō),這三大都市圈所擁有的人口數(shù)量都將是進(jìn)入前三名的。
第二,非都市圈人口,流入集中在五大樞紐城市。
流入人口超過(guò)100萬(wàn)的城市中,只有鄭州、成都、重慶、廈門、武漢五大城市不在三大都市圈。
其中的成都、重慶、武漢,這三大城市是近年來(lái)GDP快速增長(zhǎng)的明星城市,分布在長(zhǎng)江中上游的樞紐位置,既是國(guó)家規(guī)劃中成渝都市圈、長(zhǎng)江中游城市群的核心,又得益于近年來(lái)沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的東風(fēng),出現(xiàn)在榜單上一點(diǎn)都不意外。
意外的是鄭州和廈門。
第三,其他二三線城市,人口流入速度緩慢,甚至停滯。
35個(gè)主要城市合計(jì)流入3778萬(wàn)人,其中前13個(gè)大城市就流入了2832萬(wàn)人,后面的22個(gè)二線城市,則只流入了946萬(wàn)人,相當(dāng)于總數(shù)的25%。
事實(shí)上,這22個(gè)二線城市,基本上都是各省的省會(huì),或者經(jīng)濟(jì)中心,那么可以想象,省會(huì)以下的三四線城鎮(zhèn),人口的停滯或者流失將不可避免。
那么,是否是人口越多的大城市越適合安家呢?
并不完全如此。
35個(gè)一二線城市中,流入緩慢的有人口千萬(wàn)級(jí)的石家莊和哈爾濱房?jī)r(jià)最高的城市排名,流入快速的也有中等規(guī)模的東莞、佛山、廈門。
但是,如果我們換一個(gè)角度,從都市圈的角度而言,確實(shí)是人口越多的大“城市”,越適合生活。
因?yàn)樵谶@三大都市圈里,城市與城市之間緊密聯(lián)系在一起,互相疊加,專業(yè)化分工協(xié)作,經(jīng)濟(jì)效率更高,工作機(jī)會(huì)也會(huì)相應(yīng)的變得更多。