在人們的印象當(dāng)中，常州一直就是座“除了江蘇省就沒有人知道的大城市”，或許是因為這座城市自身的IP太過低調(diào)，就連常州恐龍園在長三角以外的區(qū)域都很少被人提及，而常州本地又相對缺乏現(xiàn)象級的企業(yè)或是產(chǎn)業(yè)，加之周邊比它耀眼的城市不勝枚舉，因此，常州的低調(diào)是必然的。這不僅僅體現(xiàn)在整個城市的外在吸引力層面，更貨真價實地體現(xiàn)在了房價上面。

要探討常州樓市，就必須要優(yōu)先搞懂兩個問題：

-什么人是常州樓市的主力軍？

-常州樓市上漲的動力是什么？

▼小中介比我愛我家的出鏡率高得多

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全城皆改善，剛需靠邊站

常州的房地產(chǎn)從業(yè)人員中，普遍有著這樣的共識：在2016年下半年，全國樓市，特別是長三角兄弟城市房價開始長足攀升之前，常州一直是“這里的黎明靜悄悄”，5000-7000的新盤遍地都是，本地居民自有住房比例相當(dāng)高，除實際改善型需求之外，大家對新建商品住房怕是可以用“無人問津”來形容。

直到2017年下半年開始，常州房價開始逐月攀升至2017年11月份，鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、新北區(qū)和武進(jìn)區(qū)相繼出現(xiàn)新盤單價破萬，不少當(dāng)?shù)匕傩詹呕腥淮笪?，出現(xiàn)了小范圍的扎堆購房，致使房價進(jìn)一步得到支撐。這里，錦衣衛(wèi)還可以提供另一外一重事實：在2017年六月份向前推3年，全城幾乎沒有大宗土地交易。

如此來看，因兄弟城市而造成的資本漫灌現(xiàn)象和土拍解禁是本輪推高常州房價的重要因素，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商慷慨地向我提供了這么三個現(xiàn)象：

-常州的樓市調(diào)控政策比其它周邊兄弟城市都要來得遲緩、寬松，這為蘇南甚至浙北地區(qū)相對雄厚而活躍的民間資本殺入常州提供了有利條件。

-常州近三年的新建商品住宅當(dāng)中，周邊城市來的投資客以及常州籍在周邊城市工作定居的人群占據(jù)不小的比例。

-市中心鐘樓區(qū)地價出現(xiàn)了20000元+/㎡的地塊，而新北、武進(jìn)兩區(qū)也相繼出現(xiàn)了13000-15000元/㎡的地塊，而土拍單價破萬現(xiàn)在不僅僅是常州市土拍的常態(tài)，更是開發(fā)商和投資者的重要心理關(guān)口。

▼鳥瞰常州市區(qū)

然而，如此的“蓬勃繁榮”背后，我個人依然保持著謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，斷定常州并非是一個值得高杠桿持有的市場，但剛需及改善型剛需除外。與常州當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商和二手房中介交談，你不難感受到這座城市最為鮮明的特征：

1、無論是一手房還是二手房，這里的戶型普遍偏大，在開發(fā)商近三年來拿出的產(chǎn)品當(dāng)中，120-140方左右的大三房或小四房明顯占據(jù)顯要比例，這樣的戶型在南京、蘇州、杭州乃至無錫等地都算妥妥的改善型居所，二手房出讓中，五年以內(nèi)次新房也大致延續(xù)著這樣一個行情。

2、同一地段下的一二手房存在一定倒掛空間，約為3000-5000元/㎡，除老破小價格明顯偏低于地段均價約20-30%之外，否則，五年內(nèi)次新房與新建商品房倒掛區(qū)間超過這個范圍的幾乎見不到。而對于投資者來說，這樣的倒掛區(qū)間是否具有可觀的投資屬性，要憑每個人的風(fēng)險偏好來決定了。

3、和周邊其它城市有所不同，這座城市里的剛需人群構(gòu)成主要為在常州生活工作的蘇北籍、安徽籍及其它省份來常定居及國企、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員，而民營企業(yè)工作的白領(lǐng)階層在常買房的意愿和比例明顯比周邊城市要低。至于老底子長洲人，不止一位當(dāng)?shù)鼐用駥ξ抑v這樣的話：“條件好的早早就在上海買了，然后是南京、蘇州，最普通的家庭也是把小孩的婚房買在了無錫，真正愿意留在常州的年輕人并不算多?！?/p>

相比之下，80-100方之間的兩房或小三房這類剛需戶型存在定位人群不清的問題，畢竟在武進(jìn)、戚墅堰等工廠工作的年輕人也不太可能是在常購房的群體。如此來看，改善型住宅在常州市場的重要意義便更加被凸顯出來。

▼戚墅堰的標(biāo)桿性企業(yè)

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南來北往，學(xué)區(qū)先行，軌交只是加分項

在常州，新建商品住房的分布規(guī)律相對較為明顯——城北的新北區(qū)和城南的武進(jìn)區(qū)平分秋色，市中心的鐘樓區(qū)、天寧區(qū)有少量新盤分布，但明顯勢頭不及一北一南兩大副城。

事實上，造成這一現(xiàn)象的緣由并不難理解：

一是因為目前老城開發(fā)相對趨于飽和，對于土地交易重返活躍不久的常州市來說，目前其舊城改造的動力并不十分明顯，在常州我們能感受到的最為積極的城建動作就是地鐵線路的勘探與施工，而鑒于常州的城市級別和相關(guān)的政策導(dǎo)向，我們不難判斷，老城區(qū)的土地供應(yīng)目前只能呈現(xiàn)出“擠牙膏”式的狀態(tài)。

二是鐘樓區(qū)和天寧區(qū)目前價格及價格預(yù)期已然突破20000+，論單價或性價比它對周邊的無錫以及蘇州市的部分區(qū)域（如相城、吳江）已無明顯的價格優(yōu)勢，特別是在現(xiàn)如今宏觀環(huán)境不斷趨于理性的前提下，開發(fā)商深耕常州主城的熱情自然不會高到哪里去。

三是目前新北區(qū)和武進(jìn)區(qū)的的確確有相對豐富的土地可供出讓，且從軌交規(guī)劃、環(huán)境優(yōu)勢與價格因素三重內(nèi)容來考量，那里的潛質(zhì)甚至要優(yōu)于主城區(qū)。

綜上所述，如果你是常州籍投資客或其它有意使用邊角料在常州投資的客戶，新北區(qū)和武進(jìn)區(qū)的新盤倒是不錯的考量。

▼學(xué)區(qū)因素成為在常州選籌的首要因素

當(dāng)然，在常州選房，另外一重思路就是直接繞開區(qū)劃的藩籬，直接以幾所重點中小學(xué)為核心要點，選購這些中小學(xué)附近的學(xué)區(qū)房。目前，常州市最負(fù)盛名的幾所學(xué)校有局前街小學(xué)、覓渡橋小學(xué)、市實驗小學(xué)、解放路小學(xué)、第二實驗小學(xué)等少數(shù)幾所小學(xué)，重點初中主要為北郊初中、二十四中、市實驗初級中學(xué)、外國語學(xué)校和正衡中學(xué)。

然而，在此我需要提醒一下各位有意在常州投資的朋友，基本上所有學(xué)區(qū)都是在交工后才能具體劃定、落實學(xué)區(qū)，在建商品房原則上是無法確定學(xué)區(qū)的，也就是說，所有在建一手房大肆宣傳其對接某某學(xué)區(qū)的說辭都是有待商榷的，而上述常州市名校附近被明確下來的學(xué)區(qū)房，基本上都是二手房，這也是常州市內(nèi)次新房的核心競爭力所在。

另外一個值得提醒大家的部分是，常州市最有名的局前街小學(xué)（當(dāng)?shù)厝撕喎Q“局小”）、覓渡橋小學(xué)（當(dāng)?shù)厝撕喎Q“覓小”）以及市實驗小學(xué)（當(dāng)?shù)厝撕喎Q“實小”）周邊的學(xué)區(qū)品質(zhì)盤，單價甚至能夠達(dá)到大中面積的25000元/㎡起步，小面積的甚至能夠問鼎30000元/㎡大關(guān)，而這樣的價格雖不及南京，但和蘇州、無錫恐怕都能一較高下。個人觀點是，若非對常州相關(guān)學(xué)區(qū)的真實需求，類似的樓盤入市需小心，畢竟，從常州城市的定位、經(jīng)濟(jì)體量、人口流入規(guī)模以及對周邊城市的比較之下，個人判斷，這個價格已屬高位。

至于說地鐵，事實上在這個不大不小的城市里，它的實際作用明顯不及在北上廣深或者南京、杭州那般突出，畢竟，其通勤半徑和通勤痛苦指數(shù)在全國來看都算不太能數(shù)得著的。何況，相對完好的民富程度導(dǎo)致常州汽車戶均保有量明顯高于一般地級市，這意味著人們對于常州地鐵的依賴度不及對常州地鐵概念的依賴度?？纯锤舯诘臒o錫地鐵上座率，大家對常州地鐵的未來是不難窺見分曉了。因此，地鐵規(guī)劃在常州樓市投資版圖上，可以錦上添花，不足以構(gòu)成價格持續(xù)攀升的支撐點。

▼常州地鐵興建如火如荼

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常州經(jīng)典樓盤推介

1、常發(fā)瓏玥

項目位于武進(jìn)區(qū)江蘇理工學(xué)院附近的湖塘橋板塊，目前均價18500元/㎡，主力面積段為137㎡、144㎡、150㎡三居，及175㎡四居，就產(chǎn)品本身的感官上來說非常不錯，特別是170方的四開間朝南大四居，僅賣325萬左右，和杭州89方小三房價格大致持平，我個人表示非常有購買欲望（因在杭州工作的現(xiàn)實而狠狠作罷）。

據(jù)當(dāng)?shù)匾恍┒址恐薪樾「绶磻?yīng)，常發(fā)作為常州本地的開發(fā)商，其產(chǎn)品線表現(xiàn)尚可，但物業(yè)部分差強(qiáng)人意。這一點值得注意。

▼常發(fā)瓏玥

2、華宇常寧府

該項目靠近主城區(qū)，周邊街區(qū)配套開發(fā)相對較為成熟，毗鄰常州市田家炳高級中學(xué)，然并卵，高中是要考的，因此其加分意義請大家自行斟酌。目前均價20000元/㎡，主力面積段為143㎡、165㎡大四居，改善屬性十分明顯。就產(chǎn)品品質(zhì)而言，該項目讓我想起在杭州或是浙北地區(qū)縣市經(jīng)常看到的新中式風(fēng)格。但項目對接學(xué)區(qū)目前尚不能明確，請大家務(wù)必注意。

另外，此處樓盤也是在相似地塊內(nèi)品質(zhì)和規(guī)劃頗為可圈可點的一個作品，其最大的問題在于產(chǎn)品定位相對較高，但品牌缺乏相應(yīng)號召力。隨著三線城市品牌意識的不斷覺醒和鞏固，相信本作的品牌壓力將極有可能傳導(dǎo)至若干年后的二手房市場。

▼華宇常寧府

3、中梁首府壹號

項目位于武進(jìn)區(qū)聚湖東路與長溝路交匯處，容積率2.50，綠化率35%，集剛需和改善屬性于一體，預(yù)計10月推出洋房和別墅，目前價格尚無法確定，洋房戶型面積140、160㎡，別墅戶型面積180、190、240㎡，為八聯(lián)排，總高3層。

在幾天的調(diào)研當(dāng)中，個人感到此處樓盤個性不夠突出，除中梁系產(chǎn)品在其它城市表現(xiàn)尚可之外，這處樓盤沒有特別能讓人記憶頗深的地方，無論剛需還是自住，該項目均表現(xiàn)平平，屬入手“不求有功，但求無過”的那一類產(chǎn)品。

▼中梁首府壹號

4、德信佳源君宸府

常州市場上目前屈指可數(shù)的杭派作品，由德信和佳源攜手打造常州公寓房價格，其品質(zhì)與戶型設(shè)計均最大程度上保留了兩家房企在杭州市場上的一貫水準(zhǔn)，項目位于竹林路和廟灣西路的交匯處，整體規(guī)劃為6棟14-17層的小高層和配套少量沿街商鋪。項目目前規(guī)劃方案已通過審批，目前處于前期施工階段，吾悅國際臨時展廳已對外開放。預(yù)計10月示范區(qū)開放，面積約113-143方，預(yù)計11月項目首開。

無論從地段價值還是品質(zhì)保證上來看，本作均值得關(guān)注。個人建議是，如若有意購入此處房源，不妨選擇偏大的戶型，與地段價值和品牌價值更加契合。

▼德信佳源君宸府

5、美的國賓府

項目位于武進(jìn)區(qū)花園街萬達(dá)廣場西側(cè)，距萬達(dá)IP僅一步之遙，且未來地鐵口也在附近步行10分鐘以內(nèi)，地段優(yōu)勢相對較為明顯，洋房9月30日加推，價格18500-19500元/㎡，戶型面積142㎡。5#樓帶裝修高層僅剩少量余房，均價17500-18000元/㎡。1#樓洋房少量頂復(fù)，戶型面積203㎡，均價21000元/㎡。但美的品牌目前主打三線經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，其品質(zhì)可能與我們在一二線城市慣常看見的品牌房企存在細(xì)節(jié)上的差異，這一點不應(yīng)忽略。

▼美的國賓府

6、恒大御景

項目位于吾悅商圈、萬達(dá)商圈和樂購商圈交匯處，實際距哪一處都要行車10-15分鐘左右，屬概念大于實質(zhì)的產(chǎn)品（至少軌道交通通車之前是這樣的）。恒大一貫的品質(zhì)特征，沒啥好說的，其戶型、裝修特征與我們在全國任何一處恒大剛需到改善類產(chǎn)品所看到的別無二致，大家可自行想象。目前北區(qū)剩少量帶裝修余房在售，甲單元總高21層，乙單元總高23層，戶型面積126、127、140㎡，均價16500元/㎡。南區(qū)少量商鋪在售，戶型面積80-150㎡，價格12000-27000元/㎡。

▼恒大御景

7、華潤國際社區(qū)

位于天寧區(qū)，附近有地鐵規(guī)劃，屬標(biāo)準(zhǔn)地鐵盤。具有一定號召力的地標(biāo)性樓盤，雖是次新房，但樓盤規(guī)模較大、品質(zhì)尚可，周邊二手房交易相對較為活躍，主流面積段為78㎡、87㎡兩房戶型，88㎡三房及133㎡四房戶型，目前均價約為17500元-20000元/㎡之間，依具體戶型面積及樓層等多重因素有所浮動。

▼華潤國際社區(qū)

8、美的旭輝天賦

項目位于鐘樓白楊路與月季路交匯處，在主城區(qū)屬地段不錯、交通較便利且配套相對成熟的區(qū)域，9月30日售樓處正式公開，10月推出非毛坯及交付樣板間，首開時間待定。主力戶型115-142㎡非毛坯洋房及高層，具體價格待定。

在走訪過程中，發(fā)現(xiàn)業(yè)主普遍對美的和旭輝的攜手打造較為看好，且大家最主要的印象就是本作幾乎找不到明顯硬傷，不僅是理想的自住居所，更是較為理想的投資標(biāo)的物。

▼美的旭輝天賦

9、龍湖春江天璽

龍湖奉獻(xiàn)的這一作品在常州打的廣告名頭頗響，甚至在人民公園及南長街等市中心核心地塊均能看得到本作廣告。這是我個人最為直觀的感受。位于新北北童子河?xùn)|北側(cè)、飛龍中路南側(cè)、天山路西側(cè)，項目共9棟住宅，占地面積約52502平米，容積率1.8，綠化率30%。9月27日加推9幢，面積約137-189平，均價約19000-21000元/㎡，改善及高端改善屬性明顯。另有4幢和1幢乙單元部分房源在售，兩梯四戶，面積約137-189方，均價區(qū)間在19500-21000元/㎡。

不難看出，本作是龍湖在常州市場上投放的拳頭產(chǎn)品，且延續(xù)了龍湖系產(chǎn)品一貫的品質(zhì)盤屬性，但在新北區(qū)這一價格相對較偏高，自住選購沒問題，純投資購入有待商榷。

▼龍湖春江天璽

10、雅居樂星河灣

2015年建成的此新盤，屬新北區(qū)知名大盤，位于龍城大道與泰山路交叉口，2018年9月份均價約為16500元-18000元/㎡之間，綠化率37%，綠化較好。容積率2.4，總戶數(shù)2448戶，人口密度稍大，居住環(huán)境其實較為一般。優(yōu)點在于周邊交通四通八達(dá)，較為便利，未來地鐵貫通將讓本作如虎添翼。

本人到現(xiàn)在也沒想明白，為什么在江浙滬地區(qū)的雅居樂產(chǎn)品有相當(dāng)一部分作品與粵港澳地區(qū)的雅居樂系樓盤存在客觀水準(zhǔn)差異。這也是近些年來雅居樂始終在江浙滬市場相對較為邊緣化的重要原因吧。

▼雅居樂星河灣

11、新城泰和之春

位于天寧區(qū)中吳大道，向前戚墅堰方向延伸方向，6幢9月30日加推110、128平戶型，均價16000元/㎡，目前已售完，剩余150㎡預(yù)計10月加推。17幢、24幢剩152、175㎡大戶型余房，均價16000元/㎡。

據(jù)周邊居民反映，當(dāng)前價格具有一定吸引力，且新城為常州本地舉足輕重的房企，無論是口碑還是品質(zhì)均有可靠保證，但由于是新盤，目前綠化方面仍有待提升常州公寓房價格，在主城區(qū)內(nèi)來講，本作地段喜憂參半，配套相對較為成熟的同時，也存在公交相對擁擠的問題，對上班族而言，這是一個減分項。

▼新城泰和之春

12、星河國際

位于武進(jìn)區(qū)長虹路和武宜路十字路口，日前加推六期2幢，兩個單元，甲單元26層，乙單元30層（什么鬼？），中間戶為115㎡，邊戶140㎡，六期1幢余房仍在售，面積段為115㎡、139㎡、172㎡，均價15700元/㎡。三期公寓10幢現(xiàn)房在售，面積39、45和80㎡，毛坯均價8000元/㎡，帶裝修均價9000元/㎡。

一路看下來，覺得此處樓盤定位較模糊，一是面積段分布較廣，但戶型設(shè)計尚可。開間和格局雖找不出明顯硬傷，但樓間距值得商榷，以至于部分低樓層（8層以下）存在不同程度的采光問題。好吧，也算剛需和改善和諧共處。

▼星河國際