星巴克的標(biāo)志是古希臘神話中的塞壬女妖，善于用聲音蠱惑人心。

航船水手為了避免迷惑，要么塞住耳朵，要么把自己綁在柱子上。

買對(duì)房子，第一步也是看數(shù)據(jù)排雜音。

以福州上半年為例：

證券時(shí)報(bào)數(shù)據(jù)寶數(shù)據(jù)顯示：6月福州存量（二手）房均價(jià)為26288元/平，位居全國(guó)第9。

省中房研究中心發(fā)布數(shù)據(jù)：6月福州存量（二手）房平均單價(jià)為24683元/平，環(huán)比下降2.47%。

米宅地產(chǎn)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)：6月福州市區(qū)新房成交均價(jià)為24984元/㎡，漲幅僅次于無(wú)錫和?？?。

一個(gè)福州樓市，好幾個(gè)不同的數(shù)據(jù)，到底是漲了還是跌了？

樓市是分裂的市場(chǎng)

樓市是一個(gè)復(fù)雜市場(chǎng)，不同數(shù)據(jù)來(lái)源于不同的范圍。

樓市是由KFS主導(dǎo)的一手房市場(chǎng)和個(gè)人賣家為主的存量房（二手房）市場(chǎng)組成。

三四線城市，只有本地購(gòu)房者。

福州的購(gòu)房者除了福州本地居民之外，還有非福州市的購(gòu)房者（如寧德、南平、廣東、浙江來(lái)榕購(gòu)房者）。

所以福州樓市數(shù)據(jù)福州房?jī)r(jià)走勢(shì)，針對(duì)的是2個(gè)市場(chǎng)和2類人群。

福州中房研究院主要研究的是二手房。米宅地產(chǎn)研究院的結(jié)論來(lái)源是福州的新房市場(chǎng)。

根據(jù)購(gòu)房的類型，選對(duì)合適范圍框架內(nèi)的數(shù)據(jù)進(jìn)行參考。

你要買鼓樓學(xué)區(qū)房，三江口的新房漲跌與你關(guān)系不大。

非范圍框架內(nèi)的數(shù)據(jù)，不是參考還是噪音。

新房可售數(shù)量歷史高點(diǎn)

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年福州六城區(qū)+閩侯132個(gè)在售的住宅新盤。

福州新房市場(chǎng)，主要面對(duì)兩個(gè)壓力：

1：目前福州市面上可售商品房數(shù)量處于歷史高點(diǎn)。

根據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》：2019年9月和10月福州樓市庫(kù)存出現(xiàn)短暫下行，到10月面積下降至332.23萬(wàn)平方米，之后連續(xù)遞增。

2：福州的庫(kù)存主要集中：晉安區(qū)、倉(cāng)山區(qū)、馬尾區(qū)

二手房交易量沖高

根據(jù)福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心數(shù)據(jù)，福州市五城區(qū)二手住宅成交10675套，同比下跌15.88%，成交面積為99.64萬(wàn)平方米，同比下跌16.48%。

總體數(shù)據(jù)因?yàn)橐咔橛绊?，下滑。?、6月交易量急劇沖高。

6月福州五區(qū)二手房簽約套數(shù)高達(dá)3386套，環(huán)比上漲6.34%， 5月二手房成交量也達(dá)到3184套，環(huán)比增加8%以上。

三類數(shù)據(jù)最容易做假

2017年，初三美女學(xué)生成為杭州中考最高分獲得者，她的單人照片被刊出。

隨后，她與男生的牽手照流出，被謾罵。

之后劇情反轉(zhuǎn)，男女牽手，是拍攝畢業(yè)典禮的集體行為。

不同的呈現(xiàn)方式，會(huì)導(dǎo)致判斷的變化，照片尚且如此，作為高度提煉事實(shí)的數(shù)據(jù)，更為重要！

品牌排名、地段排名、區(qū)域均價(jià)，都是容易引發(fā)錯(cuò)誤判斷的數(shù)據(jù)。

企業(yè)品牌排名虛假：2018-2020年，如果有房企在銷售排行榜上排名突然升了，且漲幅超過50%，那最好等等。

地段排名虛假：遭遇銷售困難，就打打新概念。比如市場(chǎng)上的新五四北概念。

因網(wǎng)簽滯后、樓盤加價(jià)、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方法，均價(jià)有滯后和不一，判斷需警惕。

網(wǎng)簽滯后期，6月的購(gòu)買數(shù)據(jù)可能算入7月或者8月。

加價(jià)銷售影響數(shù)據(jù)準(zhǔn)確?？硕鸾y(tǒng)計(jì)，今年上半年福州六城區(qū)+閩侯132個(gè)在售的住宅新盤。有少數(shù)價(jià)外加價(jià)的樓盤存在。

不同部門的統(tǒng)計(jì)方法，也會(huì)影響數(shù)據(jù)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門是通過網(wǎng)簽成交價(jià)、實(shí)際成交價(jià)、網(wǎng)簽樓盤抽樣口徑來(lái)統(tǒng)計(jì)的；地方住建或國(guó)土規(guī)劃委是通過全市網(wǎng)簽平均價(jià)，銷售金額除以銷售面積，得出銷售平均價(jià)。

對(duì)二手房市場(chǎng)，不要把購(gòu)房平臺(tái)的掛牌價(jià)作為判斷依據(jù)。

小區(qū)內(nèi)1套房以10萬(wàn)元每平掛牌，1套房子以9萬(wàn)元每平掛牌。1套真實(shí)成交，價(jià)格是6萬(wàn)元每平。問：該小區(qū)的價(jià)格是多少？

不迷信數(shù)據(jù)

不被數(shù)據(jù)干擾是基礎(chǔ)，不迷信的獨(dú)立思考才更寶貴。

比如福州中房研究中心數(shù)據(jù)體現(xiàn)：福州二手房6月整體均價(jià)下降。

聯(lián)想大量房子入市，供求關(guān)系失衡，怕樓市要降。再看數(shù)據(jù)，福州均價(jià)下降，主要是因?yàn)楣臉?、晉安二區(qū)的二手房均價(jià)下降。

鼓樓、晉安6月二手房成交都以大面積為主。鼓樓區(qū)6月銷售量的41%，是90平以上的房源。

結(jié)合58同城、安居客《國(guó)民安居指數(shù)報(bào)告》：戶型選擇上，全國(guó)用戶3居室需求占比為44.6%，2居室需求占比為34.2%。

改善需求正在體現(xiàn)，因?yàn)槌山幻娣e，才造成二手房?jī)r(jià)暫時(shí)下降。

需求一旦產(chǎn)生且應(yīng)驗(yàn)，未來(lái)大面積戶型帶來(lái)的置換潮是否將再次改變樓市？

市場(chǎng)份額隱藏在深處，滯后的市場(chǎng)聲音卻非常喧囂。

如同那張杭州女生牽手照一樣福州房?jī)r(jià)走勢(shì)，正確展示最多的角度，才是買房不掉坑關(guān)鍵！

硬數(shù)據(jù)顯示長(zhǎng)期向好。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況——

福州新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%。

房?jī)r(jià)到底怎么回事？不被海中女妖歌聲迷惑，就能找到趨勢(shì)。

敬畏但不迷信數(shù)據(jù)！