上海易居房地產(chǎn)研究院7月23日發(fā)布《2019年上半年全國(guó)50城房?jī)r(jià)收入比報(bào)告》。該報(bào)告顯示，2019年上半年全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比為8.4，相比2018年的8.3繼續(xù)小幅上升。2019年上半年，50城房?jī)r(jià)收入比均值為13.6，相比2018年的13.9小幅下降了2.2%。從2019年上半年50城的房?jī)r(jià)收入比排名來(lái)看，排在前五位的城市分別是深圳、三亞、北京、上海和廈門，排在末五位的城市分別是長(zhǎng)沙、韶關(guān)、烏魯木齊、煙臺(tái)和沈陽(yáng)。從2019年上半年50城房?jī)r(jià)收入比同比增速的排名來(lái)看，排在前五位的城市分別是揚(yáng)州、煙臺(tái)、日照、西安和南通，增速排在末五位的城市分別是廈門、上海、三亞、福州和北京。

2010-2015年間，房?jī)r(jià)收入比持續(xù)回落;2016年，房?jī)r(jià)收入比開(kāi)始快速回升至12.6，同比增速達(dá)17%，2017年繼續(xù)升至14.1，同比增速略有收窄;2018年，房?jī)r(jià)收入比小幅回落;2019年上半年，繼續(xù)小幅回落。隨著部分城市調(diào)控政策的收緊和房企融資端的收緊，預(yù)計(jì)2019年下半年50城房?jī)r(jià)漲幅將收窄，房?jī)r(jià)收入比也將繼續(xù)下降。

房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方法和衡量標(biāo)準(zhǔn)

房?jī)r(jià)收入比是指家庭住房總價(jià)與居民家庭可支配收入的比值。對(duì)于房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算，本報(bào)告中全國(guó)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)自于國(guó)家統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房，但包括銷售型保障房與安置房。50城的房?jī)r(jià)計(jì)算方法如下，考慮到2017年以來(lái)近兩年房?jī)r(jià)走勢(shì)，部分城市新房?jī)r(jià)格由于限價(jià)政策而出現(xiàn)異動(dòng)，因此，為了更加準(zhǔn)確的反映市場(chǎng)情況，本報(bào)告在新房?jī)r(jià)格的基礎(chǔ)上，結(jié)合二手房?jī)r(jià)漲跌情況對(duì)新房?jī)r(jià)格進(jìn)行了調(diào)整，得到兩者相結(jié)合的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。

房?jī)r(jià)收入比具體計(jì)算公式如下：

盡管房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)全球通用的指標(biāo)，但其合理范圍卻沒(méi)有嚴(yán)格界定。世界銀行1998年對(duì)96個(gè)地區(qū)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，家庭收入在999美元以下(最低收入戶)的國(guó)家(地區(qū))，房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為13.2;家庭收入在3000美元～3999美元(中等收入戶)的國(guó)家(地區(qū))，房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為9;家庭收入在10000美元以上(高等收入戶)的國(guó)家(地區(qū))，房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為5.6。各國(guó)(地區(qū))房?jī)r(jià)收入比的數(shù)值是高度離散的，這96個(gè)地區(qū)最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。一般而言，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6就可視為泡沫區(qū)。

本文選取全國(guó)50個(gè)典型城市數(shù)據(jù)，包括北京、上海、廣州、深圳、成都、大連、福州、貴陽(yáng)、哈爾濱、海口、杭州、合肥、濟(jì)南、昆明、蘭州、南昌、南京、南寧、寧波、青島、廈門、沈陽(yáng)、石家莊、蘇州、太原、天津、烏魯木齊、武漢、西安、長(zhǎng)沙、鄭州、重慶、東莞、佛山、惠州、南通、無(wú)錫、蕪湖、珠海、金華、洛陽(yáng)、莆田、日照、三亞、韶關(guān)、溫州、徐州、煙臺(tái)、揚(yáng)州、宜昌。

2019年上半年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比

根據(jù)前文提到的房?jī)r(jià)收入比公式，計(jì)算得出2019年上半年全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比為8.4，相比2018年的8.3繼續(xù)小幅上升。

從房?jī)r(jià)收入比的絕對(duì)水平來(lái)看，處于偏高區(qū)間，再創(chuàng)1998年以來(lái)的新高。2016以來(lái)的本輪樓市短周期上行期持續(xù)至今，全國(guó)房?jī)r(jià)收入比已超過(guò)2005～2010年(2008年除外)的樓市大行情。進(jìn)一步來(lái)看，2005～2010年經(jīng)濟(jì)增速較高，GDP增速均大于9%，人均可支配收入高于11%(2009年除外)。而2016年以來(lái)，GDP增速持續(xù)低于7%，人均可支配收入增速在8%上下，本輪房地產(chǎn)上行周期的房?jī)r(jià)上漲，是沒(méi)有經(jīng)濟(jì)與收入增速支撐的房?jī)r(jià)透支。

2019年上半年50城房?jī)r(jià)收入比

根據(jù)公式計(jì)算，分別獲得全國(guó)50個(gè)典型城市的商品住宅房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)。在此基礎(chǔ)上，估算出50個(gè)典型城市的房?jī)r(jià)收入比歷年均值。2019年上半年，50城房?jī)r(jià)收入比均值為13.6，相比2018年的13.9小幅下降了2.2%。歷史走勢(shì)來(lái)看近兩年房?jī)r(jià)走勢(shì)，2010-2015年間，房?jī)r(jià)收入比持續(xù)回落;2016年，房?jī)r(jià)收入比開(kāi)始快速回升至12.6，同比增速達(dá)17%，2017年繼續(xù)升至14.1，同比增速略有收窄;2018年，房?jī)r(jià)收入比小幅回落;2019年上半年，繼續(xù)小幅回落。隨著部分城市調(diào)控政策的收緊和房企融資端的收緊，預(yù)計(jì)2019年下半年50城房?jī)r(jià)漲幅將收窄，房?jī)r(jià)收入比也將繼續(xù)下降。

50城中一二線城市和都市圈三四線城市占比較多，這些城市2018年房?jī)r(jià)表現(xiàn)偏弱，因此與全國(guó)數(shù)據(jù)相比，2018年以來(lái)房?jī)r(jià)收入比走勢(shì)出現(xiàn)了一些偏差，充分反映了2018年以來(lái)三四線城市房?jī)r(jià)大漲的市場(chǎng)行情。

分城市類別來(lái)看，一線城市的房?jī)r(jià)收入比水平明顯高于其他城市，盡管2018年和2019年上半年均出現(xiàn)小幅回落，但絕對(duì)值依舊處于高位。二線城市與三四線城市的房?jī)r(jià)收入比較為接近，其中二線城市2019年上半年房?jī)r(jià)收入比相比2018年小幅下降，都市圈三四線城市2019年上半年房?jī)r(jià)收入比與2018年持平，非都市圈三四線城市2019年上半年房?jī)r(jià)收入比小幅下降。

2019年上半年50城房?jī)r(jià)收入比排名

從2019年上半年50城的房?jī)r(jià)收入比排名來(lái)看，排在前五位的城市分別是深圳、三亞、北京、上海和廈門，房?jī)r(jià)收入比分別為36.1、30、24.9、24.6和22，說(shuō)明這些城市的購(gòu)房難度最大。具體來(lái)看，北京、上海、深圳三座一線城市由于土地稀缺，新增供應(yīng)有限，房?jī)r(jià)一直居高不下;三亞是全國(guó)著名的旅游城市，外地投資需求一直較為旺盛，雖然去年4月海南全域限購(gòu)后成交量和房?jī)r(jià)有所下滑，房?jī)r(jià)收入比依然居高不下;廈門本輪以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅巨大。值得注意的是同為一線城市的廣州房?jī)r(jià)收入比大幅低于其他三城，廣州土地供應(yīng)充足，且價(jià)格相對(duì)北上深較低，使得廣州房?jī)r(jià)大幅低于北上深，是一線城市中購(gòu)房難度最小的。

排在末五位的城市分別是長(zhǎng)沙、韶關(guān)、烏魯木齊、煙臺(tái)和沈陽(yáng)，房?jī)r(jià)收入比分別為6.4、7.8、8.2、8.3和8.6，說(shuō)明這些城市房?jī)r(jià)較為合理，購(gòu)房相對(duì)較為輕松。長(zhǎng)沙近幾年來(lái)房?jī)r(jià)雖然出現(xiàn)了較大幅上漲，但其前些年房?jī)r(jià)較低，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，人均可支配收入連續(xù)多年高速增長(zhǎng)，是50城中唯一一個(gè)房?jī)r(jià)收入比低于7的城市。其他幾個(gè)城市是東北和西北的二線城市及三四線城市。

表1 2019年上半年全國(guó)50個(gè)典型城市房?jī)r(jià)收入比排名