更新時(shí)間：2018-02-02

沙井新興區(qū)域，馬鞍山潛力區(qū)域

【地塊信息】

萬科星城原為沙井街道上星工業(yè)區(qū)城市更新單元，該項(xiàng)目早已列入《2014年深圳市城市更新單元計(jì)劃第四批計(jì)劃》，由深圳市沙井上星股份合作有限公司申請(qǐng)，以萬科地產(chǎn)主導(dǎo)開發(fā)，計(jì)劃拆除用地面積約16.6萬㎡，擬更新方向?yàn)榫幼?、商業(yè)功能。

萬科地產(chǎn)，相信大家都比較熟知，一直以來作為房企前三甲，萬科地產(chǎn)都是以拿地之后快銷的模式運(yùn)作，該地塊也是一樣，進(jìn)展神速，在2014年公示規(guī)劃之后打圍，2016年舊改區(qū)域內(nèi)的廠房就已拆遷完畢，于2016年7月11日年經(jīng)市規(guī)劃國土委批準(zhǔn)開工建設(shè)。

一期、二期、學(xué)校等地塊，已于2017年相應(yīng)完成招標(biāo)設(shè)計(jì)，而且項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層樓層全部采用裝配式建筑，老牛預(yù)計(jì)2018年下半年，該項(xiàng)目就會(huì)入市。

【項(xiàng)目區(qū)位】

萬科星城位于新橋街道上星工業(yè)園區(qū)（南至上星南路，西至富通路，北至企安路，東至河邊），東側(cè)為城市麗都花園、西側(cè)緊鄰棕櫚堡和麗莎花都，南側(cè)為名麗豪城、北側(cè)則靠近沙井市民廣場(chǎng)。

以項(xiàng)目來看，由上星路橫穿整個(gè)小區(qū)，把項(xiàng)目分為兩期，周邊如麗莎花都、棕櫚堡等成熟小區(qū)環(huán)繞，而從地鐵11號(hào)線馬鞍山站到項(xiàng)目之間，還留有大量民房和待拆遷的舊改?？梢钥闯鋈f科星城周邊已具備一定的生活氛圍，未來還能享受到一定舊改紅利。

除萬科星城外，周邊如沙井海岸城已拆遷動(dòng)工，錦盛財(cái)富大廈已封頂，博林君瑞也已經(jīng)建到一半左右，預(yù)計(jì)3-5年內(nèi)，區(qū)域建筑基本成型，未來或聚集較高人氣萬科星城房?jī)r(jià)多少，形成一個(gè)較強(qiáng)的宜居商圈。

其實(shí)據(jù)老牛觀察，在傳統(tǒng)沙井人眼中，一直以寶安大道上沙井站兩側(cè)的，沙井老街商圈和沙井萬豐商圈為中心，但隨著新街道的成立，靠近地鐵11號(hào)線馬鞍山站旁，在存有大量舊改資源的情況下，或許會(huì)有更大的發(fā)展空間。

【法定圖則】

新橋法定圖則，老牛一番尋查未果，但根據(jù)原有的沙井中心區(qū)南片區(qū)的法定圖則可以看出，在覆蓋原有沙井規(guī)劃中，大部分是以市政配套、商業(yè)、住宅用地為主，其中位于西南和東南處，顯示有一定比例工業(yè)用地（棕色地塊)，其中大部分工業(yè)地塊，已作為舊改開發(fā)，未來主要變更為商業(yè)和住宅用地，如萬科星城、沙井海岸城等。

不過對(duì)于區(qū)域內(nèi)部分舊改項(xiàng)目，進(jìn)展較為緩慢，需要進(jìn)一步推動(dòng)，提升整個(gè)街道的面貌。

【交通環(huán)境】

【地鐵】

距離地鐵11號(hào)線馬鞍山站直線距離1.4公里（百度地圖測(cè)量，僅供參考），算是地鐵11號(hào)線沿線物業(yè)，不能算真正的地鐵盤。但11號(hào)線作為城市快線，在交通的便利性上毋庸置疑，從馬鞍山站，只需要13個(gè)站點(diǎn)，就可以直達(dá)福田中心區(qū)。

而已經(jīng)在建的地鐵20號(hào)線，和地鐵12號(hào)線，未來可以一定程度上緩解高峰期沙井去寶安老城區(qū)和南山科技園上班的壓力。

【公交】

目前來看，項(xiàng)目周邊有不少公交站臺(tái)，但公交線路主要集中在中心路上，西北處沙井天虹商場(chǎng)線路較多，需步行300米左右，主要為環(huán)沙井街道內(nèi)小巴和接駁機(jī)場(chǎng)東的西部公交，通達(dá)關(guān)內(nèi)公交車則主要集中在寶安大道上，不過上星路橫穿小區(qū)，未來社區(qū)成熟，或增設(shè)一定量的公交站點(diǎn)。

【自駕】

沿上星南路，上寶安大道，連接深南大道，直達(dá)南山、福田，不過一路上紅綠燈較多。目前較為便利的出行線路，一般走沿中心路，沿107國道走新安片區(qū)，再進(jìn)入深南大道，直達(dá)南山科技園、福田中心區(qū)等地。

項(xiàng)目周邊的各類配套及舊改規(guī)劃

【商業(yè)配套】

項(xiàng)目自身商業(yè)占比較大，但主要作為酒店、辦公、商務(wù)公寓，以及社區(qū)底層商業(yè)，從目前獲取的信息中，并未看到集中式商業(yè)。

在緊鄰項(xiàng)目北側(cè)，有農(nóng)批市場(chǎng)、義務(wù)商貿(mào)城、行色城購物廣場(chǎng)、天虹商場(chǎng)，社區(qū)出行居民購物相對(duì)便利，但整體商業(yè)氛圍不夠。

沙井比較獲得認(rèn)可的，是原有的沙井老街商圈和沙井萬豐商圈，主要集中在寶安大道沙井站兩側(cè)，其中沙井新天虹、京基百納，距離項(xiàng)目較遠(yuǎn)，而佳華商場(chǎng)、華潤萬家，則比較適合現(xiàn)在階段萬科星城附近居民，出行逛街購物。

在距離項(xiàng)目不遠(yuǎn)處，博林君瑞和沙井海岸城也在建設(shè)當(dāng)中，其中沙井海岸城集中式商業(yè)，或引領(lǐng)馬鞍山片區(qū)形成新的商圈面貌。

【教育配套】

項(xiàng)目自帶18班幼兒園和規(guī)劃一所36班九年一貫制公立學(xué)校

除自身配建學(xué)校外，目前學(xué)區(qū)內(nèi)對(duì)應(yīng)寶安中學(xué)（集團(tuán)）第二外國語學(xué)校，距離項(xiàng)目不遠(yuǎn)還有萬豐小學(xué)、華一實(shí)驗(yàn)學(xué)校、開元學(xué)校、深圳上南學(xué)校，沙井現(xiàn)階段來說學(xué)區(qū)一般。

寶安中學(xué)（集團(tuán)）第二外國語學(xué)校前身為上寮學(xué)校創(chuàng)建于1990年，于2011年擴(kuò)建成為一所九年一貫制學(xué)校，學(xué)校東臨107國道，西接沙井市民廣場(chǎng)，地處沙井街道中心區(qū)，占地面積25918平方米，為九年一貫制學(xué)校，建設(shè)規(guī)模54個(gè)班，由2017年4月15日加盟成立。

【休閑、文化、自然資源配套】

沙井片區(qū)一直以來，工廠和小產(chǎn)權(quán)房相對(duì)密集，文化休閑其實(shí)相對(duì)匱乏，平常主要休閑有鳳凰山、海上田園等自然資源。

距離項(xiàng)目較近的有沙井市民廣場(chǎng)，僅一街之隔，周邊有沙井圖書館、新橋文化藝術(shù)中心，基本能滿足社區(qū)居民休閑、文化等需求，另外位于中心路西側(cè)有萬豐公園和大鐘山公園，于2017年完成升級(jí)，內(nèi)部設(shè)有小型足球場(chǎng)、綠道等。

【醫(yī)療配套】

近年來寶安一直致力于醫(yī)療配套建設(shè)，就沙井區(qū)域而言，沙井人民醫(yī)院、萬豐醫(yī)院，都有相對(duì)不錯(cuò)的醫(yī)療服務(wù)，另外在項(xiàng)目周邊還有上星社康醫(yī)院、沙井醫(yī)院第二門診、深圳天倫醫(yī)院等。

據(jù)悉，規(guī)土部門已在“沙井中心西地區(qū)”法定圖則中規(guī)劃了一塊建設(shè)床位800張以上三級(jí)綜合醫(yī)院的地塊，位于寶安大道與北環(huán)路交會(huì)處，看未來是否將沙井人民醫(yī)院遷至該址擴(kuò)建為三級(jí)醫(yī)院。

【項(xiàng)目周邊舊改情況】

沙井由于地處位置較為偏僻，長(zhǎng)久以來開發(fā)企業(yè)介入較少，區(qū)域多以小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目為主。近年來隨著軌道11號(hào)線的規(guī)劃及開通，加上大空港的規(guī)劃利好，開發(fā)商漸漸注意到了沙井這塊潛力較大的區(qū)域，如萬科、華僑城、星河、京基、海岸城、鴻榮源、卓越、恒大等知名開發(fā)企業(yè)通過城市更新項(xiàng)目紛紛入駐沙井片區(qū)，預(yù)計(jì)將會(huì)為片區(qū)帶來眾多品質(zhì)樓盤，改善周邊居住環(huán)境，加快片區(qū)發(fā)展速度。

沙井片區(qū)由于歷史原因，幾無空地可供開發(fā)，近幾年的沙井商品房項(xiàng)目，如華僑城四海云亭、西薈城、萬科翡麗郡、星河榮御、中熙香莎公館等樓盤，均來源與城市更新舊改。目前沙井有20余個(gè)舊改項(xiàng)目，共約百萬平的舊改拆除用地，主要集中在新沙路和南環(huán)路附近，是未來沙井新房供應(yīng)的兩大集中分布區(qū)域。

項(xiàng)目所在的南環(huán)路片區(qū)，周邊聚集大大小小約6、7個(gè)舊改項(xiàng)目，多規(guī)劃以住宅用途為主，且與福永規(guī)劃的華強(qiáng)城、鴻榮源兩大舊改距離約1公里半徑，未來周邊商品房較為集中，相對(duì)規(guī)劃配套較為完善、互為補(bǔ)益，居住環(huán)境得以整體提升及改善，預(yù)計(jì)區(qū)域新盤將受到較強(qiáng)的關(guān)注。

項(xiàng)目位于沙井中心路東側(cè)，沿中心路一路向北，市政公園、書城、天虹、農(nóng)批市場(chǎng)、華潤萬家等配套一路排開，是沙井目前最繁華的街道之一，也是沙井商品房最早發(fā)展起來的區(qū)域，周邊聚集了“棕櫚堡”和“麗莎花都”兩個(gè)商品房小區(qū)，以及三個(gè)小產(chǎn)權(quán)高層住宅社區(qū)，相對(duì)周邊居住環(huán)境較為成熟。

周邊的幾個(gè)舊改項(xiàng)目也多是考慮附近成熟的居住環(huán)境+地鐵要素，選擇集中扎堆，一是借勢(shì)，二是依靠自身品牌及整體規(guī)劃造勢(shì)。如萬科和沙井海岸城，兩個(gè)都是品牌吸睛，加上學(xué)校、大型商業(yè)規(guī)劃方面的強(qiáng)力造勢(shì)，還未推出，已經(jīng)聚焦了幾乎沙井全部的熱點(diǎn)。

目前萬科星城一期已出地面，二期地基中，周邊的幾個(gè)舊改項(xiàng)目進(jìn)展相對(duì)較快，沙井海岸城已拆遷完畢，博林君瑞已復(fù)工建設(shè)中，馬安山錦盛工業(yè)園舊改已基本建成萬科星城房?jī)r(jià)多少，黃埔金魚場(chǎng)工業(yè)區(qū)舊改已基本拆遷完畢，德普電子物流配送中心片區(qū)已基本建成，其他舊改尚無具體進(jìn)展。

其中沙井海岸城具體項(xiàng)目最近，因是規(guī)劃百萬平的超大綜合體，對(duì)項(xiàng)目影響較大，簡(jiǎn)單介紹一下。

沙井海岸城屬于11號(hào)線地鐵口物業(yè)，距離最近馬安山站只有300米左右，交通環(huán)境較為便利。但因剛剛拆遷完畢，預(yù)計(jì)最快也要19年推出，與項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)不大。

根據(jù)更新計(jì)劃規(guī)劃，沙井海岸城項(xiàng)目地塊的更新方向主要為居住、新興產(chǎn)業(yè)功能，并配建有不少于30班小學(xué)和不少于48班的中學(xué)，以及其它公共配套。根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目自帶14.4萬平的商業(yè)配套，體量較大，有望打造成為沙井最受矚目的商圈。