記者 |孫梅欣

“

這是一場長達3年半的市場拉鋸。

”

仿佛是一夜之間，天津房價爭議被推上風(fēng)口浪尖。不同于那些因漲而“紅”的城市，天津的“紅”是不想跌得太猛。

9月10日，天津市住建委公開表示，“今年疫情過后，天津市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)‘價升量穩(wěn)’狀態(tài)，在合理區(qū)間運行”，房地產(chǎn)呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，以回應(yīng)早前文章提到，天津房價在短時期出現(xiàn)大幅下跌。

“降價是不是賣得了不知道，但我在新區(qū)西青一套按市場價掛出的房子，已經(jīng)過去16個月了，只有2次帶看，有價無市。”在天津房地產(chǎn)從業(yè)近20年，方照不禁一陣苦笑。

在方照看來，相較于房價走低，市場跌價，缺乏流動性和仍在增加的高庫存，才是天津市場的更嚴重的問題：“天津的房價不是一夜間跌下來，是3年多來多種因素疊加的結(jié)果?！?/p>

庫存“堰塞”

國家統(tǒng)計局今年9月公布的《2020年8月70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)》顯示，7月天津二手房價格環(huán)比下跌0.8%，同比下跌4.5%。

如果把時間拉長一些就會發(fā)現(xiàn)，天津房價已經(jīng)跌了很久這已經(jīng)是統(tǒng)計局公布的二手房價連續(xù)第14個月出現(xiàn)下降，累計跌幅達到4.7%。同比方面，則已經(jīng)連續(xù)8個月下跌。

新房表現(xiàn)則稍顯樂觀，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，8月天津新建商品房價格環(huán)比上漲0.3%，連續(xù)5個月出現(xiàn)上漲，同比漲幅0.9%。

58同城、安居客提供的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，天津全市新房在線平均報價從年初的20235元/平方米，降至8月的19640元/平方米，降幅約3%。二手房掛牌均價則從1月份的20792元/平方米，降至8月的20103元/平方米，降幅約為3.3%。

制圖：孫梅欣

從全市平均價格水平來看，今年天津市場相對平穩(wěn)，只是略有下降。但根據(jù)365淘房公布的數(shù)據(jù)來看，天津二手房從2018年8月開始就持續(xù)呈現(xiàn)環(huán)比下滑，只在2019年初和今年疫情恢復(fù)后出現(xiàn)短暫的反彈。在長達2年的統(tǒng)計周期里，二手房環(huán)比下降的月份接近19個。

如果說平均降價并不明顯，那么不斷上升的庫存量，則已經(jīng)處于驚人的高位。

克而瑞研究院對全國30個重點城市商品房市場監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，到今年8月，天津商品住宅庫存面積達到3632萬平方米，是包括北上廣深、長沙、重慶、廈門等一線及熱點二線城市中，庫存量最高、且唯一超過3000萬平方米庫存規(guī)模的城市。去化周期方面，則長達28.2個月，是全國新房去化周期僅次于大連的最長的城市。

天津2019年全年新房成交面積1393.7萬平方米，2018年成交面積1204萬平方米，在此之前5年年度平均成交面積1544萬平方米。這意味著，以目前的庫存量，在沒有新增量入場的情況下，即便以2018年之前較為積極的購房活躍度來看，天津市場新房2年都賣不完。

這還沒有算上龐大的二手房市場。明顯的供過于求，讓天津市場賣房方難有溢價權(quán)，不論開發(fā)商，還是二手房東。

惡性循環(huán)

方照還記得2016年天津市場最火爆的場面：“一個新盤入市，15分鐘銷售額就破億。房企在土地拍賣會上不要命的叫價，2000萬、5000萬的加價。”

當(dāng)年，天津拍出了多幅“地王”地塊。金地以47.4億元拿下天津南開區(qū)地塊，住宅樓面地價約為5.6萬元/平方米，地價至今未被打破。市內(nèi)六區(qū)及濱海新區(qū)出讓的多幅地塊樓面地價均超過3萬元/平方米，買家包括中冶、萬科、天房等房企。

“當(dāng)時市場普遍認為，天津突破10萬元/平方米的‘天花板’價指日可待?！狈秸栈貞?。

數(shù)據(jù)顯示，2016年全年土地出讓面積2596.32萬平方米，出讓總金額1389億元，其中宅地出讓量807.96萬平方米，樓面地價15367萬元/平方米。

然而，10萬/平方米的“天花板”價沒等到，卻等來了史上最嚴的天津“330”樓市調(diào)控。

調(diào)控要求，自2017年4月1日起，非天津戶籍在天津有1套及以上，天津戶籍有2套及以上，包括未婚和離異在內(nèi)的單身成年人士擁有1套及以上住房，暫停除濱海新區(qū)之外再次購房資格。非天津戶籍購房人在3年內(nèi)的社?；騻€稅繳納需連續(xù)繳滿2年。

嚴格的限購政策讓一年前還熱火朝天的天津樓市迅速降溫。2017年天津新房成交12.71萬套，同比下降45.73%；二手房成交9.4萬套，同比下降50%。至2018年的新房成交套數(shù)再度降為10.95萬套，同比下滑13.78%。

與此同時，2016年、2017年出讓的地塊，在2018年陸續(xù)大量上市?？硕鹧芯繑?shù)據(jù)顯示，2018年，天津新建商品房供應(yīng)量為1791萬平方米，供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)下過去10年新高，但成交量只有1204萬平方米，供過于求的局面開始形成。

到了2019年，上市供應(yīng)量達到1653.8萬平方米，成交量只有1393.7萬平方米，新房庫存供應(yīng)的“堰塞”情況經(jīng)一步惡化。

事實上，相關(guān)部門不是沒有想過“曲線”拉動市場。2018年5月，天津加入全國熱點城市人才落戶大潮，推出了“海河英才”行動計劃，放寬人才引進落戶條件。數(shù)據(jù)顯示，到今年1月，通過“海河英才”落戶天津人數(shù)達到23.5萬人。

“不得不說，通過落戶政策加入天津戶籍的‘新天津人’，對于市場的成交量有一定推動，所以2019年后，天津新房和二手房成交量有一定程度的上升?！钡秸照J為，這部分人群對于天津整體購房市場來說仍是“杯水車薪”。

王華玲是一家全國性房地產(chǎn)營銷公司的天津地區(qū)負責(zé)人，她認為 ，相較于深圳、杭州、蘇州通過產(chǎn)業(yè)、就業(yè)吸引人才進入不同，教育、醫(yī)療才是落戶天津的吸引力：“天津落戶政策吸引了不少在北京生活工作多年、但無法落戶的人群，他們在天津就近解決了戶口問題，但并不會帶著產(chǎn)業(yè)進來。”

另外，天津相對較好的教育資源和較高的高考錄取率頗具吸引力。事實上，有不少天津遠郊項目在北京核心地區(qū)均設(shè)有展點，賣點之一就是在天津落戶、買房、有學(xué)籍。

“但這批購房者大多傾向于購買距離北京更近的小面積新房，可以控制成本，甚至有些人只要戶口，并不打算在天津購房居住、工作，所以很少會選擇天津市區(qū)周邊，或是改善型、大戶型的房子?！蓖跞A玲解釋，這就形成一個“閉環(huán)”：“新落戶人口直奔周邊剛需市場買新房，本地人又沒法通過‘賣一買一’盤活手上的二手房，市場缺乏流動性，改善型的購房需求被嚴重壓抑?！?/p>

方照認同這一觀點：“如果不靠大幅降價，在天津賣出一套二手房的周期要按年計?！辈粌H他的房子乏人問津，周邊朋友曾將一套二手房掛牌價從400萬降至300萬：“即便如此，帶看量依然寥寥，朋友干脆把房源下架不賣了?！?/p>

某全國性房企天津公司營銷經(jīng)理鄭森坦言，天津的二手房存量很大，目前掛牌量去化周期接近3年：“通過二手房置換方式的置業(yè)者受到了影響，所以市內(nèi)六區(qū)房價和成交量都上不來?！?/p>

由于新房難賣、虧損，新房項目對于銷售的渠道依賴性更大，在天津則集中在了中介的手上。

“正常情況下，項目上中介作為渠道占比超過30%就要重點監(jiān)控了，傭金超過3%就是比較高的情況，但是在天津，中介在整體市場的渠道占有率超過60%，傭金比例比例至少5%?！编嵣械筋H為無奈。

方照證實了這一說法：“天津中介一方面能抓住置換人群，另一方面，大型中介可以獲得外地來津落戶的客戶群體，這對于在售項目而言都是有效購買力?！?/p>

然而，高比例的渠道傭金讓中介把更多精力投入新房銷售上，二手房的交易活躍度和關(guān)注度進一步被拉低。“二手房成交量低，新房就更難賣，房企對中介的依賴度就更高，成了惡性循環(huán)?！狈秸仗寡浴?/p>

“穩(wěn)賠不賺”的市場

與此同時，近年來天津土地市場的出讓結(jié)構(gòu)則發(fā)生較大變化。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2016年天津宅地出讓面積為807.96萬平方米，平均樓面地價15367元/平方米。出讓的98宗宅地中，10塊位于天津核心的市內(nèi)六區(qū)，出讓面積為53.2萬平方米，占總出讓面積的7.15%。

到了2017年，全年出讓的97宗宅地中，市內(nèi)六區(qū)只出讓了7宗地塊，出讓面積25.65萬平方米，只占總出讓面積的3.8%。環(huán)城四區(qū)、濱海新區(qū)總出讓總數(shù)總計42塊，成交面積270萬平方米。

2019年，區(qū)域間差異進一步拉大。市內(nèi)宅地出讓量和之前基本持平，但全市宅地出讓總數(shù)達到155塊，成交面積1105萬平方米，市內(nèi)出讓面積占比降至2.4%，僅環(huán)城四區(qū)和濱海新區(qū)出讓總數(shù)達到98塊，成交面積688萬平方米，比2017年全年出讓的宅地量還要多。

土地出讓量大，土地出讓均價則在下降。數(shù)據(jù)顯示，2016年天津全年土地出讓金額為1389億元，其中宅地平均樓面地價為15367元/平方米，到2019年，全市宅地平均樓面地價為11184元/平方米，4年均價下降27%。

制圖：孫梅欣

方照認為，新區(qū)、遠郊地塊大批出讓，的確平抑了天津市早前高企的地價，上市項目的售價也更低，一定程度上讓天津高企的新房價格降了下來。

“但因為整體市場走低，并且市場上市量巨大，加上’限價’調(diào)控，早前核心區(qū)高價拿地的項目難以入市，上市后基本都在虧本?！狈秸战忉尅?/p>

2016年金地拿下的南開“地王”，直到2019年才入市，這一定位豪宅的項目，實際上市均價為5.9萬/-6.4萬元/平方米。“高層每平方米最低售價只比地價高了3000元，房企穩(wěn)賠不賺?！狈秸仗寡?。

同樣，中冶河北區(qū)“地王”，樓面地價33441元/平方米，目前精裝高層售價3.6萬元/平方米；萬科在青西區(qū)地塊樓面地價22628元/平方米，剛?cè)胧袝r洋房定價3.3萬元/平方米天津房價均價，精裝高層售價2.8萬元/平方米，但目前售價已經(jīng)跌至2.3萬元/平方米和2萬元/平方米。

“在天津，不論新區(qū)還是核心區(qū)，相當(dāng)一部分項目的售價低過地價，已經(jīng)不是新鮮事了?！蓖跞A玲坦言。

接連虧損也影響了房企拿地的積極性，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，到2018年，天津6個城區(qū)宅地出讓全年平均土地溢價率為0，全市平均土地溢價率低于10%。2019年略有好轉(zhuǎn)，但最熱門的兩個新區(qū)寶坻區(qū)和武清區(qū)全年土地溢價率也只有15%。

明大嘉和市場研發(fā)部和克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，受到當(dāng)?shù)厥袌?，房企融資收緊以及拿地窗口預(yù)期不斷延續(xù)等因素，2018年天津全市土地停牌、延期、流拍地塊為24塊，到2019年多達39塊。

然而，天津城市對土地財政的依賴度則在逐年增加。國民經(jīng)略統(tǒng)計顯示，2016年-2019年天津歷年土地出讓金額為1389億元、1231億元、1048億元和1356億元，城市土地財政依賴度分別為48.2%、43.4%、50.4%和56.3%。

另一方面，天津全市政府債務(wù)余額也在逐漸擴大。根據(jù)天津市政府公布的數(shù)據(jù)，2016年末-2019年末，全市政府債務(wù)余額分別為2912.7億元、3424億元、4079億元、4959億元。4年間債務(wù)余額增幅達到70%。

從今年年初公布的《關(guān)于天津市2019年預(yù)算執(zhí)行情況和2020年預(yù)算草案的報告》顯示，預(yù)計2020年天津土地出讓收入預(yù)算1783億元，增長31%。報告稱天津房價均價，主要是區(qū)級土地出讓交易量預(yù)計增加較多。

“這意味著在土地溢價率上不去的情況下，政府要賣更多的土地，那現(xiàn)在市場上已經(jīng)高企的庫存，很可能要進一步攀升?！碧旖虻禺a(chǎn)行業(yè)人士表示。

根據(jù)2019年全國各城市公布的GDP排名顯示，天津當(dāng)年地區(qū)生產(chǎn)總值為14104.28億元，按可比價格計算，同比實際增長4.8%，但相較于2018年的初值，降幅高達25%，在全國十強城市中排名墊底。受到疫情等因素影響，公布的2020年前六月天津地區(qū)生產(chǎn)總值為6309億元，同比下降3.9%。

“與其說是房價問題，倒不如說是天津城市運營存在系統(tǒng)性問題?！弊鳛橥辽灵L的天津人，王華玲頗為感慨：“或許有一天市場會有所好轉(zhuǎn)，但想要改變，絕非一朝一夕就能實現(xiàn)。”

（文中方照、王華玲、鄭森為化名。）