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最近，有拆哥粉絲的房子位于在大紅門一期棚改項目B區(qū)，咨詢我選房的問題，于是拆哥團隊本周專程去現(xiàn)場考察，今天給大家做專項解析。

南中軸作為重點建設(shè)項目，一直備受關(guān)注北京五環(huán)外房價多少錢一平米，怎么理解？

官宣的權(quán)威說法是——“南中軸立足未來首都功能發(fā)展布局，高水平推動南中軸地區(qū)規(guī)劃實施，落實大紅門地區(qū)街區(qū)控規(guī)和城市導(dǎo)則，打造「禮樂雙軸」空間格局。”

我們查閱最新資料，南中軸的大紅門地區(qū)將打造具有國際一流水平的文化博覽區(qū)，形成交通便利、功能復(fù)合的配套服務(wù)區(qū)。

文化博覽區(qū)，其實承載的是北京這座古城的歷史延續(xù)、文化傳承。

南中軸的對標(biāo)區(qū)域無疑是北中軸（亞奧地區(qū)）。除大型體育場館外，北中軸近年來新建筑主要是博物館群、國際會展設(shè)施等。

看南城。南中軸（大紅門地區(qū)）=博物館群+大尺度文化綠地。

所以說，南、北兩個中軸在使命、體量、規(guī)格相近，南中軸（大紅門地區(qū)）會讓北中軸的萬千景象，復(fù)制、升級在南城。

當(dāng)年申奧成功后，北中軸進行了上千億的大規(guī)模投資建設(shè)，甚至帶動了整個北城。

2021年是南中軸（大紅門地區(qū)）建設(shè)加速的元年，南中軸的棚改集中啟動也是必然事件。我們看到，大紅門一期棚戶區(qū)改造項目陸續(xù)啟動，總共分為A、B、C、D四個片區(qū)。

四個片區(qū)率先啟動的是B區(qū)，于2022年一季度啟動入戶，原址預(yù)計會開建一批國家級、首都級博物館，這對于南中軸的提升具有里程碑式的意義。它的四至為東至苗圃東里南街、南至大紅門東路、西至南苑路、北至南頂路，合計約600戶住宅及附屬用房、經(jīng)營性用房，共分為五個標(biāo)段。

粉絲朋友家所在的B區(qū)，包括平房和樓房，都能收獲南中軸建設(shè)的紅利。

B區(qū)的實施主體是大紅門（北京）建設(shè)發(fā)展有限公司。我們可以看出，該公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)是北京金隅集團60%、豐臺國資委旗下公司占到40%。

要知道，北京很多棚改項目都僅是區(qū)一級參與。而大紅門項目則是市、區(qū)共同參與，投資管理結(jié)構(gòu)其實意味著更強的合力與執(zhí)行力。

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拆哥的經(jīng)驗分析是，重點工程給出的拆遷條件一般都要給實惠，便于最快的實現(xiàn)土地供應(yīng)。

古人云千里馬常有，伯樂不常有。關(guān)心拆遷的人群中流傳一句話——

老破小常在，而重點工程不常有。

很多國有土地上的拆遷項目，其實原地安置配比都在1:1.3以下。四環(huán)沿線的棚改項目，更是用地緊張，很難做到原地或者就近安置。

大紅門B區(qū)項目如果在獎勵期內(nèi)按時簽約并交房，大致比例是，原先老房子面積乘以1.5倍的基礎(chǔ)上，再加25平米為基準(zhǔn)。咱們以55平米樓房計算，最多可以“兌換”110平米的安置房。

相當(dāng)于是最高選房面積是2.0倍了，這在目前國有土地上拆遷項目中算是數(shù)一數(shù)二的水平。

拆哥粉絲提問，早選房還是晚選房好？

北京拆遷項目貫徹的是“一把尺子量到底”原則，其實早選房的話，能選到更好的樓位和戶型，對于未來二手房變現(xiàn)更有好處。我去選房現(xiàn)場看了安置房銷控表，選房的確是進度快。

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我們發(fā)現(xiàn)北京樓市的規(guī)律，同樣是沒有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)名額的情況下，次新房的流通性遠(yuǎn)超過“老破小”，而且這個“比較優(yōu)勢”有逐年擴大的趨勢——電梯、戶型、園林等因素，老破小即便改造，也與新社區(qū)無法類比。

就在昨天，有一位拆哥粉絲留言，他問道：

“1995年建造的老破小，十年后還能賣得出去嗎？”

這其實反映了她內(nèi)心的焦慮。

與南中軸毗鄰洋橋和角門地區(qū)，無電梯“老破小”房價一直在5萬出頭。而同板塊中高檔次新房，房價已然8-9萬的，幾乎有雙倍于老房的勢頭。

房價的分化一直在持續(xù)。

把無學(xué)區(qū)的老破小盡快加錢換成新房，改善居住，成為買房人的共識。而對于經(jīng)濟條件不允許的時候，“老破小”的拆遷則是“躺贏”。

“老破小”通過征拆翻身的幸運兒，比如清華大學(xué)旁邊的八家嘉園，現(xiàn)在房價已經(jīng)9萬/平+。像中關(guān)村地區(qū)魏公村佳苑，目測單價要到14萬/平米的水平，超過了同地段的次新二手房。

但要知道，能拆遷的“老破小”可謂少之又少。

大紅門B區(qū)項目雖然不是原地回遷，但安置房距離四環(huán)路都非?？拷?，屬于“就近安置”，兩者相距約2公里，都在南中軸路東側(cè)，開車過去很快，與原地回遷其實沒有太大差距。要知道，重點工程項目能就近安置的并不多。

看點在通久路（有人比喻為“4.2環(huán)”），之前久敬莊房價一直沒有起來的原因是橫向道路不通，房產(chǎn)的“昭示性”不強。通久路是南四環(huán)的重要輔助線北京五環(huán)外房價多少錢一平米，也貫通了南苑濕地公園。未來新安置房小區(qū)與久敬佳園、大紅門錦苑在大尺度綠海的毗鄰中比肩而立。

之前與兩位有意向換房的粉絲交流過，他們從朝陽區(qū)過來，想買南中軸的二手房。他們看了一圈，結(jié)論是住在四環(huán)外的板塊更好，這邊被公園環(huán)繞，視野更開闊，所以選了久敬佳園。

此外，安置房東北側(cè)有配套的小學(xué)，客觀來說，不一定是特別重磅的利好，但南四環(huán)少有教育用地的新增供應(yīng)，工程立項只要是新的，就有一定想象空間，給安置房更多加持。

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北京在售新房規(guī)律是，房屋自身品質(zhì)對房價的影響，越來越高。

安置房也同理，講究開發(fā)商的品質(zhì)把控。久敬莊路南側(cè)安置房的開發(fā)商是金隅集團的子公司，采用了嚴(yán)格的建筑工藝和品控，比如樓間距相對寬敞舒適，園林布局有軸線的儀式感等等。

安置房的交房時間預(yù)計在2024年底，其實交房等待時間與買商品房的期房差不多。

最關(guān)鍵的是，要知道房子以后值多少錢。

到2027年以后，考慮到北京五環(huán)內(nèi)房價整體上行的趨勢，5.3～5.5萬/平米概率是很大的。

我們再保守一些，按照5萬/平米測算，110平米安置房的市值就達(dá)到了550萬元。原地老房子如果沒有拆遷，不可能突破7萬的單價。

這筆賬就很好算了——假設(shè)被拆遷的樓房是55平米，550除以55，每平米的“補償房產(chǎn)價值”，折合約10萬/平米。

平房顯得單價更高，折算下來，20平米被拆遷平房相當(dāng)于收獲了近400萬的房產(chǎn)，折合將近20萬/平米 。當(dāng)然了，這和學(xué)區(qū)房有異曲同工之處，面積越小單價越高。

粉絲朋友們都關(guān)注安置房的可上市時間。大多數(shù)情況下，國有土地上安置房的產(chǎn)權(quán)屬性是“二類經(jīng)濟適用房”，只有3%的交易成本，拿到房本就可以二手房交易了。

從投資角度來說，如果拿到南中軸全新的安置房，持有時間越長，配套設(shè)施越完善，房產(chǎn)的增值效果最好，5年內(nèi)就賣的話，我們其實不建議。

總而言之，南中軸（首都商務(wù)新區(qū)）的建設(shè)在2022年真的提速了，不管是拆遷戶還是周邊的二手房業(yè)主，都應(yīng)該慶幸在這一輪大潮中獲益。我真心看好這片區(qū)域，大家呢？